都更提前終止租約之賠償請求權

壹、案件摘要

本案為房東因都市更新而提前終止租約，承租人被迫搬遷所衍生之損害賠償問題。

貳、法律分析

一、租賃契約提前終止之法律關係

依民法第440條規定，租賃物因不可歸責於承租人之事由致一部滅失者，承租人應得按滅失之部分請求減少租金。本案因都市更新導致租賃物將滅失，應可認定為不可歸責於承租人之事由。

二、都市更新之法定程序

依都市更新條例第36條規定，權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，實施者應通知所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移。本案承租人應可依此條文主張合理搬遷期限。

三、中小企業之特別保護

若承租人屬中小企業，依中小企業發展條例第21條規定，因配合都市計畫而業務受到影響或有遷移必要者，主管機關應協助其透過金融機構辦理週轉貸款、遷移貸款。承租人可能符合該條規定之適用對象。

參、處理建議

1. 與房東協商補償事項

• 要求合理搬遷期限
• 協商具體補償金額
• 討論分期給付方式

2. 保全相關證據

• 製作現有設備清冊
• 保留裝潢支出憑證
• 記錄營業損失情形

3. 尋求政府協助

• 若為中小企業可申請政府協助
• 洽詢都市更新主管機關
• 申請相關補助方案

肆、結論

考量本案涉及都市更新之強制性，建議承租人應：

1. 積極與房東協商補償條件
2. 及早規劃搬遷事宜以減少損失
3. 必要時尋求法律協助以維護權益
4. 若符合中小企業資格，可向主管機關申請協助

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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