不動產登記效力與善意第三人保護

壹、案件摘要

本案涉及以下法律問題：

1. 已登記建物所有權移轉之時點認定
2. 未登記建物所有權移轉之時點認定
3. 通謀虛偽意思表示對善意第三人之效力

貳、法律分析

一、已登記建物所有權移轉

1. 已辦理保存登記之A屋屬不動產物權，其所有權移轉應依民法第758條規定辦理登記。

2. 甲乙間之買賣契約雖已成立，但在完成所有權移轉登記前，乙應僅取得請求甲移轉所有權之債權。

二、未登記建物所有權移轉

1. 未辦理保存登記之A屋，因尚未成為登記之標的，應可類推適用民法第761條關於動產物權讓與之規定。

2. 在此情形下，乙應於買賣合意成立且受讓交付時，即可取得A屋所有權，無須辦理登記。

三、善意第三人之保護

1. 乙丙間通謀虛偽意思表示所為之買賣及登記，依民法第87條規定應屬無效。

2. 然丁為善意第三人，信賴登記簿上丙為所有權人而為交易，應可受到法律保護。

3. 縱使乙丙間之登記無效，基於交易安全及善意第三人保護原則，丁仍應可取得A屋所有權。

參、處理建議

1. 建議進行已登記建物買賣時，應儘速辦理所有權移轉登記。

2. 未登記建物買賣時，應注意交付之方式及時點。

3. 進行不動產交易時，應審慎查證相關登記資料。

4. 建議聘請專業人士協助處理不動產交易相關事宜。

肆、結論

1. 關於已登記建物所有權移轉，應待登記完成始生效力。

2. 考量未登記建物所有權移轉，可能於買賣合意及交付時即生效力。

3. 關於善意第三人之保護，建議善意取得人應保存相關交易文件，以確保自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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