房東違約重複出租 租客求償權益

壹、案件摘要

本案為房東於房屋租賃契約存續期間，擅自將已出租之房屋另行出租他人，承租人欲了解對房東及新房客可採取之法律行動。

貳、法律分析

一、民事責任

1. 房東部分

• 依民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」房東故意違反租賃契約，應負損害賠償責任。
• 房東之行為應構成債務不履行，依民法第225條規定，若非因不可歸責於債務人之事由，房東仍應負給付義務。

2. 新房客部分

• 若新房客明知該房屋已有租約存在仍承租，應依民法第184條第1項前段規定負損害賠償責任。
• 若新房客不知情，則可能不構成侵權責任。

二、刑事責任

1. 房東部分

• 房東之行為可能涉及侵占罪
• 若有使用強制手段，可能涉及強制罪

2. 新房客部分

• 若明知房屋已出租仍強行占有，可能涉及侵占罪

參、處理建議

1. 立即採取行動

• 向房東提出書面異議
• 保全相關證據，包括租賃契約、繳費單據等

2. 民事救濟途徑

• 向法院提起給付之訴，請求返還房屋
• 依民法第184條請求損害賠償
• 若新房客惡意，可一併請求其賠償

3. 刑事救濟途徑

• 視情況對房東提出刑事告訴
• 對惡意之新房客可提出刑事告訴

肆、結論

1. 考量房東之行為可能涉及民事侵權及債務不履行責任，建議優先循民事途徑請求救濟。

2. 關於新房客之責任，建議先確認其是否明知房屋已有租約，再決定後續法律行動。

3. 建議尋求專業律師協助，以確保權益保障完整。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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