中古屋賣房： 看屋時有告知磁磚空心問題，交屋後買家主張合約雖有寫除漏水問題 需賣方負責，但因為也沒有特別規定其他是不是賣房不負責，所以希望賣方能負責磁磚問題。 想問，買方合理嗎？
本案為中古屋買賣糾紛，爭點如下：
依民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
依民法第355條第1項規定，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。本案中，賣方已於看屋時明確告知磁磚空心問題，買方在知悉此瑕疵的情況下仍決定購買，應可認定賣方無須就該瑕疵負擔保責任。
依民法第366條規定，以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。本案中，賣方已明確告知瑕疵，且契約明定漏水問題由賣方負責，此特約應為有效。
關於買方要求賣方處理磁磚問題一事，考量：
建議賣方可依民法第355條第1項規定，主張無須就磁磚空心問題負擔保責任。買方之要求應屬無理由。
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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