違建房屋可以賣給別人嗎？違建物產權轉讓合法嗎？

壹、案件摘要

本案涉及既存違建的事實上處分權移轉問題。既存違建係指未依建築法規定領有建築執照而擅自建造，但在相關法令規定前已存在的建築物。

貳、法律分析

一、既存違建的法律性質

1. 依建築法第25條規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」既存違建應屬未依法取得建築執照之建物。

2. 依不動產估價技術規則第103條規定，違建部分原則上不予評估，除非委託人特別要求且於估價報告書中分別標示。此顯示違建在法律上應不具有正常合法建物之完整權利內涵。

二、處分權移轉的可能性

1. 既存違建雖不具備完整合法建物權利，但其事實上處分權應可透過買賣、贈與等法律行為移轉。

2. 移轉時應注意下列事項：

• 僅能移轉事實上的使用與處分權
• 不得主張為合法建物所有權
• 承受人應承擔被拆除風險

參、處理建議

1. 移轉方式建議：

• 應以書面方式訂立契約
• 明確記載標的物為既存違建
• 詳細約定雙方權利義務

2. 風險告知：

• 應向受讓人說明無法辦理建物所有權登記
• 明確告知可能面臨被拆除風險
• 建議保留相關交易憑證及現場照片

肆、結論

考量既存違建可能涉及行政法規管制及未來被拆除風險，建議：

1. 確實告知受讓人相關風險
2. 以書面約定明確載明標的物性質
3. 建議雙方當事人諮詢專業人士協助處理相關法律事務

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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