法院計算房價時，頂樓違建會被列入估價嗎？

壹、案件摘要

本案涉及一棟5樓公寓頂樓違建部分，詢問法院於計算房價時是否會將頂樓違建納入估價範圍。

貳、法律分析

一、違建之法律定位

依不動產估價技術規則第103條規定，附有違章建築之房地估價，其違建部分原則上不予以評估。除非委託人特別要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格。

二、正常價格之認定

依不動產估價技術規則第2條第1款規定，正常價格係指「具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值」。違建部分因不具合法性，應不屬於此定義範圍。

三、法院估價原則

1. 法院應依不動產估價技術規則進行估價
2. 違建部分原則上不應納入正式估價範圍
3. 違建部分可能影響整體房屋實際交易價值，但不應列入法定估價

參、處理建議

一、對賣方建議

1. 應據實告知買方違建現況
2. 不應將違建部分計入正式售價
3. 於買賣契約中明確載明違建部分之相關風險

二、對買方建議

1. 應認知違建部分隨時有被拆除之風險
2. 評估購買時不應將違建空間視為合法建物計價
3. 建議洽詢專業估價師進行合理市價評估

肆、結論

考量違建部分依法不具有合法權利，且依不動產估價技術規則第103條規定，違建部分不應納入估價範圍，建議當事人以合法建物部分作為交易價格之主要依據，違建部分則應另行考量其使用風險及法律責任。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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