買中古屋發現賣方隱瞞漏水問題，半年內瑕疵擔保還能求償嗎？

壹、案件摘要

1. 當事人購買未滿五年之中古屋
2. 買賣契約約定半年瑕疵擔保責任
3. 購屋後下雨始發現滲漏水問題
4. 賣方未告知房屋曾因天災導致外牆磁磚脫落及滲漏水情形

貳、法律分析

一、瑕疵擔保責任

1. 依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

2. 本案滲漏水問題應屬減少房屋通常效用之重大瑕疵，賣方應負瑕疵擔保責任。

二、侵權行為責任

1. 依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」

2. 賣方故意隱瞞房屋曾發生滲漏水之重大瑕疵，可能構成故意侵害買方權益。

三、契約解除權

依民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

參、處理建議

1. 立即採取行動

   • 保存滲漏水之照片、影片等證據
   • 委請專業人士進行鑑定
   • 保留修繕費用單據

2. 法律途徑

   • 向賣方提出書面主張
   • 要求賠償修繕費用
   • 必要時得請求減少價金或解除契約

肆、結論

考量賣方故意隱瞞重大瑕疵，可能涉及民法第184條侵權行為責任，建議：

1. 不受半年瑕疵擔保期間限制
2. 可依民法第359條主張解除契約或請求減少價金
3. 建議尋求專業律師協助評估具體求償方式

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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