口頭租賃契約糾紛與提前解約爭議

壹、案件摘要

• 當事人間有口頭約定共同租屋
• 承租人未曾看過書面租約內容
• 承租人在居住期間有按時繳交租金
• 因生活習慣與衛生問題，承租人欲終止租約
• 出租人擬以違反契約為由提告

貳、法律分析

一、租賃契約之成立與效力

1. 依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」本案雙方有口頭約定且承租人有實際支付租金，應已構成有效之租賃契約關係。

2. 雖然未簽訂書面契約，但根據民法第166條：「契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立。」本案並無證據顯示雙方約定需以書面方式訂立契約，故口頭約定仍應有效。

二、租賃期限之認定

承租人未曾看過書面租約，且無明確約定租期，依民法第166條及第161條規定，應推定為不定期租賃契約。

三、契約終止權之行使

1. 不定期租賃契約之終止，承租人應有合理期間之終止預告。

2. 承租人因生活習慣與衛生問題欲終止租約，應屬正當理由，惟仍應遵守合理之終止預告期間。

參、處理建議

1. 建議承租人以書面方式向出租人為終止契約之意思表示
2. 給予合理之終止預告期間（建議至少一個月）
3. 保留租金繳納等相關證明文件
4. 拍照存證返還房屋時之現況
5. 確實結清所有應付費用

肆、結論

考量本案租賃契約應為不定期租賃，且承租人已有正當理由終止，建議承租人依上述建議進行終止程序，以避免不必要之爭議。若出租人執意提告，承租人得以前述法律依據進行抗辯。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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