房屋買賣糾紛-未看屋即簽約後反悔

壹、案件摘要

當事人因房仲介紹，在未實地看屋情況下即簽署購屋契約，成交價1008萬元，並簽立本票。事後發現：

1. 該屋實價登錄價格為730萬元，差價達278萬元
2. 房屋實際狀況不如預期
3. 未經貸款核准即簽立本票
4. 簽約後始實地看屋

貳、法律分析

一、民事責任

1. 契約效力分析

• 依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」本案買賣契約應已成立。

2. 暴利行為之可能性

• 依民法第74條第1項規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」
• 本案成交價較實價登錄高出278萬元，且當事人可能因輕率倉促決定，應可能構成暴利行為。

3. 意思表示瑕疵

• 依民法第88條第1項規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」
• 依民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」
• 若房仲有隱匿重要資訊或為不實陳述，可能構成詐欺。

二、票據責任

• 依票據法第22條第1項規定，本票發票人之票據權利自到期日起算三年間不行使而消滅。
• 本票具獨立性，一經簽發即產生票據債權，應謹慎處理。

參、處理建議

一、即時處理建議

1. 保全證據

   • 蒐集實價登錄資料、契約文件
   • 記錄與房仲溝通內容

2. 尋求調解

   • 向不動產仲介公會申請調解
   • 向當地調解委員會申請調解

二、法律救濟途徑

1. 依民法第74條第2項規定，暴利行為之撤銷應於法律行為後一年內為之。
2. 考慮提起民事訴訟並聲請假處分防止本票執行。

肆、結論

1. 關於買賣契約效力，建議先透過調解途徑尋求和解，可能之方案包括：

   • 協商降低成交價格
   • 解除契約返還定金
   • 協商返還本票

2. 考量本案可能涉及暴利行為或意思表示瑕疵，建議儘速尋求專業律師協助，以維護自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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