頂樓違規種植糾紛與管委會權限爭議

壹、案件摘要

本案為公寓大廈頂樓住戶種植行為，管理委員會在未訂定相關規約的情況下，主任委員逕行禁止住戶種植之爭議。

貳、法律分析

一、管理委員會權限範圍

依《公寓大廈管理條例》第3條第九款規定，管理委員會係「為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織」。

依同條例第37條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」本案管委會未經規約明訂或區分所有權人會議決議，主委逕行禁止種植，應已逾越其法定權限。

二、住戶權利保障

依中華民國憲法第15條規定：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」住戶對其專有部分或約定專用部分應有合理使用之權利。

若欲限制住戶之權利，應有相應之法律依據或經由規約明確規定，始符合正當法律程序。

三、規約之必要性

依《公寓大廈管理條例》第3條第十二款規定，規約係指「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」。本案應透過制定規約之正當程序，規範頂樓空間之使用方式。

參、處理建議

1. 對管理委員會建議：

• 應立即停止無權限之禁止行為
• 如認有管理必要，應依法定程序召開區分所有權人會議
• 透過合法程序訂定相關規約
• 依規約執行管理事務

2. 對住戶建議：

• 可依法主張其合法權益
• 使用空間時應注意不影響建築物安全及其他住戶權益
• 維持環境整潔

肆、結論

考量本案主委之行為可能逾越管理委員會之法定權限，建議應依《公寓大廈管理條例》規定之正當程序，透過區分所有權人會議訂定規約，以合法規範住戶使用權利，避免衍生爭議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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