房客騷擾鄰居違反大樓規約處理爭議

壹、案件摘要

1. 九樓之五房客多次騷擾八樓之五住戶，包含凌晨及傍晚時段狂按電鈴及用力拍門
2. 租賃契約明定承租人需遵守公寓大廈規約
3. 大樓規章第27條規定住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時之處理方式

貳、法律分析

一、房客行為之違規性

1. 依公寓大廈管理條例第6條第1項第1款規定：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。」九樓之五房客的行為應已構成妨害他人安寧。

2. 依公寓大廈管理條例第16條第1項規定：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」九樓之五房客的行為應屬發生喧囂之違規行為。

二、管委會之處理義務

1. 依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會之職務包括：

   • 第三款「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」
   • 第五款「住戶違規情事之制止及相關資料之提供」
   • 第六款「住戶違反第六條第一項規定之協調」

2. 管委會應依法主動處理此類糾紛，不應僅止於提供監視器。

參、處理建議

1. 短期處理：

   • 建議向管委會提出正式書面投訴
   • 請管委會依第36條規定進行協調處理
   • 建議保存相關事證（錄影、錄音、照片等）

2. 中長期處理：

   • 若房客持續違規，可依公寓大廈管理條例第22條第1項第三款「其他違反法令或規約情節重大者」，請求管委會採取進一步行動
   • 必要時可依同條例第6條第3項規定，請求主管機關介入或訴請法院處理

肆、結論

1. 考量九樓之五房客的行為應已違反公寓大廈管理條例第6條及第16條規定，建議房東應促請管委會依法行使職權處理。

2. 管委會依法應負有處理住戶糾紛之義務，不能僅提供監視器即認為已盡職責，建議房東可依公寓大廈管理條例第36條要求管委會積極處理。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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