租賃提前解約違約金爭議

6年前跟房東簽租賃契約,原訂簽約時間8年但我們現在提前解約。契約中提到我們可以解約,但在沒有三個月前通知的話要最高一個月違約金那邊沒有填相關的數字,但房東現在說要扣我們兩個月押金這樣合理嗎?

AI 答覆

壹、案件摘要

  1. 承租人於6年前與房東簽訂8年期限的房屋租賃契約
  2. 契約約定承租人可提前解約,但須於3個月前通知,否則應支付最高一個月違約金
  3. 契約中違約金數額未填寫具體金額
  4. 房東要求扣除兩個月押金作為違約金

貳、法律分析

一、違約金約定之效力

依民法第250條第1項規定:「當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。」本案雖有違約金之約定,但因未填寫具體金額,該違約金約定應屬不完整。

二、違約金數額之認定

  1. 依民法第252條規定:「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」
  2. 本案房東要求扣除兩個月押金作為違約金,已超過契約約定之「最高一個月」限制,應可能構成過高之違約金。

三、違約金之酌減

  1. 依民法第251條規定:「債務已為一部履行者,法院得比照債權人因一部履行所受之利益,減少違約金。」
  2. 承租人已履行6年之租約,應可能依此規定請求酌減違約金。

參、處理建議

  1. 建議承租人可與房東協商:

    • 依契約約定,違約金應以一個月租金為上限
    • 要求返還超過一個月租金之押金部分
  2. 如無法達成協議:

    • 可依民法第252條向法院請求酌減過高之違約金
    • 提出已履行6年租約之事實,請求依民法第251條酌減違約金

肆、結論

考量本案違約金條款未明確約定具體金額,且房東要求之違約金金額已超過契約明定之上限,建議承租人:

  1. 主張違約金不應超過一個月租金
  2. 如房東堅持,可循司法途徑請求酌減違約金
  3. 要求房東返還超過一個月租金之押金部分

本意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。

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2025-10-28

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