商業租約裝修物返還爭議

壹、案件摘要

承租人於租賃物內進行營業裝修，包含靜電機、抽油煙機、冷氣管線、冷氣水塔等設備安裝。現欲了解租約到期返還時，是否可以不拆除這些裝修設備。

貳、法律分析

一、裝修物之性質認定

依民法第66條第1項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」靜電機、抽油煙機、冷氣管線、冷氣水塔等設備應可能構成不動產之定著物。

二、承租人之權利義務

1. 依民法第431條第1項規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」

2. 同條第2項規定：「承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」

三、租約特別約定之效力

租約第九條明確約定：

• 裝修需經出租人同意
• 裝修增設部分若有損壞由承租人負責修繕
• 返還時應現況返還且不得故意損壞

參、處理建議

1. 主張有益費用：

• 應可能主張這些設備屬有益費用支出
• 需證明出租人知情未反對
• 可請求償還現存增價額

2. 協商處理方式：

• 建議與出租人協商保留可能性
• 若達成合意應另立書面約定
• 可討論設備折價或所有權歸屬

3. 如需拆除：

• 應注意不得損害建築結構
• 建議保留拆除過程證據
• 確保回復原狀之完整性

肆、結論

考量本案裝修物可能構成定著物，且租約明定現況返還條款，建議：

1. 優先與出租人協商保留可能性，達成合意後以書面約定。

2. 如未能達成協議，應依民法第431條第2項規定取回增設物並回復原狀。

3. 如可證明構成有益費用，可依民法第431條第1項規定請求償還現存增價額。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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