父親把借地給人蓋房子，後來賣給第三人，新屋主能要求拆屋還地嗎？

壹、案件摘要

甲父原擁有A、B兩屋及C地，並與庚共有D地。甲將A屋出賣並交付予乙子，將B屋出租三年（經公證）並交付予丙子使用，將C地1/20畸鄰地無償借予丁女使用。甲與庚約定D地由庚經營大賣場，且5年內禁止分割，並已辦妥登記。嗣後，甲因經濟困頓，將名下所有房產出賣予明知上述情形之友人戊，並辦妥所有權移轉登記。

本案爭點為：丁女之透天厝牆垣已佇立在C地畸鄰地處，戊對丁訴請拆屋還地，是否有理由？

貳、法律分析

一、物權變動與登記原則

依據民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」本案中，戊已辦妥C地所有權移轉登記，依法取得C地之所有權，應屬合法之所有權人。

二、使用借貸關係之法律性質與效力

（一）使用借貸之債權性質

依據民法第464條規定：「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」甲與丁女間就C地1/20畸鄰地所成立者為使用借貸契約，此為債權契約，僅在甲、丁間發生效力，不具物權效力，無法對抗第三人。

（二）買賣不破租賃原則之適用範圍

民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」此即「買賣不破租賃」原則。

然而，本條規定僅適用於租賃關係，不及於使用借貸關係。使用借貸為無償契約，法律保護程度較租賃為低，不適用買賣不破租賃原則。因此，甲、丁間之使用借貸關係，應無法對抗已取得所有權登記之戊。

三、善意與明知對物權取得之影響

（一）戊為明知之受讓人

本案特別指明戊為「明知上述情形」之友人，戊在受讓C地所有權時，已知悉丁女使用借貸之事實。

（二）明知不影響所有權之取得

雖然戊明知使用借貸關係存在，但因：

（1）使用借貸僅具債權效力，不具對抗第三人之物權效力

（2）戊已依民法第758條規定辦妥所有權移轉登記，為合法所有權人

（3）民法第759-1條第2項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」本案中，戊雖非善意，但使用借貸本身並非登記事項，不影響所有權登記之效力

因此，戊仍應為C地之合法所有權人，得行使所有權人之權利。

四、所有權人之物上請求權

（一）法律依據

民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」戊為C地所有權人，對於無權占有其土地者，得依此條規定請求返還土地、拆除地上物。

（二）丁女占有權源之判斷

（1）原使用借貸關係之效力：甲、丁間之使用借貸關係，因甲將所有權移轉予戊，且使用借貸不適用買賣不破租賃原則，應無法對抗戊。

（2）占有之權源喪失：丁女原基於與甲之使用借貸關係占有土地，但此債權關係不能對抗新所有權人戊，丁女對戊而言，可能屬於無權占有。

（3）使用借貸之終止：依民法第470條規定，使用借貸未定期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。本案中，甲已將所有權移轉予戊，使用借貸關係之基礎已不存在，丁女應已喪失占有之正當權源。

五、特殊情況之考量

（一）畸鄰地之性質

C地為畸鄰地，面積僅1/20，且丁女之透天厝牆垣已佇立其上，顯示該土地對丁女之房屋使用具有重要性。然而，此一事實情況並不影響法律關係之判斷，僅可能在損害賠償或協商時作為考量因素。

（二）長期占有之事實

若丁女已長期占有使用該畸鄰地，雖不影響戊之所有權，但在實務處理上，法院可能會考量給予合理之搬遷期間。

參、處理建議

一、對戊之建議

考量戊對丁訴請拆屋還地，依民法第767條規定，應有理由，建議：

（1）提起訴訟：向法院提起拆屋還地之訴，依民法第767條主張所有物返還請求權。

（2）聲請假處分：為防止丁女擴建或增加占有範圍，可聲請假處分。

（3）協商解決：考量訴訟成本及時間，以及畸鄰地之特殊性，可先與丁女協商，給予合理搬遷期間及適當補償，以和平方式解決爭議。

二、對丁女之建議

考量丁女可能面臨拆屋還地之不利結果，建議：

（1）與戊協商：積極與戊協商，爭取合理之搬遷期間及補償，或洽談購買該畸鄰地之可能性。

（2）向甲求償：就拆屋損失及搬遷費用，向甲主張債務不履行損害賠償或不當得利返還。

（3）評估訴訟風險：若戊提起訴訟，基於使用借貸不具對抗效力之法理，勝訴機率可能不高，宜及早因應並保全相關證據。

三、注意事項

（1）畸鄰地之特殊性：C地為畸鄰地，面積僅1/20，實務上可能涉及袋地通行權、相鄰關係等問題，建議一併評估。

（2）時效問題：丁女向甲求償應注意消滅時效規定，避免權利罹於時效。

（3）證據保全：雙方應保全相關契約、往來文件、占有使用之證據等，以利後續處理。

肆、結論

關於戊對丁女訴請拆屋還地是否有理由，依據前述法律分析，建議如下：

一、戊之請求應有理由

（1）戊為合法所有權人：戊已依民法第758條規定辦妥C地所有權移轉登記，依法取得所有權。

（2）使用借貸不具對抗效力：依民法第464條規定，甲、丁間之使用借貸關係僅具債權效力，不適用民法第425條買賣不破租賃原則，無法對抗已登記之新所有權人戊。

（3）丁女應屬無權占有：丁女對戊而言，欠缺占有之正當權源，應屬無權占有。

（4）戊得行使物上請求權：依民法第767條第1項規定，戊得請求丁女拆除牆垣、返還土地。

（5）明知不影響權利行使：雖然戊明知使用借貸關係存在，但此不影響其作為所有權人依民法第767條行使物上請求權。

二、丁女之救濟途徑

丁女雖應拆屋還地，但得向甲主張債務不履行責任或不當得利返還，請求損害賠償。

三、建議和平解決

考量本案涉及畸鄰地之特殊性，以及丁女透天厝牆垣已佇立之事實，建議雙方優先考慮協商解決，由戊給予丁女合理搬遷期間及適當補償，或由丁女洽購該畸鄰地，以兼顧雙方權益並避免訟累。

本法律意見書僅供參考，具體個案仍應依實際情況及最新法規判斷，並視具體證據及事實調整。建議當事人諮詢專業律師，以維護自身權益。

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