甲父有 A、B 兩屋及 C 地，分別將 A 屋出賣給乙子並交付、B 屋出租（三年且經公證）並交付給 丙子使用、C 地 1/20 的畸鄰地無償借給丁女使用。此外，甲與庚共有 D 地，約定該地由庚經營 大賣場，且 5 年間禁止分割該地，並辦妥所有權應有部份之登記。嗣後，甲經濟困頓，即將名下 所有房產出賣給明知上述情形的友人戊，並辦妥所有權移轉登記。試問： 戊可否對庚訴請分割 D 地？
甲父原擁有A、B兩屋及C地，並與庚共有D地。甲與庚約定D地由庚經營大賣場，且5年間禁止分割該地，並已辦妥所有權應有部分之登記。嗣後，甲因經濟困頓，將名下所有房產出賣給明知上述情形的友人戊，並辦妥所有權移轉登記。本案爭點為：戊可否對庚訴請分割D地？
（一）共有之基本概念
依據民法第817條第1項規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」本案中，甲與庚就D地成立共有關係，各按其應有部分享有所有權。
（二）分割請求權之行使
依據民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」
此條文確立共有人原則上享有隨時請求分割共有物之權利，但設有兩項例外限制：
（一）不分割期限之法定上限
依據民法第823條第2項規定：「前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。」
本案中，甲與庚約定「5年間禁止分割該地」，且該地由庚經營大賣場，應屬訂有管理約定之情形。依上開規定，該5年不分割期限未逾法定上限，應屬有效。
（二）不分割契約對原共有人之拘束力
該不分割約定在契約當事人（甲、庚）之間具有完全拘束力，在5年期限屆滿前，甲不得請求分割D地。
（一）物權效力之法律依據
本案關鍵問題在於：當甲將其應有部分移轉給戊後，該不分割契約是否對戊產生拘束力？
依據民法第826條之1第1項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」
此條文明確規定，共有人間之不分割約定，經登記後，對應有部分之受讓人具有物權效力。
（二）本案事實之涵攝
本案事實明確記載：
依民法第826條之1第1項規定，該不分割約定既已辦妥登記，應對應有部分之受讓人戊產生物權效力。
（三）明知之效果分析
本案特別強調戊為「明知上述情形」之受讓人。在民法第826條之1第1項已明定登記後之物權效力的情況下，戊是否明知雖非法律要件，但其明知的事實更強化該約定對其之拘束力，戊不得主張不知情而排除不分割約定之適用。
（一）使用收益權
依據民法第818條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
戊雖不得請求分割，但仍得按其應有部分對D地主張使用收益權。
（二）管理權之行使
依據民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
戊對於D地之管理事項，仍得依法定程序參與決定。
（一）協議分割優先
依據民法第824條第1項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」
待5年期限屆滿後，戊與庚應優先嘗試協議分割方法。
（二）裁判分割之方式
依據民法第824條第2項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」
考量D地上有庚經營之大賣場，原物分配可能顯有困難，屆時法院可能採變賣分配價金或其他適當方式。
（三）優先承買權
依據民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」
若採變賣方式分割，戊享有優先承買權。
戊不得對庚訴請分割D地。
理由如下：
（一）短期因應措施
戊應等待5年不分割期限屆滿後，始得依民法第823條第1項行使分割請求權。建議戊確認該期限之起算時點及屆滿日期，以利後續規劃。
戊可依民法第818條規定，按其應有部分對D地主張使用收益權。若庚獨占使用D地經營大賣場，戊可與庚協商：
戊可依民法第820條規定，就D地之管理事項表達意見並參與決定，維護自身權益。
（二）中期規劃事項
建議戊向地政機關申請D地之土地登記謄本，確認：
建議戊定期評估D地之市場價值變化，考量因素包括：
建議戊妥善保存：
（三）期限屆滿後之處理
依民法第824條第1項規定，分割方法應優先由共有人協議決定。建議戊於期限屆滿前即與庚溝通，探討可能之分割方案：
若無法達成協議，戊可依民法第824條第2項規定，向法院提起分割共有物之訴訟。考量D地上有庚經營之大賣場，法院可能採取之分割方式：
若法院裁定變賣D地，戊依民法第824條第7項規定享有優先承買權，可評估是否以相同條件優先承買，取得D地全部所有權。
（四）權益保護注意事項
依據民法第822條第1項規定：「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。」
戊對於D地之地價稅、管理費等負擔，仍應按應有部分分擔。若庚已代為支付，戊應依民法第822條第2項規定償還其應分擔之部分。
依據民法第819條規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
戊雖得自由處分其應有部分，但受讓人仍受不分割約定之拘束。若戊欲處分其應有部分，應向買受人充分揭露不分割約定之存在。
依據民法第823條第3項規定：「前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」
若發生重大事由（例如：庚停止經營大賣場、D地遭受重大損害等），戊可主張依此規定請求分割，不受5年期限之限制。惟「重大事由」之認定應由法院依個案情形判斷。
建議戊建立時程管理機制，於不分割期限屆滿前3至6個月，即開始與庚進行協商，避免期限屆滿後倉促處理。
考量本案涉及不動產共有關係、大賣場經營等複雜因素，建議戊於期限屆滿前諮詢：
共有物分割可能涉及土地增值稅、所得稅等稅負，建議戊事先諮詢會計師或稅務專家，進行適當之稅務規劃。
戊與庚既為共有人，建議在等待期間維持良好溝通，避免因誤解或衝突影響未來協議分割之可能性。
本意見書係依據現行民法共有相關規定及所提供之案例事實製作。戊雖暫時無法請求分割D地，但其共有人地位及相關權利（如使用收益權、管理參與權、優先承買權等）仍受法律保障，不因不分割約定而完全喪失。
建議戊在等待期間，積極與庚溝通協商，了解大賣場經營狀況及庚對於期限屆滿後之規劃，尋求雙方都能接受的共有關係處理方式，以達成互利共贏之結果。
如事實有所變更、法令有所修正，或有其他未及考量之情事，本意見書之結論可能需要調整。實際處理時，仍應視具體情況並諮詢專業律師為宜。
製作日期：中華民國113年
注意事項：本意見書僅供參考，不構成正式法律意見。如需進行具體法律行為，建議委任律師提供完整之法律服務。
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