公寓主委不住這邊又不管事，可以要求他負責或罷免嗎？

壹、案件摘要

本案涉及公寓大廈管理委員會主任委員（以下簡稱主委）消極不作為之問題。新任主委為房東身分，未實際居住於該公寓大廈，自今年10月上任後，對於住戶提出之問題及公設清潔等管理事務完全不予回應、不執行職務，致使公寓大廈之日常管理運作陷入停滯。

貳、法律分析

一、主委之法定職責與義務

（一）管理維護義務

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

本案中，公設清潔屬於共用部分之管理維護事項，主委作為管理委員會之負責人，應依法執行相關管理維護工作。主委對於每兩個月需預約清潔廠商清潔公寓公設之事務完全不回應，應屬違反上開法定義務。

（二）公共環境清潔維護義務

依公寓大廈管理條例第10條第3項規定：「前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。」

公設清潔涉及公共環境清潔衛生之維持，屬管理委員會應執行之法定職務。主委不處理清潔廠商預約事宜，應屬消極不履行法定職責。

（三）住戶問題處理義務

依公寓大廈管理條例第16條第5項規定：「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」

管理負責人或管理委員會對於住戶提出之問題，負有處理及回應之義務。主委對住戶提出問題完全不回應，可能影響公寓大廈之正常管理運作。

二、主委消極不作為之法律責任

（一）民事責任

1. 違反委任關係之損害賠償責任

主委與全體區分所有權人間存在類似委任之法律關係。依民法第184條第2項規定：「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」

若因主委不作為導致公寓大廈管理失序，造成住戶具體損害（例如公設無法使用、環境髒亂影響居住品質或房價等），主委個人可能需負損害賠償責任。惟需注意，損害賠償之成立須具備損害事實、因果關係及過失等要件，實務上仍須視具體情況判斷。

2. 公共基金管理責任

依公寓大廈管理條例第20條第1項規定：「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」

主委若未依法執行公共基金之管理及公告義務，可能涉及違反上開規定。

（二）行政責任

依公寓大廈管理條例第49條規定，管理委員會主任委員違反第10條、第16條、第20條等規定者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

本案主委消極不履行管理維護職務，應涉及違反公寓大廈管理條例相關規定，主管機關得依法處以罰鍰並命其限期改善。

（三）解任機制

依公寓大廈管理條例第20條規定，管理委員、主任委員及管理負責人之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。

管理委員、主任委員有不適任情事時，區分所有權人會議得決議予以解任。本案主委消極不作為，可能構成不適任情事，區分所有權人得召開區分所有權人會議決議解任。

三、本案具體問題分析

（一）不回應住戶問題

主委對住戶提出之問題完全不予回應，應屬違反管理委員會應處理住戶事務之義務，可能影響住戶權益及居住品質。此種消極不作為，若造成具體損害，可能涉及民事賠償責任。

（二）不處理清潔廠商預約事宜

公設清潔屬管理委員會基本職責，依公寓大廈管理條例第10條規定，共用部分之管理維護由管理負責人或管理委員會為之。主委消極不作為導致公共環境維護失能，應屬違反法定義務，可能影響全體住戶之居住環境品質。

（三）房東身分且未實際居住

法律上並未禁止非實際居住者擔任主委，惟既已接受選任，即應履行職務，不得以未實際居住為由拒絕履行職責。主委若因未實際居住而無法即時處理事務，應考量是否適任，或委由其他管理委員代理處理。

參、處理建議

一、立即可採取之措施

（一）書面催告（建議優先採用）

1. 發函催告主委履行職務

建議以存證信函或掛號信方式，明確列舉主委未處理之事項（例如清潔廠商預約、住戶問題等），要求主委於收函後七日內回覆並處理相關事務，並保留催告證據，作為後續法律行動之依據。

2. 內容應包含

（1）具體未處理事項 （2）要求履行之期限 （3）告知若不履行將採取之法律行動（例如向主管機關檢舉、召開區分所有權人會議解任等）

（二）向主管機關檢舉

1. 向地方主管機關（縣市政府建管或工務單位）檢舉

檢附主委不作為之具體事證（例如通訊紀錄、未處理事項清單等），請求主管機關依公寓大廈管理條例第49條處以罰鍰，並要求主管機關命主委限期改善。

2. 檢舉應備文件

（1）檢舉書（敘明主委不作為之具體事實） （2）相關證據（通訊紀錄、照片、其他住戶證詞等） （3）管理委員會組織文件

二、中期解決方案

（一）召開臨時區分所有權人會議

1. 召集程序

依公寓大廈管理條例規定，區分所有權人會議得由管理委員會召集（若主委不召集，可由其他管理委員代理），或由區分所有權人連署（五分之一以上）自行召集，或請求主管機關指定住戶召集。

2. 會議議程建議

（1）討論主委不適任情事 （2）決議是否解任現任主委 （3）重新選任新主委 （4）修訂規約，明確規範主委職責及不履行之處理機制

（二）解任現任主委

1. 法律依據

依公寓大廈管理條例第20條規定，管理委員、主任委員之解任，依區分所有權人會議之決議。區分所有權人會議得決議解任不適任之主委。

2. 解任後續

（1）立即選任新主委 （2）辦理交接（文件、印鑑、帳冊等） （3）向主管機關報備

三、長期預防措施

（一）修訂規約

建議於規約中明定：

1. 主委之具體職責及工作項目
2. 主委不履行職務之處理機制
3. 主委應定期（例如每月）召開管理委員會會議
4. 主委應於一定期限內（例如三日內）回應住戶問題
5. 違反職責之罰則（例如自動解任、賠償責任等）

（二）建立監督機制

1. 設置副主委或執行秘書，協助或代理主委處理日常事務
2. 建立主委工作報告制度，定期向住戶公告執行情形
3. 設立住戶意見反映管道，確保問題能被追蹤處理

（三）選任主委時之考量

未來選任主委時，建議考量：

1. 是否實際居住於社區（雖非法定要件，但實際居住者較能即時處理事務）
2. 是否有時間及意願處理社區事務
3. 是否具備基本管理能力
4. 可於規約中明定主委之資格條件

四、民事求償（若有具體損害）

若因主委不作為導致具體損害（例如公設無法使用、環境髒亂影響房價、緊急事故未處理造成損失等），可考慮：

1. 損害賠償請求

（1）蒐集損害證據（例如照片、鑑定報告、房價評估等） （2）計算損害金額 （3）向主委個人請求賠償

2. 訴訟程序

（1）先行協商 （2）調解（可向鄉鎮市調解委員會或法院聲請） （3）提起民事訴訟

五、具體行動步驟建議

第一階段（1至2週）：

1. 整理主委不作為之具體事證
2. 發送存證信函催告主委履行職務
3. 同時向主管機關檢舉

第二階段（2至4週）：

1. 若主委仍不回應，聯繫其他管理委員或住戶
2. 發起連署召開臨時區分所有權人會議
3. 準備會議資料及解任提案

第三階段（1至2個月）：

1. 召開區分所有權人會議
2. 決議解任現任主委
3. 選任新主委
4. 辦理交接及向主管機關報備

第四階段（後續）：

1. 檢討並修訂規約
2. 建立監督機制
3. 若有損害，評估是否提起民事求償

肆、結論

關於本案主委消極不履行職務之行為，依公寓大廈管理條例第10條、第16條、第20條等規定，主委應負有管理維護共用部分、處理住戶問題及公告公共基金收支等法定義務。主委對於住戶提出問題及公設清潔事務完全不予回應，應屬違反法定職務，可能涉及以下法律責任：

1. 行政責任：主管機關得依公寓大廈管理條例第49條處以新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

2. 民事責任：若因主委不作為造成具體損害，可能需負損害賠償責任。惟損害賠償之成立須具備損害事實、因果關係及過失等要件，實務上仍須視具體情況判斷。

3. 解任責任：區分所有權人會議得依公寓大廈管理條例第20條規定決議解任不適任之主委。

建議您優先採取「書面催告」及「向主管機關檢舉」之方式，同時準備召開臨時區分所有權人會議解任不適任之主委。此種處理方式較為溫和且符合法律程序，若主委仍不改善，再進一步採取解任或求償等較強硬之手段。

重要的是保留所有證據（通訊紀錄、照片、其他住戶證詞等），以利後續法律行動之進行。同時建議諮詢專業律師，針對個案具體情況提供更詳細之法律建議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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