買房被強制買車位，平面圖選的位置根本停不了車，能告建商嗎？

壹、案件摘要

本案涉及消費者購買房屋時，建商要求強制購買車位，消費者僅能依據平面圖選擇車位，交屋後發現車位緊鄰牆壁導致實際使用困難之爭議。主要爭點為建商此種銷售行為是否構成民事上之瑕疵擔保責任或違反消費者保護法等相關規定，以及消費者得否對建商主張相關法律責任。

貳、法律分析

一、民事責任

（一）物之瑕疵擔保責任

1. 法律依據與構成要件

依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

2. 本案事實涵攝

本案中，車位之通常效用應為能正常停放車輛並便於進出使用。若車位緊鄰牆壁導致無法正常開啟車門或進出困難，應已減少其通常效用，可能構成物之瑕疵。特別是建商僅提供平面圖供選擇，未充分揭露車位與牆壁之實際距離及使用限制，致消費者無從判斷實際使用狀況，更可能加重建商之瑕疵擔保責任。

3. 權利行使方式

依民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

消費者發現瑕疵後，應依民法第356條規定即時通知建商，並得主張：

（1）解除契約

（2）請求減少價金

（3）依民法第360條規定請求損害賠償

民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」

4. 權利行使期間限制

依民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」

消費者應注意於發現瑕疵後即時通知建商，並於通知後六個月內行使解除權或請求減少價金之權利，或自交付時起五年內行使，以免權利罹於時效。

5. 特約限制之效力

依民法第366條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」

若建商於契約中訂有免除或限制瑕疵擔保責任之條款，但故意不告知車位使用上之瑕疵，該特約應屬無效。

（二）不完全給付責任

1. 法律依據

依民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」

2. 本案分析

建商交付之車位若無法達到契約預定之使用目的，可能構成不完全給付。消費者得依民法第227條規定請求損害賠償，並得依同條第2項規定解除契約。

實務上認為，不完全給付與瑕疵擔保可以競合，買受人得擇一或併同主張，但不得重複受償。

（三）情事變更原則之不適用

民法第227條之2規定之情事變更原則，係指契約成立後發生非當時所得預料之情事變更。本案車位瑕疵係於契約成立時即已存在，並非契約成立後之情事變更，應不適用該條規定。

二、消費者保護法之適用

（一）商品安全性之要求

依消費者保護法第7條規定，企業經營者應確保其提供之商品或服務符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。車位無法正常使用，可能影響消費者使用上之安全與便利，建商應負相關責任。

（二）損害賠償責任之不得預先免除

依消費者保護法第10條之1規定：「本節所定企業經營者對消費者或第三人之損害賠償責任，不得預先約定限制或免除。」

若建商於契約中訂有免除或限制損害賠償責任之條款，該條款應屬無效。

三、強制搭售之合法性問題

關於建商強制搭售車位之行為，若本案為預售屋，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」相關規定，建商不得以停車位之購買作為購屋之條件。若有違反，該部分約定可能無效。

若為成屋買賣，雖無前述預售屋定型化契約之直接適用，但仍可能涉及定型化契約條款是否顯失公平之審查問題。

四、舉證責任與證據保全

消費者主張權利時，應負舉證責任證明：

（1）車位確有瑕疵（如緊鄰牆壁導致無法正常使用）

（2）該瑕疵於危險移轉時即已存在

（3）已依法通知建商

建議消費者應：

• 保存所有交易文件（買賣契約、平面圖、付款證明等）

• 拍攝車位現況照片或影片，記錄與牆壁距離及使用困難情形

• 實際測量車位尺寸及與牆壁間距

• 必要時委請專業人士出具鑑定報告

參、處理建議

一、協商階段

（1）發函通知瑕疵

建議以存證信函方式通知建商，載明車位瑕疵之具體情形及發現時間，以符合民法第356條規定，並保障後續權利行使期間。

（2）提出具體請求

可向建商提出下列請求：

• 更換其他可正常使用之車位

• 解除車位買賣契約並返還價金

• 請求減少價金

• 請求損害賠償

（3）尋求協助

可請消費者保護官或消費者保護團體協助調解，增加協商成功機會。

二、申訴管道

若協商不成，可循下列管道：

• 消費者服務中心（1950專線）

• 各縣市消費者保護官

• 消費者保護團體

• 內政部地政司（若涉及預售屋定型化契約違規）

三、訴訟途徑

若前述方式均無法解決，可考慮提起民事訴訟，主張：

• 物之瑕疵擔保責任

• 不完全給付責任

• 違反消費者保護法

訴訟時應注意：

• 瑕疵擔保請求權之行使期間（通知後6個月內，自交付時起5年消滅時效）

• 準備充分證據資料

• 評估訴訟成本效益

• 建議委任律師協助

四、其他建議

（1）若社區內有多位住戶面臨相同問題，可考慮集體協商或訴訟，增加談判籌碼。

（2）審慎評估各種解決方案之成本效益，選擇最適合之處理方式。

（3）儘速採取法律行動，避免權利罹於時效。

肆、結論

綜上所述，本案消費者若發現車位緊鄰牆壁導致無法正常使用，應屬減少車位之通常效用，可能構成物之瑕疵。消費者應依民法第356條規定即時通知建商，並得依民法第359條及第360條規定，主張解除契約、請求減少價金或請求損害賠償。

考量建商僅提供平面圖供選擇，未充分揭露實際使用狀況，若建商故意不告知瑕疵，依民法第360條及第366條規定，消費者之權利應受更完整之保障。

建議消費者先循協商途徑解決，若無法達成共識，再考慮透過申訴或訴訟方式維護權益。惟應注意相關請求權之行使期間，於發現瑕疵後即時通知建商，並於法定期間內行使權利，以免權利罹於時效而無法主張。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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