我是國有土地的承租人，於租期屆滿前要申請定期換約續租 但我之前有改建但未向政府申請 可否有補償方式 可以讓改建便合法承租呢？
當事人為國有土地承租人，租期即將屆滿，擬申請定期換約續租。惟當事人於租賃期間內曾進行改建，但未依規定向政府申請核准。當事人詢問是否有補償或補救方式，使改建合法化並順利續租。
國有土地之租賃關係，除適用民法外，尚須遵守國有財產法及相關行政法規。租賃契約係當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，並依約定之方法使用收益。
承租人於租賃期間內，應依約定方式使用租賃物，不得擅自變更使用方式或進行改建。若有變更使用或改建之需求，應事先取得出租機關之同意。未經同意擅自改建，應屬違反租賃契約之行為。
國有土地租賃契約通常明定，承租人不得擅自改建或變更使用。當事人未經申請擅自改建，應構成違約行為，出租機關可能依國有財產法第42條及租賃契約約定，終止租約。
申請續租時，承租人須符合租賃契約所定之使用目的，土地使用狀況須合法且符合相關法令規定。擅自改建屬違約行為，可能影響續租申請之核准。
管理機關於審查續租申請時，應會考量承租人之履約情形。若有違規改建情事，管理機關可能要求先行補正或回復原狀，始同意續租；情節重大者，管理機關有權拒絕違規承租人之續租申請。
建議當事人主動向國有財產管理機關（如國有財產署或地方分署）說明改建情形，誠實告知改建之原因、範圍及現況，展現配合補正之誠意。主動溝通較有機會獲得管理機關之諒解與協助。
建議先處理改建合法化問題，再提出續租申請，避免因違規事項影響續租審查。若時間緊迫，可先與管理機關溝通，說明補正計畫，爭取同步處理之可能性。
若改建確有必要性且未影響公益，可請求管理機關從寬處理。建議提出改建對土地利用之正面效益說明，如提升使用效率、增加土地價值等，作為爭取從寬處理之理由。
管理機關可能要求繳納違約金，或要求補繳因改建而增加使用效益之相當對價。當事人應評估相關費用之負擔能力，並與管理機關協商合理之金額。
若改建增加土地使用價值，管理機關可能要求調整租金。當事人應評估調整後租金之負擔能力，並考量是否接受此條件以換取續租之機會。
建議與管理機關協商簽訂補充協議，明定改建物之處理方式、續租條件及相關權利義務。透過書面協議明確雙方權利義務，可降低日後爭議之風險。
若管理機關認定違規情節重大，可能拒絕續租。當事人應預先評估另覓土地或調整營運計畫之可能性，避免因續租不成而影響使用需求。
管理機關可能要求拆除違規改建物。當事人應評估拆除成本及對使用之影響，並預先規劃因應措施。
若管理機關處分不當，當事人可依訴願法提起訴願，必要時可提起行政訴訟尋求救濟。惟訴訟曠日廢時，建議優先透過協商方式解決。
關於當事人未經申請擅自改建國有土地之情形，考量此行為可能涉及違反租賃契約之約定，並可能影響續租申請之核准，建議採取以下處理方式：
主動補正為上策：建議當事人主動向管理機關說明並申請補正，展現誠意與配合態度，較有機會獲得從寬處理。
評估合法化可能性：應先確認改建是否有合法化之可能，若無法合法化，應及早規劃替代方案，如回復原狀或拆除違規部分。
及早處理為宜：租期屆滿前應儘早處理，避免時間壓力影響協商空間。建議至少於租期屆滿前3至6個月開始處理。
尋求專業協助：建議委託熟悉國有財產管理實務之律師或地政士協助處理，提高成功機率。專業人士較瞭解管理機關之作業程序及協商技巧。
保留彈性空間：應同時評估其他替代方案，避免因續租不成而影響使用需求。可預先規劃備案，降低風險。
本意見書僅供參考，實際處理仍應視個案具體情況及管理機關之裁量而定。建議當事人儘速與管理機關聯繫，瞭解具體補正要求及續租條件，並保持積極配合之態度，以提高續租成功之機會。
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