鄰居拒絕借防火巷搭鷹架做防水工程，我有權強制施工嗎？

壹、案件摘要

當事人因自有房屋外牆漏水，需進行防水工程，施工過程中需借用隔壁大樓之防火巷搭建鷹架。經與隔壁大樓管理委員會洽談後，遭個別委員以防火巷安全、相關法規限制及噪音污染等理由拒絕借道施工。當事人詢問該拒絕是否合理，以及如何爭取借道施工之權利。

貳、法律分析

一、民事責任

（一）相鄰關係之法律基礎

依民法第774條規定：「土地所有人經營事業或行使其所有權，應注意防免鄰地之損害。」本條文課予土地所有人防免鄰地損害之注意義務。當事人進行外牆防水工程，屬於行使所有權之範疇，應注意防免對隔壁大樓造成損害。

本案中，當事人若確有使用鄰地防火巷之必要性，且已採取損害最少之方法，應可主張相鄰關係之使用權利。關鍵在於證明：

1. 修繕工程之必要性（外牆漏水需修繕）
2. 使用鄰地之必要性（無其他替代方案）
3. 已採取損害最少之處所及方法

（二）權利行使之界限

依民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

本條文確立權利濫用禁止原則及誠信原則。隔壁大樓管委會若無正當理由拒絕借道，可能構成權利濫用。然而，若確有防火安全等正當理由，其拒絕應屬合理。

當事人主張使用鄰地權利時，亦應依誠信原則，提供完整施工計畫、安全保證措施及合理補償方案。

（三）相關民法條文之適用限制

民法第776條規定：「土地因蓄水、排水、或引水所設之工作物、破潰、阻塞，致損害及於他人之土地，或有致損害之虞者，土地所有人應以自己之費用，為必要之修繕、疏通或預防。但其費用之負擔，另有習慣者，從其習慣。」

民法第780條規定：「土地所有人因使其土地之水通過，得使用鄰地所有人所設置之工作物。但應按其受益之程度，負擔該工作物設置及保存之費用。」

上述條文主要規範水流相關之相鄰關係，與本案借道搭建鷹架之情形不同，應無直接適用。本案應回歸民法第774條及第148條之一般原則處理。

二、公寓大廈管理相關規範

（一）防火巷之法律性質

依公寓大廈管理條例第3條第4款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」

防火巷若屬於隔壁大樓之共用部分，其使用管理應依公寓大廈管理條例相關規定辦理。

依公寓大廈管理條例第9條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」

防火巷之設置目的為火災逃生、消防救災及建築物間之防火間隔。若借道搭建鷹架會妨礙防火巷之設置目的，管委會應有權制止。

（二）管理委員會之權限與決議程序

依公寓大廈管理條例第29條規定：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」

本案中，若僅由個別委員以個人意見拒絕借道，而未經管委會正式決議，該拒絕可能欠缺代表權限。當事人應要求管委會召開會議正式討論。

依公寓大廈管理條例第37條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」

管委會之決議不得違反法令規定。若民法賦予當事人相鄰關係之使用權利，管委會不得以決議方式任意剝奪。

三、建築法規相關限制

（一）防火巷之功能與限制

依違章建築處理辦法第11-1條規定，既存違章建築影響公共安全者，包括「占用防火巷」之情形，當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除。

此規定顯示防火巷之重要性。若借道搭建鷹架會實質占用防火巷，影響其防火、逃生及救災功能，管委會基於公共安全考量拒絕，應屬合理。

（二）臨時性使用之可能性

短期施工性質的臨時使用，與永久性占用不同。若當事人能證明：

1. 施工期間短暫
2. 維持防火巷最小通行寬度
3. 緊急時可迅速移除鷹架
4. 不影響消防設備使用

則臨時借道搭建鷹架，可能不構成違法占用防火巷。

四、隔壁大樓拒絕之合理性評估

（一）具合理性之拒絕理由

1. 確實妨礙防火安全：若鷹架搭建會完全阻斷防火巷通行，或無法維持最小通行寬度，或影響消防設備使用，基於公共安全考量，拒絕應屬合理。

2. 有具體安全疑慮：若當事人未提供完整施工計畫、安全保證措施或責任保險證明，管委會要求補充相關資料後再行決定，應屬合理。

3. 有其他替代方案：若經專業評估，確有其他工法可從當事人自己土地施工，而無需借用鄰地，則拒絕可能具合理性。

（二）不具合理性之拒絕理由

1. 單純噪音問題：一般施工噪音屬暫時性影響，可透過協議施工時間、方式來降低影響，不應構成拒絕之正當理由。

2. 無具體理由之拒絕：僅以「不方便」、「不想借」等抽象理由，未說明具體妨礙或損害為何，可能構成權利濫用。

3. 個別委員擅自決定：未經管委會正式決議，個別委員無權代表管委會拒絕，該拒絕欠缺代表權限。

參、處理建議

一、協商階段（優先建議）

（一）準備完整施工計畫

1. 委託專業技師評估施工必要性，出具專業意見書說明無其他替代方案。

2. 製作詳細施工計畫書，內容應包括：

• 施工期程（建議越短越好）
• 鷹架搭建位置與尺寸
• 維持防火巷最小通行寬度之方案
• 施工時段安排（避開上下班尖峰時間）
• 噪音控制措施
• 安全防護措施
• 施工廠商資格證明
• 投保責任保險證明

3. 主動提出補償方案，承諾恢復原狀並負擔清潔費用。

（二）正式向管委會提出申請

1. 以書面正式申請，避免僅與個別委員口頭溝通，檢附完整施工計畫與相關證明文件。

2. 要求召開管委會會議討論，說明個別委員無權代表管委會拒絕，重要事項應經管委會決議。

3. 必要時可邀請建築師公會或相關專業團體協助溝通，由專業第三方提供技術解決方案。

（三）提出具體保證措施

1. 防火安全保證：承諾維持防火巷最小通行寬度（通常為1.5公尺），鷹架採用快拆式，緊急時可迅速移除，施工期間配置專人監控，提供緊急應變計畫。

2. 施工品質保證：使用合格施工廠商，提供施工安全計畫書，投保足額責任保險，承諾損害賠償責任。

3. 降低干擾措施：限制施工時間（如週一至週五上午8時至下午5時），假日不施工，使用低噪音工法，做好粉塵與廢棄物管理。

二、法律途徑（協商不成時）

（一）發函主張權利

委託律師發函，正式主張民法第774條及第148條之相關權利，說明已盡協商義務並提出合理方案，要求於期限內給予明確回覆，告知若無正當理由拒絕，將採取法律行動。

函文內容應強調：

• 修繕之必要性與急迫性
• 已採取損害最少之方法
• 已提出之保證措施
• 相關法律依據

（二）聲請定暫時狀態處分

若漏水問題急迫，可依民事訴訟法第538條規定：「於爭執之法律關係，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，得聲請為定暫時狀態之處分。前項裁定，以其本案訴訟能確定該爭執之法律關係者為限。第一項處分，得命先為一定之給付。法院為第一項及前項裁定前，應使兩造當事人有陳述之機會。但法院認為不適當者，不在此限。」

向法院聲請定暫時狀態之處分，主張外牆漏水持續惡化，有保全必要，請求法院裁定准許暫時使用鄰地施工。應備文件包括：

• 漏水照片與鑑定報告
• 施工必要性證明
• 完整施工計畫
• 無其他替代方案之說明
• 已盡協商義務之證明

（三）提起民事訴訟

若協商完全破裂，可提起民事訴訟，請求確認有使用鄰地之權利，請求排除妨害（准許施工）。

舉證責任包括：

• 證明修繕之必要性
• 證明使用鄰地之必要性
• 證明已採損害最少之方法
• 證明已事前通知

三、其他替代方案評估

（一）技術替代方案

1. 評估從自己土地施工的可能性，諮詢專業廠商是否可採用其他工法，如使用吊車、高空作業車等。雖成本可能較高，但可避免爭議。

2. 將工程分為需借道與不需借道部分，優先處理不需借道部分，爭取時間繼續協商。

（二）尋求行政協助

1. 向建管單位諮詢防火巷使用之相關規定，請建管單位提供專業意見，必要時請建管單位協調。

2. 向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，費用低廉且快速，調解成立具有執行力。

肆、結論

關於隔壁大樓管委會拒絕借道施工之行為，考量本案可能涉及相鄰關係之使用權利與防火安全之平衡，建議採取以下步驟：

一、短期行動（1-2週內）

1. 立即準備完整施工計畫書，委託專業技師出具評估報告。
2. 以書面正式向管委會提出申請，檢附完整文件。
3. 主動提出補償與保證措施，展現誠意。

二、中期行動（2-4週內）

1. 要求管委會召開會議正式討論，避免個別委員擅自決定。
2. 必要時邀請專業第三方協助溝通。
3. 若管委會仍拒絕，委託律師發函主張權利。
4. 同步評估技術替代方案。

三、長期行動（1個月以上）

1. 若協商完全破裂，考慮提起民事訴訟。
2. 若漏水問題急迫，聲請定暫時狀態處分。
3. 持續記錄漏水損害擴大情形，作為證據。

四、成功關鍵

1. 充分準備完整的施工計畫與專業評估。
2. 展現願意配合、降低影響的誠意。
3. 主動提出補償方案，化解對方疑慮。
4. 明確主張法律依據，但避免過度強硬。
5. 適時尋求律師、技師等專業人士協助。

五、風險提醒

1. 法律途徑耗時費力，應優先協商。
2. 過度強硬可能影響日後鄰里關係。
3. 即使取得權利，仍需確保施工安全，避免實際造成損害。
4. 漏水問題持續惡化，應儘速處理。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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