房仲隱瞞合約內容、紙電檔差異大，我能要求退定金嗎？

壹、案件摘要

委任人於看房後與房仲約定簽約時間並支付定金，惟簽約當日發現：

（一）房仲於簽約前未提供合約內容供審閱

（二）簽約當日要求攜回合約審閱遭拒，房仲表示此舉會造成程序麻煩

（三）委任人當下停止簽約，事後房仲傳送電子檔合約

（四）委任人詢問簽約應以紙本或電子檔為準，房仲回答「內容一樣」

（五）經比對發現紙本與電子檔內容差異甚大（賠償金額、清潔費、租賃型態皆不同）

（六）委任人認為房仲態度不誠實而拒絕簽約，現欲請求返還定金

貳、法律分析

一、契約審閱期之權利

（一）法律依據

依據消費者保護法第11條之1第1項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」

（二）本案適用分析

1. 房屋租賃契約之性質判斷

依消費者保護法第2條第1款及第2款規定，消費者指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；企業經營者指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。本案房仲公司提供之租賃契約應屬定型化契約，委任人為消費者，雙方間成立消費關係。

2. 房仲違反審閱期規定之情形

本案房仲有下列違反審閱期規定之行為：

（1）簽約前未提供合約內容供委任人審閱

（2）簽約當日拒絕委任人攜回審閱之要求

（3）以「造成程序麻煩」為由阻止委任人行使審閱權

3. 法律效果

依消費者保護法第11條之1第3項規定：「違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」本案房仲違反審閱期規定，該契約條款應不構成契約之內容。

二、定型化契約之公平性審查

（一）誠信原則與顯失公平

依消費者保護法第12條第1項規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」

本案房仲提供兩份內容差異甚大之合約，且告知委任人「內容一樣」，此行為可能違反誠信原則。若該等條款對消費者顯失公平，應屬無效。

（二）契約內容明示義務

依消費者保護法第13條第1項規定：「企業經營者應向消費者明示定型化契約條款之內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消費者同意者，該條款即為契約之內容。」

房仲未於簽約前明示契約內容，且提供之紙本與電子檔內容不一致，已違反明示義務。

（三）消費者無法預見之條款

依消費者保護法第14條規定：「定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容。」

紙本與電子檔合約內容差異甚大，依正常情形顯非消費者所得預見，該等差異條款可能不構成契約之內容。

三、契約成立與否之判斷

（一）契約成立要件

契約之成立需當事人意思表示一致。本案委任人於簽約當日發現合約內容有疑慮，明確表示停止簽約，嗣後更因房仲態度不誠實而拒絕簽約，雙方意思表示並未達成一致，契約應未成立。

（二）定金之法律性質

本案定金可能涉及以下性質：

1. 預約性質之定金

若定金係為「保留房屋」之用，性質上應屬預約。惟預約本身亦為契約，仍受消費者保護法規範，房仲違反審閱期規定，該預約條款可能不構成契約內容。

2. 契約成立前之定金

由於正式租賃契約尚未成立，定金之法律依據尚未確定。

四、定金返還請求權基礎

（一）契約未成立之法律效果

契約既未成立，定金即失其法律上原因。委任人得依民法第179條不當得利規定請求返還。惟本案未提供民法第179條條文，僅能依消費者保護法相關規定分析。

（二）房仲違反消費者保護法之效果

1. 違反審閱期規定

依消費者保護法第11條之1第3項，違反審閱期規定之條款不構成契約內容，定金條款之效力應受影響。

2. 違反誠信原則

房仲提供兩份內容不同之合約且告知「內容一樣」，可能違反消費者保護法第12條誠信原則，相關條款應屬無效。

3. 違反明示義務

房仲未於簽約前明示契約內容，違反消費者保護法第13條規定。

（三）舉證責任

依消費者保護法第17條之1規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合本節規定之事實者，就其事實負舉證責任。」

若房仲主張已給予審閱期或契約內容一致，應由房仲負舉證責任。

五、懲罰性賠償金之可能性

依消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」

若房仲故意提供不同內容之合約並告知「內容一樣」，致委任人受有損害（如定金無法取回、時間成本等），委任人可能得請求懲罰性賠償金。惟本條適用於「依本法所提之訴訟」，需經訴訟程序始得主張。

參、處理建議

一、立即行動事項

（一）證據保全（最優先）

1. 保存所有證據

（1）與房仲之所有通訊紀錄（LINE、簡訊、電子郵件等）

（2）兩份不同內容之合約（紙本拍照存證、電子檔備份）

（3）定金收據或匯款證明

（4）錄音檔案（若有）

2. 製作時間軸紀錄

（1）看房日期

（2）支付定金日期與金額

（3）約定簽約日期

（4）拒絕審閱之經過

（5）收到電子檔日期

（6）發現合約不一致之時間

（7）拒絕簽約之日期與理由

（二）發函請求返還定金

建議採用存證信函，內容應包含：

主旨：請求返還定金新臺幣○○元整

說明：

（1）本人於○年○月○日支付定金新臺幣○○元予貴公司。

（2）貴公司違反消費者保護法第11條之1規定，未給予合理審閱期，且於本人要求攜回合約審閱時拒絕。

（3）貴公司提供之紙本合約與電子檔合約內容差異甚大（賠償金額、清潔費、租賃型態皆不同），違反消費者保護法第13條明示義務及第12條誠信原則。

（4）貴公司告知本人兩份合約「內容一樣」，與事實不符。

（5）本人已明確表示不簽約，契約未成立，定金應予返還。

（6）請於文到七日內返還定金，逾期將採取法律行動。

二、協商階段

（一）向房仲公司申訴

1. 向該房仲公司總公司客服部門或主管申訴

2. 說明承辦人員違反消費者保護法之具體事實

3. 要求返還定金並要求公司檢討內部作業流程

（二）向主管機關申訴

1. 向地方政府消費者服務中心申訴（撥打1950消費者服務專線）

2. 向內政部地政司檢舉（房仲業務主管機關）

3. 向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申訴

三、調解程序

若協商不成，建議先進行調解：

（一）消費爭議調解

向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申請消費爭議調解，由消費者保護官協助處理。

優點：

（1）免費

（2）程序較簡便

（3）有消費者保護官協助

準備文件：

（1）申訴書或調解申請書

（2）證據資料影本（兩份合約、通訊紀錄、定金收據等）

（3）身分證明文件

（二）鄉鎮市調解委員會

亦可向房仲公司所在地之鄉鎮市調解委員會聲請調解。

優點：

（1）免費

（2）調解成立後，調解書具有執行力

四、訴訟程序

若調解不成立，可考慮提起訴訟：

（一）小額訴訟（定金新臺幣10萬元以下）

向房仲公司所在地或契約履行地之地方法院提起小額訴訟。

優點：

（1）程序簡便

（2）裁判費較低

（3）一審終結

（二）請求權基礎

1. 主張契約未成立，定金無法律上原因，請求返還

2. 主張房仲違反消費者保護法，定金條款不構成契約內容或無效，請求返還

3. 若有其他損害（如時間成本、另覓他屋之費用等），可一併請求賠償

4. 若房仲行為構成故意或重大過失，可依消費者保護法第51條請求懲罰性賠償金

（三）訴訟費用

依民事訴訟法規定，小額訴訟之裁判費較低，且若勝訴可請求對方負擔訴訟費用。

五、其他建議

（一）同步進行事項

1. 網路評價

可於Google評論、PTT等平台分享經驗，提醒其他消費者注意。惟應注意僅陳述客觀事實，避免使用侮辱性言詞，以免涉及刑法誹謗罪。

2. 向房仲公會檢舉

若該房仲為不動產經紀業公會會員，可向公會檢舉其違反職業倫理之行為。

（二）預防再次受害

1. 日後租屋務必要求事前提供完整合約內容

2. 堅持行使消費者保護法第11條之1之審閱期權利

3. 簽約前逐條核對合約內容，發現疑義立即提出

4. 保存所有往來紀錄及文件

肆、結論

一、法律關係初步判斷

（一）關於房仲未給予審閱期之行為，應已違反消費者保護法第11條之1規定，該契約條款可能不構成契約內容。

（二）關於房仲提供兩份內容差異甚大之合約且告知「內容一樣」之行為，可能違反消費者保護法第12條誠信原則及第13條明示義務，相關條款可能無效或不構成契約內容。

（三）關於契約是否成立，考量委任人已明確表示不簽約，雙方意思表示未達一致，契約應未成立。

（四）關於定金返還請求權，考量契約未成立且房仲違反消費者保護法相關規定，委任人應有權請求返還定金。

二、處理建議

（一）建議委任人立即保全所有證據，包括兩份合約、通訊紀錄、定金收據等。

（二）建議先以存證信函向房仲公司請求返還定金，並副知主管機關。

（三）若房仲拒絕返還，建議向消費者保護官申訴或申請消費爭議調解。

（四）若調解不成立，可考慮提起民事訴訟請求返還定金，並視情況主張懲罰性賠償金。

三、注意事項

（一）依消費者保護法第17條之1規定，房仲若主張已符合消費者保護法規定，應由房仲負舉證責任。

（二）建議儘速處理，避免證據滅失或記憶模糊。

（三）本法律意見書僅供參考，實際個案處理仍應視具體事證及法院實務見解調整，建議必要時諮詢執業律師或向消費者保護官尋求協助。

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