你好，事情如下。 我今日中午剛和房仲簽下租約，合約中承租日是12月5日，離目前還有一段時間。 就在今天下午，我與家人透過新聞發現原來該建築物為政府在921地震後列為黃單列管建築物的物件，且有政府的官方文件證明，但房仲在帶我看房時並未告知。 我想及時止損，趁現在還沒起租並未有更多糾紛前解約，並且拿回兩個月的押金與第一個月租金。 目前我手上除了合約以外，還掌握了政府對該建築物作為危樓的證明文件。
委任人於今日中午與房仲簽訂租賃契約,承租日期訂為12月5日。然於簽約當日下午,委任人透過新聞報導發現承租標的物為政府於921地震後列為黃單列管之危險建築物,且委任人已取得政府官方證明文件。房仲於帶看及簽約過程中均未告知此重大瑕疵。委任人現欲於起租日前解除契約,並請求返還已支付之押金兩個月及第一個月租金。
依據民法第421條規定,租賃契約係指當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。本案租賃契約雖已簽訂,但承租日期為12月5日,契約尚未開始履行,屬於已成立但尚未生效之狀態。
依據不動產經紀業管理條例第23條及相關規定,不動產經紀業及經紀人員對於不動產標的物之重要資訊,負有調查及據實說明之義務。建築物被列為危險建築物(黃單列管)屬於:
房仲未告知此重大資訊,可能違反告知義務,可能構成重大過失或故意隱瞞。
依據民法第423條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用收益之狀態。」
危險建築物可能不符合安全居住之基本要求,出租人未告知此重大瑕疵,可能違反瑕疵擔保義務。
若房仲故意隱瞞建築物為危險建築之重要事實,使委任人陷於錯誤而為意思表示,委任人可能主張:
委任人因不知建築物為危險建築而簽約,可能係對於標的物性質之重大錯誤:
依民法第114條規定,法律行為經撤銷者,視為自始無效。當事人知其得撤銷或可得而知者,其法律行為撤銷時,準用前條之規定。契約經撤銷後,雙方當事人應回復原狀。
依民法第179條規定:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」
契約經撤銷後,出租人或房仲受領押金及租金即無法律上原因,委任人得依不當得利規定請求返還。
依民法第181條規定:「不當得利之受領人,除返還其所受之利益外,如本於該利益更有所取得者,並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者,應償還其價額。」
本案委任人得請求返還:
依民法第182條規定:
若房仲或出租人明知建築物為危險建築而故意隱瞞,應屬惡意受領人,除返還本金外,尚應附加利息。
除解除契約外,委任人尚可能依據下列規定請求損害賠償:
依民法第197條規定,因侵權行為所生之損害賠償請求權,自請求權人知有損害及賠償義務人時起,二年間不行使而消滅,自有侵權行為時起,逾十年者亦同。
依民法第93條規定,撤銷權自意思表示後,經過一年而消滅。本案委任人於今日知悉詐欺或錯誤事實,時效充足,但仍建議儘速行使。
依民法第125條規定:「請求權,因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者,依其規定。」不當得利返還請求權之消滅時效為15年。
依民法第197條規定,侵權行為損害賠償請求權自知有損害及賠償義務人時起2年,自有侵權行為時起10年。
建議立即以存證信函通知房仲及出租人(若已知悉):
存證信函內容要點:
主旨:撤銷租賃契約並請求返還已付款項
說明:
(1)本人於○年○月○日與貴公司簽訂租賃契約,承租○○建築物。
(2)簽約當日下午,本人發現該建築物為政府於921地震後列為黃單列管之危險建築物,有政府官方文件可證。
(3)貴公司於帶看及簽約過程中,可能故意隱瞞此重大安全瑕疵,致本人陷於錯誤而簽約。
(4)依民法第92條詐欺撤銷或第88條錯誤撤銷之規定,本人特此撤銷前開租賃契約之意思表示。
(5)依民法第114條及第179條規定,契約經撤銷後視為自始無效,已支付之款項應予返還。請於文到三日內返還押金新台幣○○元及第一個月租金新台幣○○元,共計新台幣○○元。
(6)如未依限返還,本人將採取法律行動,並保留請求損害賠償之權利。
協商重點:
協商策略:
同步向下列機關檢舉:
鄉鎮市調解委員會調解:
優點:
準備文件:
消費爭議調解:
若調解不成,可考慮提起民事訴訟:
訴訟標的:
管轄法院:
訴訟費用:
舉證責任:
詐欺罪(刑法第339條):
關於本案委任人之權利主張,考量下列因素:
建議委任人積極主張權利,透過存證信函、協商、調解或訴訟等方式,請求返還已付款項。
第一步(今日至3日內):
第二步(1-2週內):
第三步(協商不成時):
綜合建議:本案證據明確,法律關係清楚,委任人權利主張正當且有理。建議採取積極但理性之態度,先以存證信函及協商方式處理,若不成再循調解或訴訟途徑。考量房仲可能違反告知義務及契約可能因撤銷而無效,預期可能順利取回已付款項。
備註:本法律意見書僅供參考,實際處理仍應視具體情況調整,並諮詢合格律師。
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