房仲給錯合約還說沒違法，定金能退嗎？簽約前該怎麼保護自己？

壹、案件摘要

本案涉及租賃契約簽訂過程中之消費爭議。當事人於簽約現場遭遇以下情形：

（一）房仲於簽約當下僅允許現場閱讀合約，不提供帶回審閱之機會，雖表示「沒有強迫」、「可以看完再簽」，但實質上未給予合理審閱期間。

（二）當事人中止簽約後，房仲提供電子檔合約，經當事人發現存在兩份內容不同之合約版本（AB合約）。

（三）當事人首次詢問時，房仲明確回覆「是同樣的合約」；經當事人發現差異並提出質疑後，房仲改稱「給錯」，並表示應以電子檔為主。

（四）房仲主張當事人不簽約構成違約，應沒收定金，並稱定金為「訂房費用」（保留期間不給他人承租之費用）。

（五）房仲否認有違法行為，稱未讓當事人簽不實合約、也未收取押金租金，並表示希望當事人順利簽約以避免損失定金。

貳、法律分析

一、審閱期權利之侵害

（一）法律依據

依《消費者保護法》第11條之1第1項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」

同條第3項規定：「違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」

（二）事實涵攝與法律關係初判

1. 租賃契約通常採用定型化契約條款，房仲提供之契約應屬《消費者保護法》第2條第7款所稱之「定型化契約條款」。

2. 房仲雖表示「沒有強迫」、「可以看完再簽」，但不提供帶回審閱之作法，實質上剝奪當事人充分審閱之機會。現場閱讀與帶回審閱性質完全不同，消費者在簽約現場可能面臨時間壓力、環境干擾等因素，難以充分理解條款內容並審慎評估。

3. 依上開規定，房仲未提供合理審閱期間之行為，應屬違反《消費者保護法》第11條之1第1項規定。

4. 違反審閱期規定之法律效果，依同條第3項，該契約條款不構成契約之內容（除非消費者主張仍構成契約內容）。

二、提供不同版本合約之法律責任

（一）民事責任

1. 誠信原則之違反

依《消費者保護法》第11條第1項規定：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。」

房仲提供兩份內容不同之合約，且初次詢問時明確表示「是同樣的合約」，經當事人發現差異後才改稱「給錯」，此種行為可能違反誠信原則與平等互惠原則。

2. 締約過失責任之可能性

房仲於締約過程中提供不一致之合約版本，且未能即時說明差異，導致當事人對契約內容產生誤解，此種情形可能涉及締約過失責任。若因此造成當事人損害（如定金損失、另覓租屋之額外支出等），房仲可能需負賠償責任。

3. 契約內容之不確定

當存在兩份內容不同之合約版本時，契約之真意究竟為何即產生疑義。依《消費者保護法》第11條第2項規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」若雙方對契約內容有爭議，應為有利於消費者之解釋。

（二）廣告不實之可能性

依《消費者保護法》第22條第1項規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」

若房仲於招租過程中所提供之資訊（包括口頭說明、書面文件等）與實際合約內容不符，可能涉及廣告不實之問題。

三、定金沒收主張之法律分析

（一）定金性質之認定

房仲主張定金為「訂房費用」（保留期間不給他人承租之費用），但同時又主張當事人不簽約應沒收定金，此種說法在法律性質上存在矛盾：

1. 若定金屬於「預約金」性質（保留房屋之對價），則於預約期間屆滿或當事人決定不承租時，應予返還。

2. 若定金屬於「違約金」性質，則須以當事人確有違約行為為前提，方得沒收。

（二）契約是否成立之判斷

1. 依前述分析，房仲違反審閱期規定，契約條款不構成契約之內容（除非消費者主張仍構成契約內容）。

2. 房仲提供不一致之合約版本，導致契約內容不明確，契約是否有效成立即有疑義。

3. 若契約尚未有效成立或因可歸責於房仲之事由而無法成立，當事人拒絕簽約應非違約行為。

（三）定金返還之法律依據

本案情形下，考量以下因素：

1. 房仲違反審閱期規定，程序上有瑕疵。

2. 房仲提供不一致之合約版本，影響當事人之判斷。

3. 契約能否成立存在疑義，且若不能成立，可能係可歸責於房仲之事由所致。

基於上開情形，當事人應有權請求返還定金。

四、房仲其他可能違法行為

（一）違反定型化契約相關規定

1. 未提供審閱期：違反《消費者保護法》第11條之1第1項。

2. 提供不一致合約版本：可能違反《消費者保護法》第11條第1項之平等互惠原則。

3. 未明示契約內容：若房仲未充分說明合約內容差異，可能違反《消費者保護法》第13條第1項之明示義務。

（二）行政責任

依《消費者保護法》相關規定，主管機關對於違反定型化契約規定之企業經營者，得依法裁處行政罰鍰或採取其他必要措施。

參、處理建議

一、證據保全（最優先）

（一）保存兩份不同版本之合約（紙本或電子檔）。

（二）保存與房仲之所有對話紀錄（LINE、簡訊、電子郵件、通話錄音等）。

（三）保存定金收據、匯款證明或其他付款紀錄。

（四）保存房仲名片、公司資料等相關文件。

二、主張權利

（一）以書面（建議使用存證信函）向房仲及其所屬公司主張：

1. 房仲違反《消費者保護法》第11條之1規定，未提供合理審閱期間。

2. 房仲提供不一致之合約版本，影響當事人判斷。

3. 基於上開事由，契約協商因可歸責於房仲之事由而無法成立，請求返還定金。

4. 若房仲拒絕返還，將採取法律行動（包括申訴、調解、訴訟等）。

（二）設定合理期限（如7日或14日），要求房仲於期限內回應。

三、申訴管道

（一）消費者保護專線（1950）

當事人已表示將聯絡消費者保護專線，建議持續追蹤申訴進度，並配合消保官之調查與協調。

（二）地方政府消費者服務中心

向房仲公司所在地或租賃標的物所在地之縣市政府消費者服務中心提出申訴，請求協助處理。

（三）不動產主管機關

若房仲行為涉及不動產經紀業務之違法或不當，可向地方政府地政主管機關檢舉。

四、調解程序

（一）消費爭議調解

可向消保官申請消費爭議調解，由消保官或調解委員會協助雙方達成協議。調解成立後，與確定判決有同一效力。

（二）鄉鎮市調解委員會

亦可向鄉鎮市調解委員會聲請調解，程序較為簡便且免費。

五、法律途徑

若調解不成或房仲拒絕返還定金，可考慮提起民事訴訟，請求：

（一）確認契約不成立或無效。

（二）返還定金。

（三）賠償因房仲違法行為所受之損害（如另覓租屋之額外支出、時間成本等）。

若定金金額在新台幣10萬元以下，可向小額法庭起訴，程序較為簡便。

六、注意事項

（一）保持冷靜，避免情緒化之言行。

（二）所有與房仲之溝通，建議以書面或可保存紀錄之方式進行。

（三）若房仲持續施壓或使用不當話術，應堅守立場，必要時尋求專業協助。

（四）評估成本效益：考量定金金額、訴訟成本、時間成本等因素，選擇最適當之處理方式。

肆、結論

關於本案，房仲未提供合理審閱期間之行為，應屬違反《消費者保護法》第11條之1規定；提供不一致合約版本並初稱「是同樣的合約」之行為，可能違反誠信原則與平等互惠原則。

考量契約協商過程中存在上開瑕疵，且契約內容不明確，當事人拒絕簽約應屬正當行使權利，應非違約行為。房仲主張沒收定金之法律依據不足，當事人應有權請求返還定金。

建議當事人優先透過申訴、調解等途徑處理，若無法達成協議，再考慮提起民事訴訟。處理過程中應注意保全證據，並保持理性溝通。若有需要，可諮詢專業律師，以確保權益獲得充分保障。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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