房東想改租約條件限制我的生活，可以單方面終止嗎？需要提前通知嗎？

壹、案件摘要

本案涉及房屋租賃契約之變更與終止爭議。房東欲單方面更改原租賃契約內容，影響承租人之權益及生活，並以承租人搬家吵到鄰居為由欲強制解約。承租人已保留房東要求變更契約之對話紀錄，詢問是否可單方面終止合約，以及房東主張之解約事由是否合法。

貳、法律分析

一、契約變更之法律原則

（一）契約變更須雙方合意

依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」契約之變更本質上亦屬契約內容之重新約定，應經雙方當事人意思表示一致始得成立。房東單方面要求變更契約內容，若未經承租人同意，該變更應不生效力，原契約內容仍繼續有效。

（二）誠信原則之適用

依民法第148條第2項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」租賃契約成立後，雙方當事人均應本於誠信原則履行契約義務。房東若於契約履行中任意變更契約內容，限縮承租人權益，可能構成違反誠信原則之行為。

二、租賃契約之終止

（一）定期租賃與不定期租賃之區分

依民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」本案應先確認租賃契約是否為定期或不定期租賃，以判斷適用之終止規定。

（二）定期租賃之終止限制

若本案屬定期租賃，依土地法第100條規定，出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：

（1）出租人收回自住或重新建築時

（2）承租人違反民法第443條規定轉租於他人時

（3）承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時

（4）承租人以房屋供違反法令之使用時

（5）承租人違反租賃契約時

（6）承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時

本案中，房東主張之「搬家吵到鄰居」事由，應檢視是否符合上述法定終止事由。

（三）「搬家吵到鄰居」是否構成終止事由

1. 是否屬「違反法令之使用」

搬家屬正常生活行為，短暫之搬家噪音若未違反噪音管制法等相關法令，應不構成土地法第100條第4款「以房屋供違反法令之使用」之情形。

2. 是否屬「違反租賃契約」

除非租賃契約中明確約定禁止搬家或有特殊安靜義務之條款，否則一次性、短暫之搬家行為，應難認定為土地法第100條第5款「違反租賃契約」之重大違約事由。

3. 比例原則之考量

即使認定搬家噪音造成鄰居困擾，房東亦應先與承租人溝通協調，採取較緩和之處理方式。直接終止契約可能不符合比例原則，且可能違反民法第148條誠信原則。

（四）終止契約之預告期間

即使房東主張之終止事由成立，依民法第450條第3項規定：「租用建築房屋者，應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於三個月前通知之。」出租人應於三個月前預告承租人，而非僅提前一個月告知。

三、出租人之義務

（一）保持租賃物合於使用收益狀態

依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」出租人於租賃期間內，應維持租賃物於適合承租人使用收益之狀態，不得任意變更契約內容影響承租人之使用權益。

（二）修繕義務

依民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」出租人負有維護租賃物之義務，不得以變更契約方式規避修繕責任或限縮承租人權益。

四、承租人之權利保障

（一）拒絕不當契約變更

承租人對於房東單方面要求之契約變更，若該變更影響其權益或生活，得拒絕接受。原契約內容仍繼續有效，承租人得依原約定繼續使用租賃物。

（二）主張租賃關係存續

若房東之終止事由不符合土地法第100條規定，或未依民法第450條第3項規定預告，承租人得主張終止行為不生效力，租賃關係仍繼續存在。

參、處理建議

一、立即保全證據

（一）妥善保存對話紀錄

1. 將房東要求變更契約之通訊紀錄（LINE、簡訊、電子郵件等）完整保存

2. 進行截圖並備份至雲端或多處儲存

3. 必要時可至民間公證人處辦理公證，以確保證據效力

（二）製作書面紀錄

1. 詳細記錄房東要求變更之具體內容、時間、方式

2. 記錄雙方溝通過程之完整經過

3. 若有證人在場，可請證人作證或出具書面證明

二、書面回應房東

建議以存證信函或雙掛號信件方式正式回應房東，內容應包括：

（1）聲明不同意契約變更，原契約內容仍繼續有效

（2）說明搬家屬正常生活行為，未違反契約或法令

（3）表明將依原契約繼續履行承租人義務

（4）請求房東依約履行出租人義務

三、繼續依約履行

（一）按時繳納租金

1. 依原契約約定按時繳納租金

2. 建議以匯款或轉帳方式繳納，並保留證明文件

3. 若房東拒收租金，可至法院辦理提存，以免構成欠租

（二）維護租賃物

1. 妥善使用租賃物，避免損壞

2. 遵守原契約約定之使用方式

3. 保持良好使用狀態，避免給予房東終止契約之理由

四、尋求專業協助

（一）法律諮詢

1. 向法律扶助基金會諮詢（符合資格者可申請免費法律服務）

2. 諮詢專業律師，了解具體權利義務

3. 向地方政府租賃服務平台尋求協助

（二）申請調解

1. 向鄉鎮市區調解委員會申請調解

2. 調解程序簡便且費用低廉

3. 調解成立後具有執行力

五、法律救濟途徑

（一）若房東強制終止契約

1. 主張終止不符合土地法第100條規定，終止行為不生效力

2. 繼續居住並按時繳納租金

3. 必要時向法院提起確認租賃關係存在之訴

（二）若房東有不當行為

1. 若房東騷擾或恐嚇，可向警察局報案

2. 若房東斷水斷電，違反民法第423條規定，可請求損害賠償

3. 若房東侵入住宅，可能構成刑法第306條侵入住宅罪，可提出刑事告訴

（三）聲請假處分

若房東有強制收回房屋之虞，承租人可向法院聲請假處分，請求維持現狀，保障居住權益。

肆、結論

綜合上述分析，本案之法律意見如下：

一、關於契約變更

依民法第153條規定，契約變更須經雙方合意。房東單方面要求變更契約內容，若未經承租人同意，該變更應不生效力。承租人得拒絕接受變更，並依原契約內容繼續履行。

二、關於契約終止

（1）考量房東主張之「搬家吵到鄰居」事由，可能不符合土地法第100條規定之法定終止事由，房東應無法以此為由強制解約。

（2）即使終止事由成立，依民法第450條第3項規定，出租人應於三個月前預告承租人，而非僅提前一個月。

（3）搬家屬正常生活行為，短暫噪音若未違反法令或契約重大約定，應難認定為得終止契約之事由。

三、處理建議

（1）立即保全所有證據，包括對話紀錄、書面文件等

（2）以書面方式正式回應房東，聲明不同意契約變更及不當終止

（3）繼續依原契約履行，按時繳納租金並維護租賃物

（4）尋求專業法律協助，必要時申請調解或提起訴訟

（5）若房東有不當行為，應依法主張權利並尋求救濟

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。建議儘速尋求專業法律協助，以維護自身權益。

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