我有房子買賣問題（賣屋後買新屋），我找同一個仲介及代書。 我的訴求：我要賣房子後的全款再支付重購買房（代書仲介都知道） 所以我過程中有不斷要求時間點一定要注意！ 我一定要把賣房子的錢到位後才能支付買房的款項。 114.8買方蘇太太購買我家房子，也有答應給我們搬遷期6個月，故代書把第二期款壓在115.1.10，交屋日壓在114.4.30，（當時簽約時，代書有知會大家，如果我順利找到新房購買，那合約上的日期全會往前移，當時蘇太太有點頭答應，但代書卻未把此承諾寫在合約上） 當時很順利於一個月後找到新房，新房簽定合約時，代書過戶日期壓在114.12.31，現場我有跟房仲及代書說，我賣屋的第二期款壓在明年一月，這裡買房怎麼過戶是壓在12.31，代書說買我房子的蘇太太有承諾會提前繳款，所以是可以的！ 並說這樣不會有問題！ 結果現在蘇太太變卦，說資金上有點問題，要依合約上115.1.10才要付第二期款，導致我面臨到新房可能會賠付第一期款200萬（目前還在跟買方屋主協商），或者最後蘇太太說他資金真的有問題，導致最後破局，無法順利賣房及買房（因為我要順利賣房才有資金買房） 請問，如果最後我破局，我能跟代書求償嗎？ 我的訴求： 1.當初我不斷提醒N次，我們是一屋換一屋， 必需賣房入款才有錢買新房，我與仲介及代書都有不斷提醒， 在合約上台南的合約訂在年底？簽約當下也有反應，但代書一直說蘇太太會提前給付沒關係...但最後變調了，誰承擔？ 2.當初蘇太太口頭承護款項可以隨時給付，為何這句話卻沒有註記在合約內容內？再來，明明雙方都約出來動撥第一期款項了，為何當下合約上也沒有去更改蘇太太的付款時間？誰承擔？ 3.從9月底與新房簽約到現在，我持續的追蹤案件，要求需要盡快解決，並趕快跟張小姐（我買房的屋主）合約延期，我真的催到心累、身心俱疲，但他們的速度真的讓我很不解~一直要我等，但因我詢問其它的代書， 沒有人速度是這樣的，也代表仲介在中間的協商也是有問題？ 所以我想確定，如果最後這筆買賣破局， 我是否可以要求： 1。我新買房子那裡賠付的200W，代書要賠償我損失？ 2。買我房子的蘇太太，除了第一期款項被我方沒收後， 因為當初要賣她，我有先賠付前一買家斡旋金5萬，是否也能向蘇太太索要？ 3。因為當時蘇太太有要求我們能幫他重新油刷頂樓防水，我們也有照做，花了3萬，這款項是否也能答蘇太太申請索賠? 以上，謝謝
委託人與代書間應成立委任契約關係。依民法第528條規定：「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」本案委託人委託代書處理房屋買賣之相關事務，雙方間應屬委任關係。
關於受任人之注意義務，民法第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」代書為專業人士且受有報酬，應負善良管理人注意義務。
代書明知委託人需「先收款後付款」之資金需求，卻將新房過戶日（114年12月31日）訂於舊房第二期款日（115年1月10日）之前，僅憑蘇太太口頭承諾即保證「不會有問題」，未要求書面確認或契約變更，可能未盡善良管理人注意義務。
蘇太太同意「日期可提前」之重要承諾未載入契約條款，可能違反代書專業應有之謹慎義務。
雙方已約定撥付第一期款，代書未同步修改蘇太太之付款時間，造成契約內容與實際履行狀況不符，可能構成處理事務之疏失。
若代書確有上述過失行為，且該過失行為與委託人所受損害間具有相當因果關係，委託人可能得依民法第544條規定請求損害賠償。該條規定：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」
惟需注意，委託人應舉證證明： （1）代書有過失行為 （2）委託人受有損害 （3）過失行為與損害間有因果關係
依不動產經紀業管理條例第23條規定，經紀人員應本誠實信用原則執行仲介業務。本案仲介可能之疏失包括：
若仲介有違反該條例之情事，委託人可向直轄市、縣（市）政府地政主管機關檢舉。
若仲介之行為構成委任契約之不完全給付或可歸責之債務不履行，委託人可能得依民法相關規定請求損害賠償。
若蘇太太最終不履行契約，委託人可能得依民法第249條第2款規定沒收定金（第一期款）。該款規定：「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」
若蘇太太違約導致委託人對張小姐違約，委託人可能得依民法第260條規定請求損害賠償。該條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」可能請求之項目包括：
（1）前買家斡旋金5萬元 （2）頂樓防水工程3萬元
惟需注意，委託人應證明該等損害與蘇太太違約行為間有相當因果關係。
若契約解除，頂樓防水工程3萬元可能構成不當得利。依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」若契約解除，蘇太太受有防水工程之利益而無法律上原因，委託人可能得請求返還。
若委託人無法如期支付價金或辦理過戶，可能構成違約。張小姐可能得依約請求違約金或解除契約並請求損害賠償。
委託人可主張因代書過失及蘇太太違約導致資金無法到位，屬不可歸責於己之事由。惟此抗辯成立可能性需視具體情況而定，因契約相對性原則，委託人與張小姐間之契約關係獨立於委託人與蘇太太間之契約關係。
建議委託人向張小姐說明蘇太太變卦之客觀情況，並提供相關證據（如通訊紀錄等），說明代書專業疏失導致時程安排錯誤。
建議提出以下方案供張小姐考慮：
可援引誠信原則協商調整履約期限，說明本案情況確屬客觀上不可預見之情事變更。
建議以存證信函催告蘇太太依約提前付款，並載明若不配合將依約解除契約並請求損害賠償。
建議明確告知蘇太太，若導致委託人對張小姐違約，將請求連帶賠償，包括：200萬違約金、斡旋金5萬、防水工程3萬。
建議蒐集以下證據：
建議保存以下證據：
若最終交易破局，委託人可能得向代書求償之項目包括：
法律依據：民法第544條（受任人因處理委任事務有過失所生之損害賠償責任）
此項損害可能得向蘇太太求償，法律依據：民法第260條（違約損害賠償）
此項損害可能得向蘇太太求償，法律依據：民法第179條（不當得利返還）
建議先發函請代書負責協調延期或承擔損害，並要求仲介公司介入處理。
若協商不成，建議向鄉鎮市調解委員會聲請調解。調解之優點包括：快速、費用低、調解成立有執行力。
若協商、調解均不成，建議提起民事訴訟，請求權基礎為民法第544條（委任人損害賠償請求權）。
建議向仲介公司提出正式申訴，要求公司督促仲介積極處理。
若仲介有違反不動產經紀業管理條例之情事，建議向直轄市、縣（市）政府地政主管機關檢舉。
若能與張小姐協商延期成功，可避免所有損失，交易順利完成。建議全力爭取，可提供合理補償。
若協商延期不成，可考慮解除與蘇太太之契約，沒收其定金，另尋資金充裕買家。惟需注意時間壓力，可能仍無法趕上新房過戶期限。
若最終雙邊違約，委託人可能面臨200萬元損失（對張小姐）及無法順利賣房之困境。此時建議向代書求償200萬元，向蘇太太求償8萬元（斡旋金5萬+防水工程3萬）。惟需注意訴訟風險，需證明代書過失與損害間因果關係。
考量代書未善盡專業注意義務，造成時程安排錯誤，可能構成民法第535條及第544條所定之過失。
若因代書過失導致損害，且能證明因果關係，委託人可能得依民法第544條請求賠償。
若蘇太太最終不履行契約，委託人可能得依民法第249條第2款沒收定金，並依民法第260條請求損害賠償。
建議完整保存所有溝通紀錄及代書保證之證據，以利後續求償。
建議立即採取行動，優先協商延期。
所有溝通務必留下書面或錄音紀錄。
建議委任律師協助處理，以提高成功率。
訴訟曠日廢時，協商解決為上策。
本法律意見書僅供參考，具體個案仍需視完整事證及實務見解而定。實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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