我跟別人一起合租 我們是共同承租人 我現在想提前解約 在其他人都不同意我退租的情況下 我能否只與房東單獨協商違約金 然後只解除我這部分的責任
當事人與他人共同承租房屋，現欲提前解約，但其他共同承租人不同意其退租。當事人詢問是否可單獨與房東協商違約金，並僅解除自己的租賃責任。
（一）連帶債務關係
依民法第272條第1項規定：「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。」共同承租人對房東應負有連帶給付租金及返還租賃物之義務，任一承租人均須對全部租約負責。在此法律關係下，房東得向任一承租人請求全部租金，而該承租人不得以其他共同承租人存在為由拒絕給付。
（二）租賃契約之整體性
租賃契約原則上具有整體性與不可分性。除非契約另有明確約定或經全體當事人（房東及全體承租人）同意，否則單一承租人應無權單方面退出租賃關係。此乃因租賃契約係基於全體承租人與房東間之合意而成立，任一方之變動均應涉及契約之變更或部分終止。
（一）契約變更需經三方同意
租賃契約之變更或解除，原則上需要契約當事人（房東及全體承租人）之合意。單一承租人若未經其他共同承租人同意即與房東協商退租，該協議對其他共同承租人可能不生效力。即使房東同意當事人退租並協商違約金，當事人仍可能因連帶債務關係，對房東負有租金給付責任。
（二）違約金之約定與調整
依民法第250條第1項規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」若租賃契約中有違約金條款，當事人提前解約應依約給付違約金。惟依民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」若違約金金額顯不相當，當事人得請求法院酌減。
另依民法第251條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」若當事人已履行部分租期，法院可能考量此情形調整違約金數額。
（三）對其他共同承租人之責任
若當事人未經其他共同承租人同意即擅自退租，可能構成對其他共同承租人之違約或侵害其權益。其他共同承租人可能因此需承擔更重之租金負擔，而向當事人請求損害賠償。
（一）租金請求權之時效
依民法第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」租金請求權之消滅時效為五年，房東若長期未請求租金，可能面臨時效消滅之問題。
（二）房東收回房屋之限制
依土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」
本條規定係保護承租人之居住權益，限制房東任意收回房屋。若當事人單方退租，其他共同承租人仍享有繼續承租之權利，房東不得以此為由收回房屋。
（一）尋找替代承租人
較可行的方式是尋找願意接替的新承租人，經房東及其他共同承租人同意後，進行承租人變更。此方式可避免違約爭議，並確保租賃關係之延續。
（二）三方協商機制
建議召集房東及全體共同承租人進行協商會議，說明退租原因並提出具體解決方案。透過誠信協商，可能達成各方均可接受之安排，例如由其他承租人分擔租金、尋找新承租人或調整租約內容等。
（一）檢視租賃契約內容
建議當事人詳細閱讀租賃契約中關於提前解約、違約金、承租人變更及共同承租人退出之相關條款。確認契約是否有約定單一承租人退出之處理方式，以及違約金之計算標準。
（二）書面通知相關當事人
以書面方式正式通知房東及其他共同承租人退租意願，說明退租原因及提出之解決方案。書面通知應保留副本，作為日後協商或爭議處理之證據。
（三）積極尋找替代承租人
在協商期間，建議積極尋找願意接替之新承租人，確保新承租人符合房東之承租條件。若能找到適當之替代人選，應可大幅提高協商成功之機會。
（一）三方協商會議
建議安排房東及全體共同承租人之協商會議，以面對面溝通方式說明情況。在會議中應：
（二）提出替代方案
若無法立即找到替代承租人，可考慮提出以下替代方案：
（一）單方退租之風險
若當事人在未經其他共同承租人同意下單方面與房東協商退租，應注意以下風險：
（二）建議避免之作法
（一）調解機制
若協商困難，建議尋求鄉鎮市區調解委員會協助進行調解。調解程序費用較低，且調解成立後具有執行力，可有效解決爭議。
（二）法律諮詢
建議諮詢專業律師，評估個案之具體法律關係及可能之法律責任。律師可協助擬定協商策略、審閱相關文件，並在必要時提供訴訟協助。
在處理過程中，建議當事人應：
關於當事人欲單獨與房東協商違約金並解除自身租賃責任一事，考量共同承租人間之連帶債務關係及租賃契約之整體性，建議當事人應優先尋求房東及全體共同承租人之三方協商同意。
若其他共同承租人不同意退租，當事人單方面與房東達成之協議，可能無法完全免除其對房東及其他承租人之法律責任。較為可行之方式為尋找適當之替代承租人，經各方同意後辦理承租人變更，或透過誠信協商達成各方均可接受之安排。
若協商確有困難，建議尋求調解機制或專業法律協助，以妥善處理此事並保障各方權益。在處理過程中，應保持良好溝通態度，保留相關證據，並避免採取可能加重法律責任之行為。
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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