112年8月簽約購買台中地上權房屋，已付簽約金150萬，當時建商的代銷人員承諾如銀行端貸款不過可以全額退回簽約金150萬，目前因銀行貸款卡關，114/11/28收到建商第三次的存證信函要求解除房屋買賣契約，並沒收簽約金150萬，還要補足簽約金差額34萬，請問我們能怎麼辦?
當事人於112年8月與建商簽訂台中地上權房屋買賣契約，已支付簽約金新台幣150萬元。建商代銷人員當時口頭承諾若銀行貸款未通過，可全額退還簽約金。現因銀行貸款未獲核准，建商於114年11月28日發出第三次存證信函，主張解除契約並沒收簽約金150萬元，另要求補足簽約金差額34萬元。
本案涉及代銷人員口頭承諾之效力問題。依民法第1003條第1項規定：「夫妻於日常家務，互為代理人。」雖本條規範夫妻間代理關係，但其揭示之代理法理可資參照。代銷人員作為建商之使用人或代理人，其於銷售過程中所為之承諾，應屬其代理權限範圍。
然而，關鍵在於該口頭承諾是否已構成契約之一部分。依民法第1007條規定：「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，應以書面為之。」此條文雖規範夫妻財產制，但反映重要法律行為應以書面為之的法理。不動產買賣契約涉及重大財產權益，若書面契約未載明「貸款不成全額退款」之約定，而僅有口頭承諾，其證明力及拘束力應受質疑。
初步判斷：代銷人員之口頭承諾若能證明確實存在，應對建商產生拘束力，但舉證責任在當事人。
依民法第1008條第1項規定：「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，非經登記，不得以之對抗第三人。」此條文揭示重要契約變更應有一定方式之法理。若書面買賣契約已明確約定貸款不成之處理方式，而與口頭承諾不同，原則上應以書面契約為準。
然而，依民法第1008-1條規定：「前二條之規定，於有關夫妻財產之其他約定準用之。」此條文雖針對夫妻財產約定，但反映契約補充約定之法理。若能證明代銷人員之口頭承諾係雙方真意，且未違反書面契約之主要內容，應可能構成契約之補充約定。
法律關係初判：口頭承諾若能證明，應可能成為契約內容之一部分，但需視書面契約之具體約定而定。
依民法第101條第2項規定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」本條文雖規範條件之不正當促成，但其第1項亦規定：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」
本案若貸款核准係契約生效之停止條件，則應審酌：
事實涵攝：地上權房屋因產權特性，銀行貸款成數通常較低（約5-6成），且審核較為嚴格，此為不動產市場之常態。若當事人已向多家銀行申請貸款並配合提供文件，但仍遭拒絕，應屬不可歸責於當事人之情形。
法律關係初判：本案貸款不成應屬不可歸責於當事人，依民法第101條之法理，條件不成就時契約應失其效力，建商應退還簽約金。
依民法第1012條規定：「夫妻於婚姻關係存續中，得以契約廢止其財產契約，或改用他種約定財產制。」此條文雖規範夫妻財產制之變更，但揭示契約當事人得合意變更或終止契約之法理。
本案建商主張解除契約並沒收簽約金，應審酌：
初步判斷：若契約未明確約定貸款不成視為違約，建商逕行沒收簽約金，應欠缺法律依據。
本案簽約金150萬元若作為違約金，需判斷其性質為懲罰性或損害賠償預定性。建商除沒收150萬元外，另要求補足差額34萬元，顯示其將簽約金視為違約金，而非契約價金之一部分。
即使認定當事人構成違約，違約金金額是否合理仍應審酌。依實務見解，違約金超過契約總價15-20%通常會被認定過高。本案簽約金150萬元占契約總價之比例，以及建商實際損害（如房價變動、轉售困難度等），均應納入考量。
法律關係初判：本案違約金金額可能過高，當事人應保留請求法院酌減之權利。
建商要求補足簽約金差額34萬元，應審酌契約是否約定「簽約金應達契約總價一定比例」。若無此約定，建商之請求應欠缺契約依據。
依民法第1017條第1項規定：「夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產；不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有。」此條文雖規範夫妻財產歸屬，但揭示財產權利應有明確依據之法理。
建商若已沒收150萬元作為違約金，再要求補足差額，可能構成無法律上原因而受利益，應可能成立不當得利。
法律關係初判：建商要求補足差額應欠缺法律依據，當事人不負給付義務。
依民法第1030-1條第2項規定：「夫妻之一方對於婚姻生活無貢獻或協力，或有其他情事，致平均分配有失公平者，法院得調整或免除其分配額。」第3項規定：「法院為前項裁判時，應綜合衡酌夫妻婚姻存續期間之家事勞動、子女照顧養育、對家庭付出之整體協力狀況、共同生活及分居時間之久暫、婚後財產取得時間、雙方之經濟能力等因素。」
雖本條文規範夫妻剩餘財產分配，但其揭示之公平原則可資參照。本案當事人已支付150萬元簽約金，若貸款不成非可歸責於當事人，建商沒收全部簽約金並要求補足差額，應有失公平。
依民法第1030-3條第1項規定：「夫或妻為減少他方對於剩餘財產之分配，而於法定財產制關係消滅前五年內處分其婚後財產者，應將該財產追加計算，視為現存之婚後財產。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。」此條文揭示防止不當處分財產之法理，可類推適用於本案。若建商於契約履行過程中有不當行為（如未盡協助貸款之義務），應影響其沒收簽約金之權利。
法律關係初判：綜合公平原則，建商沒收全部簽約金並要求補足差額，應有失公平。
依民法第1030-1條第5項規定：「第一項剩餘財產差額之分配請求權，自請求權人知有剩餘財產之差額時起，二年間不行使而消滅。自法定財產制關係消滅時起，逾五年者，亦同。」此條文雖規範剩餘財產分配請求權之時效，但揭示請求權應及時行使之法理。
本案當事人已收到建商第三次存證信函，應儘速回應並保全權利，避免逾期而生不利後果。
依民法第1030-4條第1項規定：「夫妻現存之婚後財產，其價值計算以法定財產制關係消滅時為準。但夫妻因判決而離婚者，以起訴時為準。」此條文揭示權利義務計算時點之重要性。本案若進入訴訟程序，相關事實及證據之計算時點應以起訴時或契約解除時為準。
處理建議：當事人應儘速蒐集證據並發函回應，避免權利受損。
建議於收到存證信函後儘速（7日內）以存證信函回覆，內容應包括：
調解優勢：
方案一：全額退款（最佳方案）
方案二：部分沒收（折衷方案）
方案三：延長貸款期限（替代方案）
若協商不成，應考慮提起訴訟：
有利因素：
不利因素：
關於當事人購買地上權房屋因貸款不成而遭建商主張沒收簽約金並要求補足差額乙事，考量貸款不成可能非可歸責於當事人，且建商要求沒收全額簽約金並補足差額可能欠缺法律依據，建議當事人：
優先採取協商途徑：透過消費爭議調解機制尋求解決，可節省時間與費用。
積極蒐集證據：特別是代銷人員口頭承諾之證明，以及已盡力申請貸款之證明。
儘速發函回應：表明立場並保全權利，避免逾期而生不利後果。
保留訴訟選項：若協商不成，可考慮提起訴訟請求返還簽約金，並主張違約金過高請求酌減。
最可能結果：
建商要求「沒收150萬元並補足34萬元」之主張，法律依據薄弱，當事人不應輕易接受。建議委任律師依個案具體情況提供專業協助，以維護自身權益。
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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