鄰居賣屋換新主人，我家通道通行權要收費嗎？舊約束新主人嗎？

壹、案件摘要

您的鄰居出售房屋後，新屋主需要通過您家的土地作為通道。過去您的長輩允許舊屋主無償通行，現在您詢問是否可以要求新屋主支付通行費用，或是否仍需無償提供通行權。

貳、法律分析

一、通行權的法律性質

本案涉及民法上的「通行權」問題，需要區分以下幾種可能的法律關係：

（一）袋地通行權（民法第787條）

如果鄰居的土地與公路無適宜之聯絡，屬於「袋地」，則該土地所有人得通行周圍地以至公路。此為法定通行權，但應支付償金。

（二）約定通行權

如果過去長輩與舊屋主之間成立通行的契約關係，需要判斷：

• 該契約是否為「地役權」設定
• 該契約的效力是否及於新屋主

二、原有通行關係的性質認定

（一）單純使用借貸關係

依民法第464條規定：「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」

如果長輩僅是基於鄰里情誼，允許舊屋主無償通行，此應屬「使用借貸」契約。此契約具有「人的性質」，原則上不隨土地移轉而移轉給新屋主。

依民法第470條規定：「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。」

本案若屬使用借貸關係，因舊屋主已出售房屋，該借貸關係應已終止，您可隨時請求返還借用物（即停止通行）。

（二）地役權設定

如果當時有設定地役權並完成登記，地役權會隨著「需役地」（鄰居土地）移轉而移轉，新屋主可繼續主張地役權。

依民法第772條規定：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」地役權如已登記，應隨土地移轉而移轉。

（三）袋地通行權

如果鄰居土地確實無其他適當通路，此為法定權利，不因所有權人變更而消滅。

三、您的權利主張

（一）如屬袋地通行權

新屋主依法有通行權，但您有權要求支付償金。

（二）如屬單純使用借貸

該契約因舊屋主出售房屋而終止，您可拒絕新屋主通行，或可要求新屋主支付費用，重新訂立契約。

（三）如有地役權登記

新屋主可繼續主張地役權，但如當初設定為無償，較難事後要求償金，除非能證明情事變更。

四、損害賠償與費用請求

（一）償金或通行費用的計算

依民法第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」

如您要求新屋主支付通行費用或償金，應考量：

• 通行地所受損害程度
• 通行的頻率與方式
• 當地行情
• 所失利益（如土地無法充分利用）

（二）利益扣除原則

依民法第216-1條規定：「基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益。」

如您因提供通行而獲得其他利益（如鄰居協助維護道路），應予扣除。

（三）與有過失的考量

依民法第217條規定：「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。重大之損害原因，為債務人所不及知，而被害人不預促其注意或怠於避免或減少損害者，為與有過失。前二項之規定，於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之。」

如您長期未對通行提出異議，可能影響日後請求償金的金額。

（四）生計影響的考量

依民法第218條規定：「損害非因故意或重大過失所致者，如其賠償致賠償義務人之生計有重大影響時，法院得減輕其賠償金額。」

如新屋主確實需要通行且支付償金會影響其生計，法院可能減輕償金金額。

五、時效與權利行使

（一）承攬相關時效

依民法第514條規定：「定作人之瑕疵修補請求權、修補費用償還請求權、減少報酬請求權、損害賠償請求權或契約解除權，均因瑕疵發見後一年間不行使而消滅。承攬人之損害賠償請求權或契約解除權，因其原因發生後，一年間不行使而消滅。」

雖本案非承攬關係，但提醒您應及時主張權利，避免權利消滅。

（二）人事保證相關時效

依民法第756-8條規定：「僱用人對保證人之請求權，因二年間不行使而消滅。」

雖本案非人事保證關係，但提醒您應注意相關請求權的時效限制。

參、處理建議

一、立即應採取的步驟

（一）調查確認階段

• 至地政事務所申請土地登記謄本，確認是否有地役權登記
• 確認鄰地是否有其他對外通路
• 尋找過去與舊屋主的任何書面約定
• 詢問其他知情的長輩或鄰居
• 拍攝現場通行狀況照片

（二）協商溝通階段

• 主動與新屋主溝通，說明過去的通行是基於鄰里情誼的無償使用借貸
• 表明現在希望重新協商通行條件
• 提出合理的通行費用或償金要求
• 協商內容應包括：通行範圍、通行方式、費用計算、契約期限
• 務必將協商結果製作書面契約

二、法律途徑選擇

（一）如協商不成

• 向鄉鎮市區調解委員會聲請調解
• 如新屋主主張有通行權，您可提起「確認通行權不存在」之訴
• 如新屋主強行通行，您可提起「排除侵害」之訴
• 如屬袋地通行權，您可提起「請求支付償金」之訴

（二）如鄰地確屬袋地

即使鄰地為袋地，新屋主有法定通行權，您仍然：

• 有權要求償金
• 可要求選擇損害最少的方式
• 可要求劃定固定通行路線
• 可限制通行時間或車輛種類

三、具體行動方案

方案A：積極主張權利（建議採用）

• 以存證信函通知新屋主，說明過去通行係基於使用借貸，已因所有權移轉而終止
• 要求新屋主停止通行，或於文到一定期間內協商通行條件
• 提出合理的通行費用方案，建議年費制或月費制
• 製作正式的通行權契約書，明定權利義務、費用、期限
• 契約到期前重新評估，保留調整費用的彈性

方案B：維持現狀但建立規範

如您不想破壞鄰里關係，但希望建立規範：

• 與新屋主簽訂書面的無償通行契約
• 明定通行範圍、方式、時間
• 保留未來調整的權利
• 設定契約期限（如3-5年）

方案C：完全拒絕通行

僅適用於以下情況：

• 鄰地非袋地，有其他通路
• 過去確實僅為使用借貸
• 無地役權登記

四、注意事項與風險提醒

（一）時效問題

如要主張權利，應儘速處理，避免新屋主主張「時效取得地役權」。

（二）舉證責任

保存所有溝通記錄（對話、信函、錄音等），如進入訴訟，您需證明過去僅為使用借貸關係。

（三）鄰里關係

在主張權利時，仍應保持理性溝通，避免採取過激手段（如設置障礙物），可能構成刑事犯罪。

（四）專業諮詢

建議尋求專業協助：

• 律師諮詢：評估具體法律關係與勝訴可能性
• 地政士協助：辦理相關登記事宜
• 不動產估價師：評估合理償金數額

肆、結論

關於您詢問是否可要求新屋主支付通行費用，考量過去的無償通行可能屬使用借貸性質，具有人的性質，不當然移轉給新屋主，建議您可主張權利要求新屋主支付通行費用。

即使鄰地為袋地，新屋主雖有法定通行權，但依民法相關規定，仍應支付償金。您並非無償提供通行的義務人，有權要求合理對價。

建議您採取的行動：

• 立即查詢土地登記資料，確認法律關係
• 以存證信函通知新屋主，表明立場
• 提出合理的通行費用方案，進行協商
• 協商成立後，務必簽訂書面契約
• 如協商不成，可考慮調解或訴訟途徑

切記主張權利應依法律程序，不可自力救濟，並保存所有證據與溝通記錄。必要時尋求專業法律協助。

本法律意見書僅供參考，具體個案仍應依實際情況及最新法規判斷。建議您攜帶相關資料（土地謄本、舊有約定文件等）諮詢專業律師，以獲得更精確的法律建議。

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