共同承租人想提前退租，沒有單獨退租條款，能用違約金解約嗎？

壹、案件摘要

本案涉及共同承租人在租賃契約中，於未明訂單獨退租機制之情況下，是否得以支付違約金方式提前解除租賃契約之法律問題。

貳、法律分析

一、共同承租人之法律地位

（一）連帶債務關係

多數承租人共同承租同一租賃物時，各承租人對出租人應負連帶給付租金義務。依民法第272條規定：「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」各共同承租人對租賃物之使用收益權利為不可分。

（二）契約拘束力

依民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」契約成立後，當事人應受契約內容之拘束。租賃契約為雙務契約，承租人有給付租金義務，出租人有交付租賃物供使用收益之義務。

二、單獨退租之可能性分析

（一）契約未明訂退租機制之情形

1. 原則：不得單方終止

定期租賃契約於期限屆滿前，原則上不得任意終止。依民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」共同承租人之一不得單方面終止全體之租賃關係。

2. 例外：法定終止事由

依民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」

另依民法第435條之1規定：「租賃住宅之承租人有下列情形之一，得提前終止租賃契約：一、承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、承租人因工作或就學之需要，有遷徙之必要。三、其他因不可歸責於承租人之事由，致難以繼續居住。前項終止契約，承租人應於終止前三十日通知出租人。」

（二）以違約金方式提前解約之可行性

1. 違約金之法律性質

依民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。」違約金分為懲罰性違約金與賠償總額預定性違約金。

2. 契約自由原則

依民法第153條第1項，契約之成立以當事人互相表示意思一致為要件。當事人得於不違反強制規定、公序良俗之範圍內，自由約定契約內容。若出租人同意，共同承租人之一可能與出租人協議以支付違約金方式提前終止租賃關係。

3. 實務見解

參考相關案例，租賃關係之終止需符合法定要件或契約約定。依民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」若無法定或約定之終止事由，承租人不得單方終止契約。

三、共同承租人之一欲退租之處理方式

（一）與出租人協議

1. 三方協議解除或變更契約

最理想方式為全體共同承租人、出租人三方協議，可協議由欲退租之承租人支付一定金額作為提前解約之補償，其他承租人繼續承租，或全體終止租賃關係。

2. 協議內容建議

• 明確約定退租承租人應支付之金額（可稱為違約金或解約金）
• 約定其他承租人是否繼續承租
• 約定押金之返還方式
• 約定退租生效日期

（二）尋找替代承租人

1. 經出租人同意後轉租或讓與租賃權

依民法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」可尋找新承租人，經出租人同意後，由新承租人取代原承租人地位。

2. 注意事項

• 需取得出租人書面同意
• 新承租人需符合出租人之承租條件
• 應辦理租賃契約之變更或重新簽約

（三）繼續履行契約至期滿

若無法與出租人達成協議，欲退租之承租人仍需繼續負擔租金給付義務（連帶責任），可與其他共同承租人內部協議分擔方式，待租期屆滿後不再續約。

參、處理建議

一、優先建議：協商解決

（一）與出租人進行協商

• 主動聯繫出租人，說明欲提前退租之原因
• 提出合理之補償方案（如支付1至2個月租金作為違約金）
• 爭取出租人同意提前終止租賃關係

（二）與其他共同承租人協調

• 確認其他承租人是否願意繼續承租
• 若其他承租人同意繼續承租，可協議由其承擔全部租金
• 若其他承租人亦欲退租，可共同與出租人協商

（三）簽訂書面協議

協議內容應包括：

• 退租承租人之身分資料
• 退租生效日期
• 應支付之違約金或解約金金額
• 押金返還方式及金額
• 其他承租人是否繼續承租
• 三方（出租人、退租承租人、其他承租人）簽名確認

二、次要建議：尋找替代方案

（一）尋找新承租人

• 透過租屋平台或仲介尋找適合之新承租人
• 經出租人審核同意後，辦理承租人變更
• 可減少違約金之支出

（二）與其他承租人內部協議

• 若無法取得出租人同意提前退租
• 可與其他共同承租人協議內部分擔方式
• 由欲退租者補償其他承租人，由其他承租人代為給付租金
• 惟此方式對出租人而言，退租者仍負連帶責任

三、法律風險提醒

（一）未經同意擅自退租之風險

• 仍負連帶給付租金之義務
• 出租人得請求給付至租期屆滿之全部租金
• 可能喪失押金
• 影響個人信用紀錄

（二）協商時應注意事項

• 所有協議應以書面為之
• 保留所有溝通紀錄（如通訊軟體對話、電子郵件等）
• 違約金金額應合理，避免過高而被法院酌減
• 確認押金返還之時間及方式

（三）訴訟風險評估

• 若出租人不同意協商，堅持請求履行至租期屆滿
• 承租人單方終止契約將構成違約
• 出租人得請求損害賠償（通常為剩餘租期之租金）
• 訴訟費用及時間成本高昂

四、具體行動步驟

（一）第一階段：準備與評估（1至3日）

1. 檢視租賃契約內容，確認是否有相關約定
2. 評估自身退租之必要性及急迫性
3. 計算可能需支付之違約金金額
4. 與其他共同承租人溝通意願

（二）第二階段：協商溝通（7至14日）

1. 以書面（存證信函或電子郵件）通知出租人退租意願
2. 提出具體補償方案
3. 安排面談時間進行協商
4. 若出租人同意，準備三方協議書草案

（三）第三階段：簽約執行（3至7日）

1. 確認協議內容無誤
2. 三方簽署書面協議
3. 支付約定之違約金或解約金
4. 辦理點交手續
5. 確認押金返還

（四）第四階段：後續處理

1. 保留所有文件資料
2. 確認已無任何債權債務關係
3. 若有爭議，尋求法律專業協助

肆、結論

關於共同承租人在租賃契約未明訂單獨退租機制之情況下，是否得以違約金方式提前解約，依據前述法律分析，應屬於契約自由原則之範疇。

若能取得出租人及其他共同承租人之同意，考量當事人得於不違反強制規定、公序良俗之範圍內自由約定契約內容，可能透過支付違約金或解約金之方式提前終止租賃關係。

建議採取以下策略：

1. 優先與出租人協商，提出合理補償方案
2. 取得其他共同承租人同意，確保三方意思一致
3. 簽訂書面協議，明確約定各項權利義務
4. 保留完整證據，避免日後爭議

若協商不成，建議尋求專業律師協助，評估個案情況後提出最適當之解決方案。切勿擅自停止給付租金或搬離，以免構成違約而須負擔更大之法律責任。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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