我的租客堅持自己有繳房租，但卻沒有提供任何匯款紀錄，我也沒收到任何款項。之後他快速辦離並且聯絡不上，鑰匙也未歸還，我們當時沒有簽租賃契約，該怎麼辦？
本案涉及房東與租客間之租賃糾紛。租客主張已繳納房租但未提供匯款證明，房東亦未收到任何款項。租客現已辦理戶籍遷出且失去聯繫，鑰匙未歸還，雙方未簽訂書面租賃契約。房東面臨追討欠租、收回房屋使用權及更換門鎖等問題。
依據民法第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃契約為諾成契約，不以書面為必要。
本案雖無書面契約，但若有實際交付房屋、約定租金等事實，應可認定租賃關係存在。建議蒐集相關證據，包括：
依據民法第423條第1項規定：「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。」
關於租金是否已給付之爭議，依民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」
本案中，租客主張已給付租金者，應負舉證責任。租客無法提供匯款紀錄、收據或其他給付證明，應可認定其未履行給付義務。房東僅需證明租賃關係存在及約定租金數額即可。
依據民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」
本案處理方式建議如下：
（一）發送存證信函催告
向租客最後已知地址及戶籍地址發送存證信函，載明：
（二）終止契約
若積欠租金已達二個月租額，且催告期限屆滿仍未給付，可再發存證信函終止租賃契約。
依據民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」
關於鑰匙未歸還之處理：
（一）確認租客是否已實際遷出
（二）更換門鎖之合法性
若租客已實際搬離且無物品留置，可認定已默示終止租賃或拋棄占有。建議：
（一）支付命令程序
依民事訴訟法第508條規定：「債權人之請求，以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者，得聲請法院依督促程序發支付命令。」
支付命令之特點：
（二）民事訴訟程序
依民事訴訟法第519條規定，若支付命令遭異議，應轉為民事訴訟程序。依民事訴訟法第77-13條規定，因財產權而起訴，應依訴訟標的金額或價額徵收裁判費。
需提出租賃關係存在及租金數額之證據，包括：
（三）調解程序
依民事訴訟法第77-20條規定：「因財產權事件聲請調解，其標的之金額或價額未滿新臺幣十萬元者，免徵聲請費；十萬元以上，未滿一百萬元者，徵收一千元；一百萬元以上，未滿五百萬元者，徵收二千元；五百萬元以上，未滿一千萬元者，徵收三千元；一千萬元以上者，徵收五千元。非因財產權而聲請調解者，免徵聲請費。調解不成立後三十日內起訴者，當事人應繳之裁判費，得以其所繳調解之聲請費扣抵之。」
依民事訴訟法第419條第3項規定：「當事人聲請調解而不成立，如聲請人於調解不成立證明書送達後十日之不變期間內起訴者，視為自聲請調解時，已經起訴；其於送達前起訴者，亦同。」
（一）現場勘查與證據保全
（二）蒐集相關證據
（一）發送存證信函
向租客戶籍地址及最後聯絡地址發送，內容包括：
（二）更換門鎖
若確認租客已搬離且無物品留置：
（一）終止租賃契約
若積欠租金已達二個月租額，且催告期限屆滿仍未給付，發送終止契約存證信函，明確記載終止日期及法律依據。
（二）聲請支付命令
（三）後續執行
（一）務必簽訂書面租賃契約
（二）要求提供身分證明文件
（三）收取押金
（四）建立給付紀錄
（五）定期巡視房屋
考量本案租客主張已繳納房租但未提供證明，且已搬離失聯，建議當事人：
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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2025-12-05
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