您好，我是 奇異生技公司的行政人員 黃小姐，幫忙老闆尋找律師。 因本公司地址被鄰居投訴侵占"未保存登記走廊區域" ( 本層樓老闆購買的時候就已經是4戶打成1戶的格局 )，與鄰居和平相處十多年了，今年新任管委會才提出此項問題來投訴。 想詢此案件該如呵處理，與您的收費標準，非常感謝~
委託人： 奇異生技公司（代表人：黃小姐代理）
案件類型： 建物使用權爭議（涉及未保存登記走廊區域之占用問題）
案件事實：
本案涉及共用部分使用權爭議。未保存登記之走廊區域，依法理應屬於區分所有建物之共用部分，依公寓大廈管理條例第10條規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」該走廊區域應屬全體區分所有權人共同管理維護之範圍。
本案若有貴公司老闆購入時即為4戶打通1戶之格局，且前手已實際使用該走廊區域之情形，依公寓大廈管理條例第15條規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」若該走廊區域之使用已超出使用執照所載用途，可能涉及違反該條規定。
然而，考量貴公司已持續使用十餘年，且期間與鄰居和平相處，若其他區分所有權人長期未表示反對，可能構成默示同意使用之情形。惟此部分仍需視實際證據及規約內容而定。
依公寓大廈管理條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」若該走廊區域屬於共同走廊性質，管理委員會依同條第5項規定：「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」應有權制止並要求回復原狀。
本案若有下列情形，可能作為抗辯依據：
（1）約定專用部分之主張
若該走廊區域經區分所有權人會議決議或規約約定為貴公司之約定專用部分，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」貴公司應有合法使用權利。
（2）長期使用之事實狀態
考量貴公司已持續使用十餘年，且前手購入時即為此格局，若能證明該使用狀態已獲得其他區分所有權人之默示同意，可能主張該使用權利應受保護。
（3）規約或區分所有權人會議決議
若該走廊區域之使用已經規約明定或區分所有權人會議決議同意，依公寓大廈管理條例第10條但書規定：「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」應從其規定。
若經認定貴公司占用共用部分屬無權占有，可能面臨：
（1）排除侵害請求：管理委員會可能要求拆除占用部分並回復原狀
（2）不當得利返還：可能需返還相當於使用該空間之利益
（3）損害賠償：若因占用行為造成其他區分所有權人損害，可能需負賠償責任
依公寓大廈管理條例第15條第2項及第16條第5項規定，管理委員會經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理，可能面臨行政裁罰。
建議由律師陪同，向管理委員會說明：
方案A：申請約定專用部分
依公寓大廈管理條例相關規定，提案於區分所有權人會議討論，申請將該走廊區域劃定為貴公司之約定專用部分。若經區分所有權人會議決議通過，即可取得合法使用權。
方案B：支付使用補償
若其他區分所有權人同意貴公司繼續使用，可協商支付合理之使用補償金或分擔較高比例之管理費用。
方案C：調整使用範圍
若爭議走廊區域確實影響其他住戶權益，可協商調整使用範圍，保留必要通道，達成雙方可接受之方案。
建議提案於區分所有權人會議討論，爭取多數住戶支持，依法取得合法使用權或達成使用協議。
若與管理委員會協商不成，建議向鄉鎮市調解委員會聲請調解。調解程序具有以下優點：
若管理委員會提起訴訟或向主管機關檢舉，建議委任律師提出以下抗辯：
若無法證明約定專用或取得使用同意，可能面臨：
若進入訴訟程序，律師費用依爭議金額及案件複雜度計算：
註：實際收費需視案件複雜度、爭議金額、處理階段及所需工作時數而定，建議面談後依個案情況報價。
關於奇異生技公司使用未保存登記走廊區域之爭議，考量貴公司購入時即為4戶打通1戶之格局，且已持續使用十餘年而其他住戶未表示反對，可能涉及約定專用部分或默示同意使用之法律關係。然而，依公寓大廈管理條例第15條及第16條規定，共用部分之使用應依使用執照所載用途及規約為之，管理委員會有權制止違規使用行為。
建議處理優先順序：
（1）協商溝通（成本最低、時間最短、維持和諧關係）
（2）調解程序（免費、具強制力、程序簡便）
（3）訴訟程序（最後手段、成本較高、耗時較長）
案件評估：
本案若能證明該走廊區域之使用已獲得其他區分所有權人默示同意，或經區分所有權人會議決議同意作為約定專用部分，應有機會取得合法使用權。然而，若無相關證據支持，且該使用確實違反使用執照所載用途或影響其他住戶權益，可能需要調整使用方式或支付使用補償。
建議貴公司儘速委任律師進行專業評估，並著手蒐集有利證據，包括購屋契約、使用執照、規約、會議紀錄等文件。同時，應積極與管理委員會溝通，尋求雙方可接受之解決方案，避免爭議擴大影響公司營運。
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體證據、規約內容及主管機關或法院見解而定。建議儘速尋求正式法律諮詢，以維護貴公司合法權益。
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