社區圍牆倒塌是公設還是住戶責任？管委會拒賠怎麼辦？

壹、案件摘要

本案涉及社區型透天邊間戶圍牆倒塌之修繕責任歸屬爭議。當事人主張圍牆屬於公共設施，應由管理委員會負責修繕；惟管理委員會認為係住戶因素造成，拒絕負擔修繕責任。本案核心爭點在於該圍牆之法律性質認定，以及修繕責任之歸屬。

貳、法律分析

一、圍牆法律性質之認定

（一）法律規範架構

依公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」

同條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

（二）圍牆性質之判斷基準

本案圍牆之法律性質，應依下列文件綜合判斷：

1. 建物所有權狀：確認圍牆是否登記為專有部分範圍
2. 社區規約：依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定，「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」非經載明於規約者，不生效力
3. 使用執照或竣工圖：確認圍牆之設計用途及權屬範圍
4. 區分所有權人會議決議：是否曾就圍牆性質作成決議

（三）不同性質之法律效果

（1）若圍牆屬共用部分

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護，應由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

（2）若圍牆屬約定專用部分

依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，約定專用部分之修繕、管理、維護，應由約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。惟此情形須符合公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定，於規約中明確載明約定專用部分之範圍及使用主體，始生效力。

（3）若圍牆屬專有部分

依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人為之，並負擔其費用。

二、管理委員會主張之舉證責任

（一）舉證責任分配原則

管理委員會主張圍牆倒塌係因住戶因素所致，依民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」管理委員會應就其主張之事實負舉證責任。

（二）可歸責事由之認定

依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定：「但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」

管理委員會若主張住戶應負修繕責任，應舉證證明：

1. 圍牆倒塌係因住戶之行為或過失所致
2. 該行為或過失與圍牆倒塌間具有相當因果關係
3. 例如：擅自改建、超載使用、疏於維護等具體事實

若管理委員會無法舉證證明可歸責事由，仍應依圍牆之法律性質判斷修繕責任歸屬。

三、規約與區分所有權人會議決議之效力

（一）規約之法律效力

依公寓大廈管理條例第23條第1項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」

同條第2項第1款規定：「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」非經載明於規約者，不生效力。

若社區規約對圍牆之性質及修繕責任有明確約定，且該約定不違反法令強制或禁止規定，應屬有效。

（二）區分所有權人會議之決議權限

依公寓大廈管理條例第11條第1項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」

若圍牆屬共用部分且涉及重大修繕，應召開區分所有權人會議決議處理。管理委員會不得逕自決定不予修繕。

四、共同壁之特殊規定

依公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

若本案圍牆具有共同壁性質（例如與鄰戶共用），可能適用本條規定，由共同壁雙方之區分所有權人共同負擔維修費用。

五、使用執照所載用途之限制

依公寓大廈管理條例第15條第1項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」

若住戶有違反使用執照所載用途之情形，且該違規使用與圍牆倒塌間具有因果關係，可能構成可歸責事由。

六、公共基金之運用

依公寓大廈管理條例第18條第3項規定：「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」

若圍牆屬共用部分，其修繕費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，管理委員會應依法運用公共基金處理修繕事宜。

參、處理建議

一、立即性措施

（1）蒐集相關文件證據

建議當事人儘速蒐集下列文件：

• 建物所有權狀
• 社區規約
• 使用執照或竣工圖
• 歷次區分所有權人會議紀錄
• 圍牆倒塌前後照片及現場狀況紀錄
• 與管理委員會往來之書面文件

（2）發函管理委員會

建議以書面（存證信函或掛號信件）正式向管理委員會提出下列請求：

• 說明圍牆法律性質之認定依據
• 提供「因住戶關係」導致倒塌之具體事證
• 請求依法處理修繕事宜
• 保留所有往來文件及回執

（3）安全防護措施

若圍牆倒塌涉及安全疑慮，建議：

• 設置警示標誌或臨時性安全措施
• 拍照存證並通知管理委員會
• 避免自行修繕，以免影響後續責任認定

二、協商途徑

（1）申請召開區分所有權人會議

依公寓大廈管理條例第25條第2項第2款規定，經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者，應召開臨時會議。

建議當事人可聯合其他區分所有權人，依法請求召開臨時會議，提案討論：

• 圍牆之法律性質認定
• 修繕責任歸屬
• 修繕方式及費用分擔

（2）尋求調解

建議可向下列單位申請調解：

• 鄉鎮市區公所調解委員會
• 縣市政府建管單位

調解具有程序簡便、費用低廉之優點，且調解成立後具有執行力。

三、法律救濟途徑

（1）向主管機關申訴

若管理委員會持續拒絕處理且無正當理由，建議向地方主管機關（縣市政府工務局或建設局）申訴，請求主管機關：

• 認定圍牆之法律性質
• 命管理委員會依法履行職務
• 依公寓大廈管理條例相關規定處理

（2）提起民事訴訟

若協商及行政救濟途徑均無法解決，可考慮提起民事訴訟：

1. 確認之訴：請求法院確認圍牆之法律性質及管理委員會之修繕義務
2. 給付之訴：請求管理委員會修繕或賠償修繕費用
3. 假處分：若情況緊急，可聲請定暫時狀態之處分，要求先行修繕

訴訟策略建議：

• 優先提起確認之訴，釐清法律關係
• 必要時併同請求給付或假處分
• 委任專業律師協助處理

四、風險提醒

（1）自行修繕之風險

不建議當事人自行修繕後求償，理由如下：

• 若事後認定屬住戶責任，將無法求償
• 可能被認定為承認責任之默示意思表示
• 修繕方式、費用是否合理將成爭議焦點

（2）時效問題

若涉及損害賠償請求，應注意民法第197條規定之時效期間，避免權利罹於時效而無法行使。

（3）證據保全

建議妥善保存所有相關證據，包括：

• 照片、影像紀錄
• 書面往來文件
• 證人證詞
• 專業鑑定報告

五、具體行動步驟

第一階段：釐清事實（建議期間：1至2週）

1. 調閱建物所有權狀、社區規約、使用執照等文件
2. 諮詢建築師或土木技師，鑑定圍牆性質及倒塌原因
3. 發函管理委員會要求說明

第二階段：協商處理（建議期間：1個月）

1. 申請召開區分所有權人會議
2. 或向調解委員會申請調解

第三階段：法律程序（視情況決定）

1. 向主管機關申訴
2. 提起民事訴訟

肆、結論

關於本案圍牆倒塌之修繕責任歸屬，應優先釐清圍牆之法律性質。若圍牆屬共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應由管理負責人或管理委員會負責修繕，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。若圍牆屬約定專用部分或專有部分，則應由各該區分所有權人或使用人負責修繕。

管理委員會若主張修繕費係因可歸責於住戶之事由所致，依民事訴訟法第277條規定，應就其主張之事實負舉證責任。若無法舉證證明可歸責事由，仍應依圍牆之法律性質判斷修繕責任。

考量本案可能涉及圍牆法律性質認定及修繕責任歸屬之爭議，建議當事人優先透過調閱相關文件、召開區分所有權人會議或申請調解等方式，尋求協商解決。若協商不成，再考慮向主管機關申訴或提起民事訴訟，以維護自身權益。

在責任歸屬尚未釐清前，不建議貿然自行修繕，以免影響後續求償權利。若情況緊急涉及安全疑慮，應採取必要之臨時性安全措施，並妥善保存證據，以備日後主張權利之用。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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