租約到期後提前2個月通知租客搬離，租客拒搬怎麼辦？

壹、案件摘要

本案涉及房屋租賃契約到期後之法律關係爭議。當事人（出租人）與租客之租賃契約已屆期且未續約，因有將房屋租予表弟之計畫，提前2個月以存證信函通知租客搬離，惟租客拒不遷出，目前已進入訴訟程序。本案主要爭點包括：（一）租約到期後未續約之法律關係為何？（二）出租人終止租約及請求返還房屋之程序是否合法？（三）相關請求權之法律依據為何？

貳、法律分析

一、租賃關係之現況判斷

（一）默示更新之適用

依據民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」本條文旨在保護租賃雙方之合理期待，避免租約到期後法律關係處於不確定狀態。

本案關鍵事實認定包括：

（1）租約到期時點：租約到期後，租客是否繼續使用房屋？

（2）出租人態度：租約到期時，當事人是否「立即」表示反對繼續租賃？

（3）時間差問題：若租約到期後有一段時間未表示反對，可能已構成默示更新。

依據當事人所述「租約到期後沒在跟房客續約」，若租約到期後租客繼續居住，且當事人未立即表示反對（例如：仍收取租金、未即時要求搬離），經過一段時間後才寄發存證信函，則依民法第451條規定，應已成立不定期租賃契約。

（二）法律效果分析

若構成默示更新，原定期租約轉為「不定期租約」，當事人需依不定期租約之終止程序處理。若未構成默示更新，則租賃關係已消滅，租客為無權占有，當事人可直接請求返還房屋。

二、不定期租約之終止程序

（一）法定終止要件

依據民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

本條文明定不定期租賃契約之終止程序，出租人雖得隨時終止契約，但應依習慣先期通知。若租金以月為支付期限，出租人應至少於一個月前通知。

（二）本案程序檢視

當事人的處理方式：

（1）已使用存證信函通知（符合書面通知要求，具證據力）

（2）提前2個月通知

依民法第450條第3項規定，若租金以月為支付期限，出租人應至少於一個月前通知。當事人提前2個月通知，應已符合法定期間要求。惟若法院認定租約到期時已構成默示更新，則終止通知之起算時點可能影響程序之合法性。

三、收回房屋之法律依據

（一）情境一：未構成默示更新

若能證明租約到期時當事人已立即表示反對，則租賃關係已消滅，租客為無權占有。依據民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」當事人可直接請求返還房屋。

此外，依據民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」租客占用期間，當事人可請求相當於租金之不當得利。

（二）情境二：已構成默示更新

若法院認定已成立不定期租約，當事人需依法定程序終止契約。依民法第450條規定，出租人得隨時終止不定期租賃契約，但應依習慣先期通知。終止通知期間屆滿後租客仍不搬離，當事人可依民法第767條規定請求返還房屋。

四、相關法律責任

（一）租客之義務

依據民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃契約終止後，租客應返還租賃物並停止使用收益。

若租客有遲付租金之情形，依據民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」惟同條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

（二）轉租限制

依據民法第443條第1項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」同條第2項規定：「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」若租客有未經同意轉租之情形，當事人可依此規定終止契約。

（三）土地法之適用

土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

惟本條文僅適用於基地租賃建築房屋之情形，一般房屋租賃不適用此限制。本案若屬一般房屋租賃，當事人收回房屋不受土地法第100條限制。

五、請求權時效

依據民法第127條第3款規定：「左列各款請求權，因二年間不行使而消滅：……三、以租賃動產為營業者之租價。」惟本條文僅適用於動產租賃，不動產租賃之租金請求權時效應適用民法一般時效規定。當事人請求相當於租金之不當得利或損害賠償，應注意時效問題。

參、處理建議

一、立即應為之事項

（一）證據保全與蒐集

建議當事人蒐集以下證據：

（1）原始租賃契約書

（2）租約到期後是否有收取租金之紀錄

（3）租約到期時與租客之通訊紀錄（證明是否立即表示反對）

（4）已寄發之存證信函及回執

（5）與表弟之租賃計畫相關文件

（二）補正終止程序（預防性措施）

考量訴訟中可能遭遇之抗辯，建議當事人立即再次寄發存證信函，內容應包含：

（1）說明租賃契約租期已屆滿

（2）依民法第450條規定終止不定期租賃契約

（3）要求租客於合理期限內遷出並返還房屋

（4）告知逾期未遷出將依法訴請返還房屋並請求損害賠償

此舉目的在於補足法定期間、雙軌並進（既主張租約已消滅，也預防性地依不定期租約程序終止），以強化訴訟中之有利地位。

二、訴訟策略建議

（一）訴訟標的選擇

建議採「複數請求」方式：

主位聲明（優先主張）：請求確認兩造間租賃關係不存在，租客應將房屋返還當事人。理由為租約到期未構成默示更新，租賃關係已消滅。

備位聲明（預備主張）：兩造間之不定期租賃契約業經當事人合法終止，租客應返還房屋。理由為即使構成默示更新，當事人已依法終止。

一併請求：租客應給付當事人自租約到期日起至返還房屋之日止，按月計算之不當得利或損害賠償。

（二）攻擊防禦重點

當事人應主張並舉證：

（1）租約到期時已表示反對繼續租賃（避免默示更新）

（2）即使成立不定期租約，已依法定程序終止

（3）確有收回房屋之正當需求（租予表弟）

（4）租客占用期間受有損害

預期租客可能抗辯：

（1）已成立不定期租約

（2）終止通知期間不足

（3）請求法院酌定相當搬遷期間

因應方式包括強調租約到期時之反對意思表示、補正終止通知期間、主張已給予充分搬遷時間。

三、和解協商建議

在訴訟進行中，仍可嘗試與租客協商。可能方案包括：

（1）給予搬遷緩衝期：同意延長1至2個月搬遷期限

（2）協助搬遷費用：提供部分搬家費用補助

（3）免除積欠款項：若有欠租或損害賠償，可考慮減免

（4）簽立和解書：明確約定搬遷日期及違約責任

和解優點包括節省訴訟時間與費用、避免強制執行之困難、減少雙方對立與糾紛。若已進入訴訟程序，可聲請法院調解或成立訴訟上和解，和解筆錄具有執行力。

四、後續執行程序

取得勝訴判決後，應等待判決確定（或宣告假執行），持確定判決向法院民事執行處聲請強制執行。執行方式包括命令租客遷出，屆期不遷出由執行法院會同警察強制遷出，租客之物品由執行法院提存保管。

執行注意事項包括：強制執行需繳納執行費、執行過程可能耗時數月、租客物品處理需依法定程序，建議委任律師協助執行程序。

五、預防未來糾紛

（一）租約管理建議

（1）租約到期前處理：到期前1至2個月即通知是否續約，不續約應立即書面通知並要求返還

（2）租約條款建議：明定租期屆滿不自動續約、約定逾期不遷出之違約金、保留終止權之約定事由

（3）證據保存：所有通知均以存證信函為之、保留租金收付紀錄、重要對話以書面或錄音保存

（二）租予表弟之注意事項

（1）簽訂正式租約：即使是親屬，仍應簽訂書面契約

（2）明定權利義務：避免因人情而產生糾紛

（3）定期檢視：定期檢查房屋使用狀況

肆、結論

關於當事人之處理是否合法，應屬部分合法，但程序可能有瑕疵。合法部分包括使用存證信函通知（有證據力）、提前通知租客搬離（展現誠意）、有正當收回理由（租予表弟）。可能瑕疵包括：若已成立不定期租約，終止通知之起算時點可能影響程序合法性；若租約到期後未立即表示反對，可能已成立不定期租約。

考量當事人之處理涉及租賃契約終止程序，建議：

（一）立即補發存證信函，依民法第450條規定終止不定期租約

（二）整理相關證據，包括租約、通知文件、租金收付紀錄等

（三）配合訴訟進行，積極提出有利主張與證據

（四）考慮和解可能，評估和解條件是否可接受

本案若能證明未構成默示更新，當事人可直接依民法第767條規定請求返還房屋，並請求相當於租金之不當得利。若被認定已成立不定期租約，當事人應依民法第450條規定終止契約，終止通知期間屆滿後租客仍不搬離，可依法訴請返還房屋。

整體而言，當事人應可收回房屋，差別在於時間長短。建議做好長期準備，但同時積極尋求和解可能，以縮短時程並降低訴訟成本。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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