台南市 你好，我想請問一下 我最近有買一間新古屋（3年屋、大樓） 合約裡面有寫到是以「現況交屋」，但沒有明確寫「免除瑕疵擔保責任」或「出賣人不負任何瑕疵擔保」等等 現在我們已經跟銀行對保完，預計在12/17代償跟辦理移轉登記，並於1/5交屋 我們現在希望能在交屋前請專業的驗屋公司去驗屋 但仲介給我們的回覆是新古屋沒有人在驗屋 且合約已載明以現況交屋 但我認為「現況」通常指外觀現況、使用現況，例如不再整修、油漆、不再更換設備等等，但應該並不包含「買方放棄隱蔽瑕疵的請求權」 仲介卻說要看賣方願不願意讓我們驗屋 我就說 如果他不願意，我們就是在交屋當天請驗屋公司來驗屋，但仲介說要交屋後才能驗 想請問 這樣的情形 我們應該堅持在交屋前驗屋 才能釐清責任歸屬 以及是否有舊有的瑕疵 還是是像仲介說的 我們沒有權利主張？
委託人購買台南市一間屋齡3年之新古屋（大樓），買賣契約載明「現況交屋」，但未明確記載「免除瑕疵擔保責任」等文字。目前已完成銀行對保，預計12/17辦理代償及移轉登記，1/5交屋。委託人希望於交屋前進行專業驗屋，但仲介表示：
（1）新古屋沒有人在驗屋 （2）合約已載明現況交屋 （3）需賣方同意才能驗屋 （4）應於交屋後才能驗屋
委託人質疑「現況交屋」是否等同放棄隱蔽瑕疵請求權，並希望釐清驗屋權利及責任歸屬。
依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」此為出賣人之法定義務。
關於「現況交屋」之真義，實務上通常指：
本案契約僅載明「現況交屋」，並未明確約定「免除瑕疵擔保責任」或「出賣人不負任何瑕疵擔保」等文字，依民法第354條規定，出賣人仍應負物之瑕疵擔保責任。契約文字之解釋應依民法第148條第2項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」不得過度擴張解釋而損害買受人之合法權益。
所謂隱蔽瑕疵，係指非經專業檢測難以發現之瑕疵，例如：漏水、結構問題、管線問題等，買方於一般查看時無法察覺者。本案情形，委託人於簽約時僅能就外觀現況為一般性查看，對於隱蔽於牆面、地板、天花板內之管線、結構等問題，實難以發現。
依民法第354條規定，出賣人應擔保標的物於危險移轉時無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，此項擔保責任並不因「現況交屋」之約定而當然免除。若契約未明確約定免除瑕疵擔保責任，出賣人仍應就隱蔽瑕疵負擔保責任。
依民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」出賣人負有適當交付標的物之義務，買受人相對應有檢查標的物是否符合契約約定之權利。
交屋前驗屋具有以下必要性：
關於仲介所稱「新古屋沒有人在驗屋」，此僅為事實陳述，並非法律依據，不影響買方依法享有之權利。
關於「需賣方同意才能驗屋」，交屋前所有權仍屬賣方，確實需賣方配合始能進入標的物進行檢查。然而，賣方若無正當理由拒絕配合，可能構成不完全給付。依民法第227條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」出賣人應有協力義務，配合買受人進行合理之檢查。
關於「交屋後才能驗屋」之說法，此對買方極為不利。交屋後發現瑕疵，將難以證明係交屋前即存在，責任歸屬不明，有違民法第148條第2項所定誠實信用原則。
買受人於受領標的物後，應依物之性質從速檢查，如發現瑕疵應即通知出賣人。若怠於通知，除依通常檢查不能發見之瑕疵外，可能視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，亦可能視為承認其所受領之物。
買受人因物有瑕疵，得請求出賣人修補瑕疵，或依情形請求減少價金。若瑕疵重大無法修補，買受人得解除契約或請求減少價金。
買受人之瑕疵擔保請求權，應於發現瑕疵後相當期間內行使，並應注意相關時效規定，以免權利消滅。
本案契約僅載明「現況交屋」，未明確約定免除瑕疵擔保責任，依民法第354條規定，出賣人應負物之瑕疵擔保責任。委託人主張於交屋前進行專業驗屋，以釐清責任歸屬並保全證據，應屬合理權利行使。
仲介所稱「交屋後才能驗屋」之說法，缺乏法律依據，且對買方權益保障不足。若出賣人無正當理由拒絕配合交屋前驗屋，可能構成不完全給付，買受人得依民法第227條規定主張權利。
建議委託人立即以書面（建議採存證信函或律師函）向賣方及仲介公司表達以下內容：
建議委託人與仲介及賣方進行協商，說明驗屋係為保障雙方權益，及早發現問題可及早處理，避免日後爭議。可提出具體驗屋方案：
所有溝通過程應以書面或通訊軟體留存紀錄，作為日後證據。
最佳時機為移轉登記後、交屋前進行驗屋，此時買方已取得所有權，但尚未完成交屋程序，責任歸屬最為明確。
若無法於交屋前驗屋，次佳方案為於1/5交屋當日進行驗屋，堅持先驗屋再點交，發現重大瑕疵可暫緩點交至問題解決。
若前述方案均無法實現，保底方案為交屋時進行詳細檢查並記錄，於交屋文件上註記保留瑕疵擔保請求權，交屋後立即委託專業驗屋公司進行檢查。
建議驗屋項目應包括：
應委託專業驗屋公司出具正式驗屋報告，詳細記載發現之瑕疵，並以拍照或錄影方式存證。驗屋結果應由買方、賣方、驗屋公司三方共同確認並簽名，記載發現之瑕疵及處理方式。
若賣方拒絕配合交屋前驗屋，委託人可主張出賣人有協力義務，拒絕配合可能構成不完全給付。於交屋當日可堅持先驗屋再點交，發現重大瑕疵可拒絕點交。
委託人應於交屋文件上註記「保留瑕疵擔保請求權」，交屋後立即進行驗屋並通知賣方。
若發現瑕疵，應立即以書面通知出賣人，說明瑕疵內容、位置、程度。可請求出賣人修補瑕疵，或依情形請求減少價金。若瑕疵重大無法修補，可主張解除契約或減少價金。
若協商不成，可考慮向鄉鎮市調解委員會聲請調解，費用低廉、程序簡便。若調解不成立，可提起民事訴訟，請求修補瑕疵、減少價金或解除契約，並請求損害賠償。
關於本案「現況交屋」之約定是否等同免除瑕疵擔保責任，依民法第354條規定，出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。本案契約僅載明「現況交屋」，未明確約定免除瑕疵擔保責任，出賣人應負瑕疵擔保責任。
關於委託人主張交屋前驗屋之權利，考量驗屋係為釐清責任歸屬及保障雙方權益，應屬合理權利行使。仲介所稱「交屋後才能驗屋」之說法，缺乏法律依據，且對買方權益保障不足。
建議委託人應堅持於交屋前或交屋當日進行專業驗屋，並以書面向賣方及仲介主張此項權利。若賣方無正當理由拒絕配合，可能構成不完全給付。委託人應保留所有溝通紀錄及證據，必要時尋求法律專業協助。
考量本案距離移轉登記日期（12/17）已相當接近，建議委託人應立即採取行動，以書面主張權利並積極協商。無論最終是否能於交屋前驗屋，均應於交屋時進行詳細檢查並記錄，於交屋文件上註記保留瑕疵擔保請求權，以保障自身權益。
本意見書僅供參考，具體個案處理仍應視實際情況及相關證據資料而定。建議委託人諮詢專業律師，以獲得更完整之法律協助。
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