物業公司在大樓大門堆放包裹佔用公共空間，這樣違法嗎？

壹、案件摘要

物業管理公司將包裹堆放於大樓大門兩側，涉及公共空間使用、消防安全、建築管理等法律問題。本案需檢視該行為是否違反建築法規、消防法規及公寓大廈管理條例等相關規定。

貳、法律分析

一、建築法規面向

依據建築法第77條第1項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」大樓大門兩側通常屬於建築基地之法定空地或共用部分。

依建築法第11條第1項規定：「本法所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」同條第2項規定：「前項法定空地之留設,應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度於建築管理規則中定之。」

若大門兩側屬於法定空地範圍，堆放包裹可能構成：

（1）妨礙法定空地之法定用途

（2）影響建築物使用安全

（3）違反原核准使用用途

本案若物業公司長期將包裹堆放於大門兩側，且該區域屬於法定空地或影響逃生動線，應屬違反建築法第77條第1項規定，未能維護建築物合法使用與構造及設備安全。

二、消防安全面向

依據消防法第6條第1項規定：「本法所定各類場所之管理權人對其實際支配管理之場所,應設置並維護其消防安全設備；場所之分類及消防安全設備設置之標準,由中央主管機關定之。」

若大門兩側屬於避難逃生路徑或消防通道，堆放包裹可能產生以下問題：

（1）防火避難設施維護問題：堆放物品將妨礙避難逃生，違反消防安全設備維護規定

（2）消防通道暢通問題：可能阻礙消防車輛進出，影響緊急救災動線

（3）火災風險：包裹堆積可能成為火災延燒媒介，增加公共安全風險

依消防法第37條第1項規定：「違反第六條第一項消防安全設備、第四項住宅用火災警報器設置、維護之規定或第十一條第一項防焰物品使用之規定者,依下列規定處罰：一、供營業使用之場所,處場所管理權人新臺幣二萬元以上三十萬元以下罰鍰,並通知限期改善。二、非供營業使用之場所,經通知限期改善,屆期未改善,處場所管理權人新臺幣二萬元以上三十萬元以下罰鍰,並通知限期改善。」

本案若經主管機關認定堆放包裹妨礙消防安全設備維護，物業公司作為管理權人可能面臨行政罰鍰。

此外，依消防法第35條規定，場所之管理權人若未依規定維護消防安全設備，於發生火災時致人於死或重傷者，應負刑事責任。雖本案尚未發生火災，但仍應注意潛在之刑事責任風險。

三、公寓大廈管理條例

依據公寓大廈管理條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣（市）政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備,得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。」

若大門兩側屬於上述處所之一，堆放包裹應屬違反本條規定。依同條例第16條第5項規定：「住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」

本案物業公司作為管理人，反而違反管理職責，於共用部分堆放包裹，可能涉及：

（1）違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定

（2）未善盡管理責任，違反管理服務契約

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。」物業公司應負責共用部分之管理維護，而非占用共用部分堆放物品。

四、民事責任

本案若因堆放包裹導致他人受傷或財產損失，可能產生民事責任：

（1）侵權責任：若因堆放包裹導致他人受傷（如絆倒、火災），依民法第184條第1項規定：「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」物業公司可能需負損害賠償責任。

（2）契約責任：物業公司違反管理服務契約約定之管理義務，區分所有權人得請求改善或終止契約。

五、其他相關規定

若大門兩側涉及人行道或公共通行空間，可能另涉及道路交通管理處罰條例或地方自治條例之規定。

參、處理建議

一、立即改善措施

（1）停止堆放行為：建議立即清除大門兩側堆放之包裹，避免違反相關法規。

（2）規劃適當區域：於不妨礙逃生動線、不占用法定空地之處所，規劃包裹暫存區域。

（3）設置專用設施：考量設置包裹暫存櫃或收發室，確保符合消防及建築法規要求。

二、長期管理方案

（1）修訂管理規約：建議召開區分所有權人會議，明定包裹收發管理辦法，規範暫存時間與地點，建立通知取件機制。

（2）改善硬體設施：設置符合法規之包裹櫃或收發室，確保不占用法定空地或逃生動線。若涉及建築物變更使用，應申請必要之建築變更許可。

（3）加強管理措施：建立包裹簽收登記制度，定期清理逾期未領包裹，加強住戶宣導。

三、法律風險控管

（1）消防安全檢查：建議主動邀請消防單位檢查，確保符合消防法規要求，取得合法使用證明。

（2）投保責任險：建議投保公共意外責任險，涵蓋因管理疏失造成之損害。

（3）文件留存：保存改善措施相關文件，記錄區分所有權人會議決議，建立完整管理紀錄。

四、溝通協調

（1）與住戶溝通：說明法律風險與改善必要性，徵詢住戶對包裹管理之意見，尋求共識與支持。

（2）與主管機關協調：必要時諮詢建管、消防單位意見，確認改善方案之合法性，申請相關許可。

肆、結論

考量物業公司將包裹堆放於大樓大門兩側之行為，可能涉及違反建築法第77條第1項、消防法第6條第1項及公寓大廈管理條例第16條第2項等規定，建議立即停止該行為，並依上述建議規劃合法之包裹管理方案，以避免遭受行政處罰及民事求償，同時確保住戶生命財產安全。

關於本案之具體法律責任，仍需視現場實際情況、建築物使用執照內容、管理規約約定、堆放位置是否影響逃生動線或法定空地使用等因素綜合判斷。建議必要時諮詢專業律師進行個案評估，或向建管、消防主管機關確認相關規定之適用。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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