大樓有凶宅但不知道是哪一間，房東要揭露嗎？租客可以解約嗎？

壹、案件摘要

本案涉及大樓內出租套房存在凶宅事實，但無法確認具體為哪一間房間的情況。委託人詢問在此情形下，出租人或出賣人是否負有告知義務，以及可能涉及的法律責任。

貳、法律分析

一、凶宅的法律定義與告知義務

根據司法實務見解，凶宅通常指屋內曾經發生過非自然死亡的情事，如自殺、他殺等不尋常死亡事件。此類事實對於一般交易相對人而言，屬於影響交易決定的重要資訊。

（一）告知義務的法律基礎

1. 民事層面：

• 依民法第148條第2項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」出租人或出賣人應本於誠信原則，將影響交易的重要事實告知相對人。
• 凶宅事實應屬物之重大瑕疵，影響房屋的通常效用或契約預定效用。

2. 刑事層面：

• 依刑法第339條第1項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」
• 故意隱瞞凶宅事實，可能構成不作為詐欺，即在法律上有據實告知義務的人，故意不向對方告知，利用他人錯誤而使對方作出財物交付行為。

二、本案特殊情形分析

本案的特殊性在於：已確認大樓內有凶宅，但無法確認具體房間。

（一）告知義務應仍然存在

1. 誠信原則的適用：

• 依民法第148條第2項規定，即使無法確認具體房間，「大樓內存在凶宅」本身即為重要資訊，應依誠實及信用方法告知。

2. 交易安全考量：

• 凶宅事實可能影響承租人或買受人的居住意願
• 可能影響房屋價值及轉售可能性
• 可能造成心理上的不安

（二）隱瞞可能涉及的法律責任

1. 刑事責任風險：

• 若承租人或買受人事後發現並提出告訴，檢察官可能認定出租人或出賣人明知大樓內有凶宅卻不告知，利用相對人不知情的錯誤，使其陷於錯誤而成立交易。
• 依刑法第339條第1項規定，可能涉及詐欺罪責。

2. 民事責任風險：

• 買賣情形：依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」買受人可能主張物之瑕疵，請求減少價金、解除契約或請求損害賠償。
• 租賃情形：依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」承租人可能主張租賃物有瑕疵，請求減少租金或終止契約。

（三）無法確認具體房間的處理方式

雖然無法確認具體房間，但此一事實不能免除告知義務：

1. 應告知的內容：

• 「本大樓內某間套房曾發生非自然死亡事件」
• 說明無法確認具體房間的原因
• 提供已知的相關資訊（如發生時間、樓層範圍等）

2. 舉證責任：

• 出租人或出賣人應保留已盡告知義務的證據
• 建議以書面方式告知並請對方簽收

三、相關法律規定整理

（一）刑事法規

依刑法第339條第1項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」

（二）民事法規

1. 依民法第148條第2項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

2. 依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

3. 依民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」

4. 依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

參、處理建議

一、出租情形的處理方式

1. 主動告知：

• 在簽約前以書面明確告知「本大樓內某套房曾發生非自然死亡事件，惟無法確認具體房間」
• 請承租人簽名確認已知悉此事實
• 保留告知證據（如對話紀錄、書面文件等）

2. 租金調整：

• 考量此一資訊可能影響承租意願，可適度調整租金
• 在契約中載明雙方已就此事實達成合意

3. 契約條款：

• 建議在租賃契約中明確記載此一事實
• 載明承租人已知悉並同意承租

二、出售情形的處理方式

1. 不動產說明書：

• 在不動產說明書中據實記載
• 說明「本大樓內曾發生非自然死亡事件，惟無法確認具體房間」

2. 價格調整：

• 此一資訊可能影響房屋價值，應反映在售價上
• 避免日後買方以詐欺或瑕疵為由主張權利

3. 書面確認：

• 要求買方書面確認已知悉此事實
• 保留所有告知過程的證據

三、調查建議

建議進一步調查以確認具體房間：

1. 查詢管道：

• 向警察機關查詢報案紀錄
• 向地政機關查詢不動產登記資料
• 詢問管委會或其他住戶
• 查詢新聞報導或相關公開資訊

2. 調查目的：

• 確認具體房間可更精確履行告知義務
• 降低法律風險
• 若確認非本房間，可免除告知義務

四、風險提醒

切勿隱瞞或規避告知義務：

1. 隱瞞凶宅事實可能面臨：

• 依刑法第339條第1項規定，可能涉及詐欺罪責
• 民事契約解除及損害賠償責任

2. 「不確定具體房間」不能作為不告知的理由：

• 仍應告知「大樓內存在凶宅」的事實
• 說明無法確認具體房間的情況

3. 誠實告知的好處：

• 避免刑事及民事責任
• 建立交易誠信
• 避免日後糾紛

肆、結論

考量本案已確認大樓內存在凶宅，即使無法確認具體為哪一間房間，依民法第148條第2項誠實信用原則，出租人或出賣人應負有告知「大樓內存在凶宅」的義務。建議採取主動、誠實、書面的方式告知相對人，並保留告知證據，以避免可能涉及刑法第339條第1項詐欺罪責，以及民法第354條、第423條等瑕疵擔保責任。同時建議持續調查以確認具體房間，若能確認非本房間，則可免除相關告知義務及法律風險。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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