樓上汙水管漏到我家天花板，維修費誰該付？責任怎麼分？

壹、案件摘要

委任人居住於華夏大樓6樓，發現浴室天花板吊頂處有漏水情形。經專業師傅確認後，漏水源頭為7樓住戶之汙水管破裂所致。委任人詢問責任歸屬及維修費用負擔問題。

貳、法律分析

一、責任歸屬判斷

（一）漏水原因之認定

根據案情描述，已由專業師傅確認漏水源為「7樓汙水管」，此為責任歸屬判斷之關鍵事實。漏水問題應視漏水區域與漏水成因決定由誰負責。

（二）汙水管之權屬分析

1. 專有部分與共用部分之區分

依公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」

若該汙水管屬於7樓住戶「專有部分」之管線（僅供7樓單獨使用），應屬7樓住戶所有及管理範圍；若該汙水管屬於「共用部分」之主幹管（供多戶共同使用），則屬全體區分所有權人共有。

2. 一般判斷原則

• 位於7樓樓板內、僅供7樓使用之汙水管線，通常應屬7樓專有部分
• 大樓主幹汙水管（垂直貫穿各樓層）則應屬共用部分

（三）共同壁及樓地板內管線之特別規定

依公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

本案該汙水管位於6樓浴室天花板吊頂內（即7樓樓地板內），依上開規定，原則上應由樓地板上下方（6樓與7樓）之區分所有權人共同負擔維修費用。

（四）責任歸屬結論

本案情形，該汙水管在6樓浴室天花板吊頂內且為7樓汙水管，若經確認係因可歸責於7樓住戶之事由所致（如使用不當、未善盡管理維護責任等），依公寓大廈管理條例第12條但書規定，應由該7樓區分所有權人負擔修繕費用。

若漏水係因管線自然老化且無法歸責於任一方，則依同條本文規定，應由6樓與7樓區分所有權人共同負擔。

二、維修費用負擔

（一）可歸責事由之判斷

依公寓大廈管理條例第10條第2項但書及第12條但書規定，修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

可歸責事由可能包括：

• 裝潢時破壞管線
• 使用不當導致管線破裂
• 未善盡管理維護責任
• 其他人為疏失

（二）費用負擔範圍

若經認定漏水係因可歸責於7樓住戶之事由所致，7樓住戶應負擔之費用可能包括：

1. 漏水源頭修繕費用（7樓汙水管修復）
2. 6樓受損部分復原費用（天花板吊頂、防水層、裝潢等）
3. 鑑定費用（專業師傅確認漏水源之費用）
4. 其他相關損害（如財物損失等）

（三）共同負擔之情形

若漏水係因管線自然老化且無法歸責於任一方，依公寓大廈管理條例第12條本文規定，維修費用應由樓地板上下方之區分所有權人（6樓與7樓）共同負擔。

三、相關民事責任

（一）侵權行為責任

若7樓住戶因故意或過失，不法侵害6樓住戶之權利，依民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」7樓住戶應負損害賠償責任。

（二）損害賠償方式

依民法第213條第1項規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」

因此，7樓住戶應將6樓受損部分回復至損害發生前之原狀，或給付相當之金額。

（三）物上請求權

依民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

6樓住戶得依此規定，請求7樓住戶排除漏水之妨害。

四、規約之適用

依公寓大廈管理條例第23條規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。

若該大樓規約對於管線維修責任或費用負擔另有約定，且該約定不違反強制規定，應優先適用規約之規定。建議委任人確認該大樓是否訂有相關規約。

參、處理建議

一、立即處理事項

（一）保全證據

1. 拍照存證：漏水現場、受損範圍、修繕過程
2. 保留單據：鑑定費用收據、修繕估價單
3. 書面記錄：製作漏水發現時間、通知過程之時間軸
4. 取得正式鑑定報告書，載明漏水原因及責任歸屬

（二）確認規約規定

向管理委員會或管理負責人索取規約，確認是否有關於管線維修責任或費用負擔之特別約定。

（三）正式通知7樓住戶

建議以「存證信函」方式通知，內容應包括：

• 漏水事實及鑑定結果
• 依公寓大廈管理條例第12條規定，說明責任歸屬
• 要求限期修繕（建議給予7至14日合理期間）
• 告知若不處理將採取之法律行動
• 副本可寄送管理委員會

二、協商階段

（一）尋求管理委員會協助

1. 請管理委員會召集雙方協調
2. 由管理委員會見證修繕過程
3. 協助確認費用合理性
4. 依公寓大廈管理條例相關規定協調處理

（二）協商重點

1. 修繕方式：由7樓自行找廠商或雙方共同議定
2. 費用負擔：依公寓大廈管理條例第12條規定，若係可歸責於7樓之事由，由7樓負擔；若無法歸責，則共同負擔
3. 賠償範圍：確認6樓受損項目及金額
4. 付款方式：一次給付或分期、是否提供擔保

三、法律途徑

（一）調解程序

若協商不成，建議先聲請調解：

1. 向鄉鎮市區公所聲請調解（免費）
2. 調解成立具有執行力
3. 程序簡便、快速

（二）民事訴訟

調解不成立時，可提起民事訴訟：

訴訟類型：

• 給付之訴：請求7樓給付修繕費用及損害賠償
• 確認之訴：確認責任歸屬

請求權基礎：

1. 公寓大廈管理條例第12條
2. 民法第184條侵權行為損害賠償
3. 民法第767條物上請求權（排除侵害）

訴訟標的金額：

• 10萬元以下：小額訴訟程序
• 10至50萬元：簡易訴訟程序
• 50萬元以上：通常訴訟程序

四、預防性建議

（一）緊急止漏

若7樓住戶拒不處理且持續漏水：

1. 可先自行緊急止漏（避免損害擴大）
2. 保留所有單據向7樓求償
3. 依民法相關規定主張費用

（二）損害擴大之防免

民法第217條規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額。因此：

• 發現漏水應立即通知並採取止漏措施
• 避免因延遲處理導致損害擴大
• 保留所有積極處理之證明

五、具體行動步驟

第一階段（1至2週）：

1. 取得正式鑑定報告書
2. 拍照存證並製作損害清單
3. 確認規約相關規定
4. 發送存證信函通知7樓住戶

第二階段（2至4週）：

1. 請管理委員會協助協調
2. 取得修繕估價單（建議2至3家比價）
3. 與7樓住戶協商賠償方案

第三階段（1至2個月）：

1. 協商不成立時聲請調解
2. 調解不成立考慮提起訴訟
3. 必要時聲請假扣押保全債權

肆、結論

關於本案漏水責任歸屬及維修費用負擔，依公寓大廈管理條例第12條規定，專有部分之樓地板或其內之管線，其維修費用原則上由樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

考量本案漏水係因7樓汙水管破裂所致，若經確認係因可歸責於7樓住戶之事由（如使用不當、未善盡管理維護責任等），建議依公寓大廈管理條例第12條但書規定，由7樓住戶負擔全部修繕費用，包括漏水源修繕及6樓受損部分復原費用。

若漏水係因管線自然老化且無法歸責於任一方，則應由6樓與7樓區分所有權人共同負擔維修費用。

建議委任人：

1. 優先確認鑑定報告內容，釐清漏水原因是否可歸責於7樓住戶
2. 查閱大樓規約，確認是否有特別約定
3. 採取協商途徑，透過管理委員會協調解決
4. 保全所有證據，包括鑑定報告、照片、單據
5. 給予合理期限，以存證信函正式通知
6. 必要時循法律途徑，透過調解或訴訟解決

若7樓住戶經告知後仍拒不處理，委任人可依公寓大廈管理條例第12條、民法第184條侵權行為及第767條物上請求權等規定，請求損害賠償及排除妨害。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。建議委任人保留專業鑑定報告正本，必要時可諮詢律師進行更詳細之評估。

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