父親過世留下房子，登記為廟產但家人住著，怎麼查詢真正所有權？

壹、案件摘要

本案涉及父親過世後，遺留一間房屋，該房屋登記為廟產，但屋內放置廟的物品。家屬（配偶及女兒）欲確認房屋所有權歸屬及查詢方式。本案核心爭點在於：房屋登記為廟產之情況下，家屬應如何查詢及確認實際權利歸屬。

貳、法律分析

一、不動產物權登記原則

依民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」我國採取登記生效主義，不動產物權以登記為準。此原則確立不動產物權變動須經登記始生效力。

本案房屋若登記為廟產，依上開規定，該房屋所有權人應為寺廟。惟登記僅為權利推定，並非絕對不可推翻。

二、繼承與不動產物權取得

（一）繼承開始與效力

依民法第1147條規定：「繼承，因被繼承人死亡而開始。」民法第1148條第1項規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」

繼承人（配偶及女兒）自父親死亡時，當然承受其財產上之權利義務。惟本案關鍵在於：父親生前對該房屋是否享有所有權。

（二）繼承與登記之關係

依民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」

若父親生前確為房屋所有權人，繼承人雖因繼承當然取得所有權，但若要處分（如出售、贈與）該不動產，仍須先辦理繼承登記。

三、寺廟財產相關規定

（一）寺廟財產之歸屬

依監督寺廟條例第6條第1項規定：「寺廟財產及法物為寺廟所有，由住持管理之。」若房屋確實登記為廟產，該財產應屬寺廟所有。

（二）寺廟財產登記義務

依監督寺廟條例第5條規定：「寺廟財產及法物，應向該管地方官署呈請登記。」寺廟財產應依法登記，若該房屋已登記為廟產，應有相關登記資料可查。

四、本案特殊情況分析

本案存在以下可能情況：

（一）房屋確實為寺廟所有

若房屋原本即為寺廟財產，或父親生前已合法捐贈予寺廟並完成登記，則該房屋所有權應屬寺廟。此情況下，家屬可能難以主張繼承權利。

（二）登記與實際權利狀態不符

若有以下情形，可能涉及登記錯誤或權利爭議：

1. 父親生前實際出資購買或建造房屋
2. 父親長期居住使用並繳納相關費用
3. 登記為廟產係基於特殊原因（如節稅、管理便利等）
4. 登記程序存在瑕疵

此情況下，家屬可能有主張權利之空間，但需充分舉證。

（三）父親僅為寺廟管理人

若父親生前擔任寺廟住持或管理人，依監督寺廟條例第6條規定，住持僅為管理寺廟財產，並非所有權人。此情況下，房屋應屬寺廟所有，家屬難以主張繼承。

參、處理建議

一、立即可進行之查詢步驟

（一）查詢不動產登記資料

建議優先辦理以下查詢：

1. 線上查詢方式

（1）至「全國地政電子謄本系統」（https://ep.land.nat.gov.tw/）

（2）申請「建物登記第一類謄本」及「土地登記第一類謄本」

（3）需準備：建物門牌地址或地號

2. 臨櫃查詢方式

（1）至房屋所在地地政事務所

（2）攜帶身分證明文件

（3）申請建物登記謄本及土地登記謄本

3. 查詢重點項目

（1）所有權人欄位：確認登記名義人為何寺廟

（2）登記日期：了解何時登記為廟產

（3）登記原因：查明登記原因為買賣、贈與或其他

（4）其他登記事項：確認是否有限制登記或查封等情形

（二）查詢寺廟登記資料

1. 向房屋所在地之民政局（處）查詢該寺廟登記資料

2. 了解寺廟負責人（住持）及組織概況

3. 申請查閱寺廟財產清冊，確認該房屋是否列入

4. 查詢寺廟登記時間，比對房屋登記時間

（三）查詢相關稅籍資料

1. 向稅捐稽徵機關查詢房屋稅繳納紀錄

2. 確認實際繳納人為何人

3. 查詢是否有申請寺廟免稅優惠

二、蒐集相關證據資料

為釐清實際權利狀態，建議蒐集以下證據：

（一）父親與房屋關係之證明

1. 房屋稅單繳納紀錄

2. 水電費、瓦斯費繳納證明

3. 房屋修繕、裝潢收據

4. 房屋保險單據

5. 居住事實證明（戶籍資料、鄰居證詞等）

（二）房屋取得之歷史文件

1. 父親生前是否有買賣契約書

2. 建造執照或使用執照

3. 貸款文件或清償證明

4. 是否有捐贈文件或相關協議

5. 遺囑或其他相關文件

（三）房屋使用現況

1. 拍攝屋內現況照片，記錄廟產物品種類及數量

2. 確認房屋實際使用情形（居住、宗教活動或混合使用）

3. 訪談鄰居或相關人士，了解歷史使用狀況

4. 確認是否有其他人主張權利

三、後續可能之法律途徑

（一）若登記確有錯誤或瑕疵

1. 更正登記

若能證明登記有誤，可向地政事務所申請更正登記，需提供充分證明文件。

2. 塗銷登記

若能證明登記無效或得撤銷（如登記程序違法、意思表示有瑕疵等），可訴請法院判決塗銷登記。

（二）若涉及實質權利爭議

1. 確認所有權訴訟

若認為父親生前實際享有所有權，可向法院提起確認所有權存在之訴，請求確認房屋所有權歸屬。此類訴訟舉證責任重大，需充分證明實際權利狀態。

2. 協商處理

可先與寺廟管理人（住持）協商，了解登記為廟產之原因及背景，尋求和解可能性。若雙方有共識，可協議辦理所有權移轉登記。

（三）保全措施

若擔心房屋於爭議期間被處分，可向法院聲請假處分，禁止寺廟處分該不動產。

四、注意事項與風險提醒

（一）時效問題

1. 繼承登記本身無時效限制，但建議儘速辦理

2. 若涉及權利爭議，應注意相關請求權時效規定

3. 若認為登記有誤，應儘速主張權利，避免權利睡著

（二）舉證責任

依民法第758條規定，不動產物權以登記為準。若主張登記與實際權利狀態不符，舉證責任在主張之一方。本案若房屋確實登記為廟產，家屬若欲主張權利，需負擔較重之舉證責任。

（三）專業協助

本案涉及不動產登記、繼承及寺廟財產等複雜法律問題，建議：

1. 委託律師協助評估及處理

2. 必要時可諮詢地政士協助查詢及辦理登記事宜

3. 若涉及訴訟，應尋求專業法律代理

肆、結論

本案關鍵在於確認房屋登記現況及實際權利歸屬。建議家屬優先辦理以下事項：

1. 立即查詢不動產登記謄本，確認登記名義人、登記時間及登記原因

2. 查詢寺廟登記資料及財產清冊，了解該房屋是否列為寺廟財產

3. 蒐集父親與房屋相關之所有證據文件，包括繳費紀錄、契約文件等

4. 依查詢結果評估後續處理方向

若查詢結果顯示房屋確實登記為廟產，且有合法登記依據，家屬可能難以主張繼承權利。若有證據顯示登記與實際權利狀態不符，可考量循法律途徑主張權利，但需注意舉證責任及相關風險。

考量本案情況複雜，涉及不動產登記、繼承及寺廟財產等多重法律關係，建議家屬於查詢登記資料後，儘速諮詢專業律師，依具體情況評估最適當之處理方式。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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