房東把押金直接給室友扣費，我沒同意，這樣合法嗎？怎麼要回完整押金？

壹、案件摘要

委任人（承租人）與房東簽訂租賃契約，約定押金新台幣（下同）16,000元，契約當事人為甲方房東與乙方委任人。嗣後委任人依約提前解約，依提前解約條款，房東應返還完整押金16,000元予委任人，而委任人另需支付水電費予同住室友。

惟房東未依約將押金返還予委任人，反將押金交付予室友，由室友扣除水電費及其他私人費用（約2,000至3,000元）後，始欲返還予委任人。委任人多次主張房東應返還完整押金，但房東不予理會，室友則主張房東已將押金權利轉交予其等，惟委任人並未同意此項安排。

貳、法律分析

一、押金返還請求權之法律性質與歸屬

（一）租賃契約之相對性原則

依民法第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」本案租賃契約之當事人為甲方房東與乙方委任人，室友並非租賃契約之當事人。押金返還請求權屬於租賃契約所生之權利，依契約相對性原則，房東負有返還押金之義務，其義務對象應為委任人，而非室友。

（二）債權讓與或債務承擔之要件

若房東主張已將押金返還義務轉由室友承擔，此涉及債務承擔或債權讓與之法律行為。依民法第297條規定：「債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另有規定者，不在此限。」

本案中，委任人明確表示未同意此項安排，且房東片面將押金交付室友之行為，未經委任人同意，不符合債權讓與或債務承擔之法定要件，對委任人應不生效力。

二、房東之返還義務與扣除範圍

（一）押金返還義務之發生

押金係承租人為擔保租賃關係所生債務（如租金、損害賠償等）而預先交付之金錢，租賃關係終止後，出租人應返還押金。本案委任人依約提前解約，依提前解約條款，房東應返還完整押金16,000元。

（二）扣除項目之限制

房東僅得就租賃關係所生之債務（如欠繳租金、損害賠償等）扣除押金，不得任意擴張扣除範圍。本案中，水電費係委任人與室友間之債務關係，與房東無涉；室友主張之「私人費用」更非租賃契約所生之債務，房東無權扣除。

（三）債務不履行責任

房東未依約返還押金，可能構成民法第227條之債務不履行。依該條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」委任人得依此規定，請求房東履行返還義務，並得請求遲延利息。

三、侵權行為責任之可能性

依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」

房東未依約返還押金，已構成對委任人押金返還請求權之侵害，若因此致委任人受有損害（如因無法取回押金而需另行籌措資金所生之利息損失等），房東應負損害賠償責任。

四、室友之法律地位與不當得利

（一）室友非契約當事人

室友與委任人間之水電費債務關係，係獨立於租賃契約之外的另一法律關係。室友無權代房東履行押金返還義務，亦無權主張房東已將押金權利轉交予其等。

（二）不當得利之可能

依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

若室友受領房東交付之押金，卻未依約全額返還予委任人，可能構成不當得利。依民法第181條規定：「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」

進一步而言，依民法第182條第2項規定：「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」若室友明知其受領押金欠缺法律上原因，仍予以受領並扣除費用，應負加重之返還責任。

參、處理建議

一、立即處理建議

（一）發函催告房東

建議委任人以存證信函方式，正式通知房東應依租賃契約約定，於收函後7日內返還完整押金16,000元。存證信函內容應載明：

1. 租賃契約之當事人為委任人與房東，室友非契約當事人
2. 押金返還請求權屬於委任人，房東不得擅自將押金交付第三人
3. 水電費係委任人與室友間之獨立債務關係，與押金返還無涉
4. 若房東未依限返還，將採取法律行動

（二）保全證據

蒐集並保存以下證據：

• 租賃契約書正本（確認甲乙方為委任人與房東）
• 押金收據或匯款紀錄
• 提前解約之相關文件
• 與房東、室友之通訊紀錄（LINE、簡訊、電子郵件等）
• 水電費帳單或分攤明細

二、法律途徑

（一）調解程序

若房東收函後仍不返還押金，建議先向鄉鎮市區調解委員會或法院調解申請調解。調解之優點包括：

1. 費用低廉（免費或僅需繳納少額費用）
2. 程序簡便快速
3. 調解成立後，調解書具有與確定判決同一之效力

（二）民事訴訟

若調解不成立，可向地方法院提起民事訴訟，請求房東返還押金16,000元。

1. 訴訟程序之選擇

依民事訴訟法第436條之8第1項規定：「關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣十萬元以下者，適用本章所定之小額程序。」本案請求金額為16,000元，應適用小額訴訟程序。

小額訴訟程序之特點：

• 依民事訴訟法第436條規定，簡易訴訟程序在獨任法官前行之
• 依民事訴訟法第436條之10規定，得使用表格化訴狀
• 依民事訴訟法第436條之20規定，法院為被告敗訴之判決時，應依職權宣告假執行

2. 訴訟請求項目

• 返還押金16,000元
• 自應返還日起至清償日止之法定遲延利息（年息5%）
• 訴訟費用由房東負擔

3. 上訴限制

依民事訴訟法第436條之24第1項規定：「對於小額程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，其審判以合議行之。」惟依同條第2項規定：「對於前項第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。」

依民事訴訟法第436條之30規定：「對於小額程序之第二審裁判，不得上訴或抗告。」故小額訴訟程序之救濟途徑較為有限。

（三）強制執行

若取得勝訴判決或調解成立，房東仍不履行，可向法院聲請強制執行，查封房東之財產以實現債權。依民事訴訟法第436條之20規定，小額訴訟程序之判決應依職權宣告假執行，委任人可於判決確定前即聲請強制執行。

三、與室友之處理

（一）釐清法律關係

向室友說明：

1. 押金返還請求權屬於委任人對房東之權利，室友無權代為處理
2. 水電費債務係獨立之法律關係，委任人願意依約支付，但應由委任人直接給付予室友，而非由室友自押金中扣除

（二）協商解決

若室友已受領房東交付之押金，建議與室友協商，請室友先返還完整押金予委任人，委任人再另行支付水電費予室友。

（三）不當得利請求

若室友拒絕返還，可主張室友構成不當得利，一併向法院請求返還。依民法第179條、第181條及第182條規定，室友應返還其所受之利益，並附加利息。

四、預防未來糾紛

（一）租約公證

未來簽訂租賃契約時，建議辦理租約公證並附加強制執行條款。租約公證之優點：

1. 遇糾紛時，無需經過訴訟程序，即可直接向法院聲請強制執行
2. 具有嚇阻效果，可預防房東或房客違約

（二）明確約定扣除項目

租賃契約中應明確約定押金得扣除之項目及計算方式，避免日後爭議。

（三）保留完整文件

妥善保存租賃契約、收據、通訊紀錄等文件，以備不時之需。

肆、結論

本案中，房東負有依租賃契約返還完整押金16,000元予委任人之義務，不得擅自將押金交付室友，亦不得任意扣除非租賃契約所生之債務。委任人與室友間之水電費債務關係，應獨立處理，與押金返還無涉。

關於房東未依約返還押金之行為，應涉及債務不履行責任，委任人得依民法第227條規定請求履行；若因此受有損害，亦可能依民法第184條第1項規定請求損害賠償。關於室友受領押金之行為，考量其欠缺法律上原因，可能涉及民法第179條之不當得利責任。

建議委任人先以存證信函催告房東履行返還義務，若房東仍不返還，可循調解或訴訟途徑解決。本案請求金額為16,000元，應適用民事訴訟法第436條之8以下之小額訴訟程序，程序較為簡便快速。同時，應向室友釐清法律關係，避免混淆押金返還與水電費給付兩項獨立之債務。

未來簽訂租賃契約時，建議辦理租約公證並附加強制執行條款，以更有效保障自身權益。

本法律意見書係依據委任人提供之案情及現行法律規定撰寫，實際情況仍需視具體證據及法院認定而定。本意見書僅供參考，不代表最終法律判斷，如有疑義，建議尋求專業律師進一步諮詢。

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