想請教律師：旁邊施工造成生活干擾，是否可以提前解約並全額退押金？ 目前遇到租屋問題，想請教相關法律意見 🙏 目前租約到 2025/6/30，已承租3年多。 大約在半年前開始，租屋處旁開始大型施工，每天約上午 8 點開工，噪音非常明顯，有時還有震動，持續至至今，已造成生活休息受到嚴重干擾。 我有向出租方反應，對方提供「換到其他棟」的方案，但因家具、生活用品已完整安置，搬動成本高，因此未採用。 我提出方案為： 👉 改提前至 4/30 解約、正常退租 但對方回覆： 施工地已賣出，已非其所有，因此不屬於房東責任； 提前退租涉及違約問題。 目前想請教以下問題： --- 1. 在此情況下提前於 4/30 終止契約，是否屬合理／合法終止，而非違約？ 2. 若提前解約是否仍應全額退押金？ 希望能請律師或懂法律的朋友提供意見， 謝謝🥺
委任人承租房屋已逾3年，租約原訂至2025年6月30日。約半年前起，鄰地開始大型施工，每日上午8點起產生顯著噪音及震動，嚴重影響居住品質。委任人曾向出租人反映，出租人提議換至其他棟，但委任人因搬遷成本過高而未接受。委任人現欲提前於2025年4月30日解約並全額取回押金，惟出租人主張施工地非其所有，不負責任，且提前解約構成違約。
依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
本案關鍵在於：
參考實務見解，租賃物之「瑕疵」不限於租賃物本身之物理瑕疵，若因外部環境因素導致租賃物無法達成租賃目的或顯著減損使用價值，可能構成租賃物瑕疵。
本案情形：
初步評估：可能構成租賃物使用收益之重大減損
出租人主張施工地非其所有，故不負責任。然依民法第423條，出租人負有保持租賃物合於使用收益狀態之義務，此為法定義務，不因瑕疵來源是否可歸責於出租人而免除。
法律評析：出租人不能以「施工非我所為」為由，完全免除其保持租賃物適居性之義務。
民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約或請求減少租金。」
本案分析：
民法第435條第1項規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」
雖本案非「滅失」，但若認定使用收益顯著減損，類推適用可能性：
同條第2項規定：「前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」若噪音嚴重影響居住目的，應有終止契約之可能。
若符合以下情形之一，提前解約可能不構成違約：
押金（保證金）之功能為：
若承租人：
結論：若屬合法終止，出租人應全額返還押金
噪音管制法第6條規定：「製造不具持續性或不易量測而足以妨害他人生活安寧之聲音者，由警察機關依有關法規處理之。」
營建工程噪音若超過管制標準，應受環保機關管制。
依噪音管制標準第4條，工廠（場）噪音管制標準值依管制區及時段有不同限制。營建工程噪音亦有相應管制標準。
若能證明施工噪音超過管制標準，將有助於主張租賃物已不適居住使用。
建議以存證信函方式通知出租人，內容應包含：
主旨：通知租賃物瑕疵並請求改善或減少租金
說明：
（1）本人承租貴方所有之○○房屋（地址），租期至2025年6月30日。
（2）自2024年○月起，鄰地施工產生嚴重噪音震動，每日上午8時起持續數小時，嚴重影響居住安寧。
（3）本人已多次口頭反映，貴方雖提議換屋，但因搬遷成本過高，實難接受。
（4）依民法第423條，出租人應保持租賃物合於使用收益狀態，現因噪音問題，租賃物已不適居住使用。
（5）檢附噪音測量紀錄、環保局檢舉紀錄等證據。
（6）請貴方於文到7日內：
（7）若貴方未於期限內回應或拒絕改善，本人將依法行使終止契約之權利。
若調解不成，可提起民事訴訟請求：
最重要的是「證據」：
關於當事人提前於2025年4月30日終止租約之請求，考量鄰地施工噪音已持續半年，每日上午8時起產生顯著噪音及震動，嚴重影響居住品質，若能提供充分證據（如噪音測量紀錄、環保局稽查紀錄、醫療證明等），證明噪音已危及健康或使租賃物不能達成居住目的，依民法第424條或第435條第2項規定，應有機會主張合法終止契約，不構成違約。
關於押金返還問題，若屬合法終止契約，且無積欠租金或損害租賃物之情形，出租人應全額返還押金。出租人不能以「施工地非其所有」為由完全免責，依民法第423條規定，出租人仍負有保持租賃物適居性之義務。
建議採取「先協商、後法律」策略：
本意見書僅供參考，實際個案仍需視具體證據及法院認定而定。建議委任人儘速蒐集證據，並考慮尋求專業律師協助處理後續事宜。
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