想請教律師：旁邊施工造成生活干擾，是否可以提前解約並全額退押金？ 目前遇到租屋問題，想請教相關法律意見 目前租約到 2025/6/30，已承租3年多。 大約在半年前開始，租屋處旁開始大型施工，每天約上午 8 點開工，噪音非常明顯，有時還有震動，持續至至今，已造成生活休息受到嚴重干擾。 我有向出租方反應，對方提供「換到其他棟」的方案，但因家具、生活用品已完整安置，搬動成本高，因此未採用。 我提出方案為： 👉 改提前至 4/30 解約、正常退租 但對方回覆： 施工地已賣出，已非其所有，因此不屬於房東責任； 提前退租涉及違約問題。 目前想請教以下問題： --- 1. 在此情況下提前於 4/30 終止契約，是否屬合理／合法終止，而非違約？ 2. 若提前解約是否仍應全額退押金？
本案承租人承租房屋至2025年6月30日止，已承租3年多。約半年前起，租屋處旁開始大型施工，每日上午8點開工，噪音明顯且有震動，持續至今，嚴重干擾生活作息。承租人向出租人反應後，出租人提供「換至其他棟」方案，惟承租人因搬遷成本高而未採納，遂提出提前至2025年4月30日解約之請求。出租人則主張施工地已非其所有，非其責任，且提前解約涉及違約問題。
承租人詢問：（1）提前於4月30日終止契約是否屬合理/合法終止？（2）提前解約是否應全額退還押金？
依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」本條明定出租人負有維持租賃物適合使用收益狀態之義務。
本案中，租屋處旁持續半年之大型施工，每日產生明顯噪音及震動，已嚴重影響居住安寧與生活品質。此情形應屬租賃物未能保持「合於約定使用、收益之狀態」，出租人依法負有維持租賃物適居狀態之義務。
1. 依民法第424條之終止權
民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」
本案租賃物為供居住之房屋，長期噪音及震動可能影響承租人之睡眠品質、身心健康，應屬「危及承租人健康」之情形。依本條規定，承租人應得終止契約，且此終止權之行使不受訂約時是否知悉瑕疵或是否已拋棄終止權之限制。
2. 依民法第430條之終止權
民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
承租人已向出租人反應噪音問題，出租人雖提供換屋方案，惟未能實質解決原租屋處之居住品質問題。若認定出租人未於相當期限內為必要之處理，承租人應得依民法第430條終止契約。
3. 依民法第435條之終止權
民法第435條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」
本案施工噪音及震動雖非使租賃物物理上滅失，惟已嚴重影響居住使用之品質，可能類推適用本條規定。若認定承租人因噪音干擾已不能達成租賃之居住目的，應得終止契約。
出租人主張施工地已非其所有，非其責任。惟依民法第423條規定，出租人負有保持租賃物合於約定使用收益狀態之法定義務，此義務不因外部因素（如鄰地施工）而當然免除。
出租人雖非施工者，亦非施工地所有人，但租賃物之居住品質受到嚴重影響係客觀事實。出租人依法應負維持租賃物適居狀態之責任，若無法排除妨害或提供適當解決方案，承租人應得依法終止契約。
此外，依民法第437條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。」承租人已盡通知義務，出租人應負相應之處理責任。
押金係擔保租賃債務履行之用，於租賃關係終止且承租人無欠租或損害賠償責任時，出租人應予返還。
本案若承租人係依民法第424條、第430條或第435條等規定合法終止契約，應屬行使法定終止權，非違約行為。依民法第263條規定：「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。」承租人依法終止契約，不構成違約，出租人不得主張違約金或損害賠償。
若承租人無欠繳租金、無損害租賃物、依約返還租賃物，且係合法終止契約，出租人應全額返還押金。
本案主要涉及民事租賃契約爭議，尚無明顯刑事責任問題。
本案主要涉及民事租賃契約爭議，尚無明顯行政責任問題。惟若施工噪音違反環境保護相關法規，承租人可向環保主管機關檢舉，惟此非本案主要爭點。
依租賃住宅市場發展及管理條例相關規定，出租人應確保租賃住宅之居住安全與品質。本案情形可能涉及該條例之相關規範，惟主要仍應回歸民法租賃專章之規定處理。
建議承租人立即開始蒐集以下證據：
建議以存證信函方式，正式通知出租人依民法第424條或第430條規定終止租賃契約，載明終止日期為2025年4月30日，並請求於終止日後返還押金。函文中應敘明事實經過、法律依據，並檢附相關證據資料。
建議優先嘗試與出租人協商，提出合理方案，例如：
協商時應態度堅定但理性，提供充分證據支持主張，給予出租人合理考慮時間，並保持所有溝通記錄。
若協商不成，建議採取以下步驟：
（一）調解程序（建議優先採用）
向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，費用低廉，程序簡便快速，調解成立具強制執行力，可由公正第三方協助溝通，避免對立關係惡化。
（二）訴訟程序（協商、調解不成時）
若押金金額在10萬元以下，可向小額法庭起訴請求返還押金，程序簡便。訴訟中可主張依民法第424條、第430條或第435條合法終止契約，請求返還押金，並確認租賃關係已合法終止。
建議時程如下：
關於承租人提前於4月30日終止契約是否屬合理/合法終止，依民法第424條規定，租賃物為房屋，如有瑕疵危及承租人健康時，承租人得終止契約。本案長期噪音及震動可能影響承租人身心健康，應屬本條所定情形，承租人應得終止契約。此外，依民法第430條規定，承租人已向出租人反應問題，出租人未能於相當期限內妥善處理，承租人亦得終止契約。因此，承租人提前終止契約應屬合法行使法定終止權，非違約行為。
關於提前解約是否應全額退還押金，若承租人係依法終止契約，且無欠繳租金、無損害租賃物、依約返還租賃物，出租人應全額返還押金。依民法第263條規定，承租人依法律規定終止契約，不構成違約，出租人不得主張違約金或扣除押金。
考量本案情形可能涉及民法第424條、第430條或第435條之終止權，建議承租人儘速蒐集證據，以存證信函正式通知出租人終止契約，並優先嘗試協商或調解，以和平方式解決爭議。若協商或調解不成，再循訴訟途徑處理。
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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