租屋處旁施工噪音嚴重，能提前解約並全額退押金嗎？

壹、案件摘要

本案承租人已承租房屋逾3年，租約原訂至2025年6月30日。約半年前起，租屋處旁開始大型施工，每日上午8點開工，產生明顯噪音及震動，持續至今，嚴重干擾承租人之生活休息。承租人向出租人反應後，出租人提供「換至其他棟」之方案，惟承租人因搬遷成本過高而未採用。承租人提出提前至2025年4月30日解約之方案，出租人則主張施工地已非其所有，非其責任範圍，且提前退租涉及違約問題。

本案爭點為：（一）承租人提前於2025年4月30日終止契約，是否屬合理合法之終止？（二）提前解約時，出租人是否應全額退還押金？

貳、法律分析

一、出租人之瑕疵擔保責任

（一）民法第423條之適用

依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

本條明定出租人負有物之瑕疵擔保責任，應於租賃期間內維持租賃物處於適合約定使用收益之狀態。住宅租賃之基本目的在於提供安寧居住環境，若租賃物因外部因素（如鄰地施工）導致長期噪音及震動，已實質影響居住品質，應屬租賃物使用收益之減損。

本案中，施工噪音及震動持續約半年，每日上午8點開工，已明顯影響承租人之居住安寧。此種狀況可能使租賃物不符合「合於約定使用收益」之狀態，出租人應負瑕疵擔保責任。

（二）出租人「施工地非其所有」抗辯之檢討

出租人主張施工地已非其所有，非其責任範圍。然而，依民法第423條之規定，出租人之瑕疵擔保責任屬無過失責任，不以出租人可歸責為要件。即使瑕疵非出租人所造成，出租人仍負有維持租賃物適居狀態之義務。

租賃住宅之使用收益，不僅限於建物本身，亦包含周遭居住環境之安寧。鄰地施工所產生之噪音及震動，已實質影響租賃物之使用收益，應屬租賃物瑕疵之一部分。出租人提供「換至其他棟」之方案，間接承認施工確實造成居住品質下降，僅因承租人未接受替代方案，不能免除出租人之瑕疵擔保責任。

二、承租人終止契約之法律依據

（一）民法第424條之適用可能性

依民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」

本條賦予承租人於租賃物有危及安全或健康之瑕疵時，得終止契約之權利。長期噪音及震動可能影響承租人之身心健康，若能證明噪音及震動已達「危及健康」之程度，承租人應可依本條終止契約。

惟本條之適用需承租人舉證證明瑕疵已達危及健康之程度。建議承租人蒐集以下證據：

• 噪音分貝測量紀錄
• 醫療診斷證明（如因噪音導致失眠、焦慮等症狀）
• 施工時間及頻率之紀錄（照片、影片、日誌）
• 向環保機關檢舉之紀錄

（二）民法第430條之適用

依民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

本案中，承租人已向出租人反應施工噪音問題，可視為催告出租人改善租賃物瑕疵。出租人雖提供換屋方案，但未能實質改善原租賃物之瑕疵狀況。若出租人無法於合理期限內改善，承租人應可依本條終止契約。

建議承租人以書面（如存證信函）正式催告出租人，定相當期限（如30日）要求改善，若期限屆滿仍未改善，即可依法終止契約。

（三）民法第435條之適用可能性

依民法第435條第1項規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」同條第2項規定：「前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。」

本案雖非租賃物之一部滅失，但長期噪音及震動已使租賃物之居住功能嚴重受損，可能類推適用本條規定。若承租人認為在現有狀況下已無法達成租賃之目的（安寧居住），可能主張終止契約。

三、提前終止契約之性質認定

（一）合法終止與違約之區別

若承租人係依民法第424條、第430條或第435條等規定終止契約，屬於「合法終止」，並非「違約」。兩者之法律效果截然不同：

• 合法終止：承租人依法行使終止權，不構成違約，無須負擔違約責任
• 違約：承租人未依約履行義務或任意解約，應負違約責任，可能須支付違約金

本案中，若承租人能證明租賃物有瑕疵且已催告出租人改善未果，其提前終止契約應屬合法終止，而非違約。

（二）違約金條款之適用性

租約中可能約定提前解約之違約金條款。然而，違約金條款僅適用於「違約」情形，不適用於「合法終止」。若承租人係依法終止契約，出租人不得主張違約金。

即使法院認定承租人之終止有瑕疵，而可能構成違約，依民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」承租人仍可主張違約金過高，請求法院酌減。

四、押金返還問題

（一）押金之法律性質

押金係擔保承租人履行契約義務之擔保金，包括支付租金、返還租賃物及賠償損害等義務。租賃關係終止時，出租人原則上應返還押金，僅得就承租人實際造成之損害或未付租金予以扣除。

（二）合法終止契約時押金之返還

若承租人係依法終止契約，並非違約，出租人應全額返還押金。出租人僅得就以下項目扣除押金：

• 未付之租金（應繳至終止日）
• 承租人實際造成之損害（如租賃物毀損，但不包括正常損耗）
• 其他依約定或法律應由承租人負擔之費用

出租人不得以「提前解約」為由扣除押金，因本案係合法終止而非違約。

（三）承租人應注意事項

為確保全額取回押金，承租人應注意：

• 繳清租金至終止日（2025年4月30日）
• 返還租賃物時保持良好狀態（扣除正常損耗）
• 依約定辦理點交手續，建議找第三方見證並拍照存證
• 製作點交清單，載明租賃物現況

參、處理建議

一、證據蒐集（立即進行）

（一）噪音及震動證據

• 使用手機APP或專業儀器測量噪音分貝，並保存測量紀錄
• 錄製施工噪音及震動之影片，影片應包含時間戳記
• 製作施工日誌，詳細記錄每日施工時間、噪音狀況及對生活之影響
• 拍攝施工現場照片

（二）健康影響證據

• 若有因噪音導致失眠、焦慮、頭痛等症狀，應儘速就醫
• 向醫師說明症狀與噪音之關聯性，取得診斷證明書
• 保留所有醫療紀錄及收據

（三）溝通紀錄

• 整理與出租人之所有通訊紀錄（LINE、email、簡訊、通話紀錄等）
• 證明已向出租人反應問題及出租人之回應內容
• 保留出租人提供換屋方案之相關紀錄

（四）施工相關資訊

• 查詢建照資訊，了解施工預計期程
• 向環保局查詢該施工地點是否有噪音檢舉紀錄
• 必要時可向環保局檢舉，取得檢舉紀錄作為證據

二、正式催告程序

（一）發送催告函

建議以存證信函或委託律師發送律師函，正式催告出租人改善租賃物瑕疵。

催告函應載明事項：

• 施工噪音及震動之具體狀況（時間、頻率、影響程度）
• 主張租賃物已不符合民法第423條「合於約定使用收益」之狀態
• 依民法第430條規定，定30日期限催告出租人改善
• 明確表示：若期限內未改善，將依法終止契約並請求返還全額押金
• 附上相關證據（噪音測量紀錄、照片、影片等）

參考文字：

「茲因租賃處旁自○○年○○月起進行大型施工，每日上午8時起即有明顯噪音及震動，嚴重影響本人居住安寧及身心健康，已不符合民法第423條所定『合於約定使用收益』之狀態。本人前已口頭向台端反應，惟迄今未獲實質改善。爰依民法第430條規定，限台端於文到30日內改善上開瑕疵，逾期未改善，本人將依法終止租賃契約，並請求返還全額押金。」

（二）催告期限之計算

催告期限建議訂為30日，自出租人收受催告函之日起算。期限屆滿後，若出租人仍未改善，承租人即可發送終止契約通知。

三、協商方案

（一）與出租人協商時之重點

• 強調法律依據：說明民法第423條、第424條、第430條之規定，出租人負有瑕疵擔保責任
• 釐清責任歸屬：出租人不得以「施工地非其所有」為由免責
• 提出具體方案：
• 方案一：同意提前於2025年4月30日終止契約，全額退還押金，雙方互不追究
• 方案二：減免租金（如減免50%）直至租約到期或施工結束
• 方案三：由出租人負擔搬遷至其他棟之費用（搬家費、清潔費等）
• 展現誠意：表明願意配合正常點交程序，承諾返還租賃物時保持良好狀態

（二）協商技巧

• 保持理性、專業態度，避免情緒化用語
• 協商過程建議全程錄音或做成書面紀錄
• 若達成協議，應製作書面協議書，載明雙方權利義務
• 必要時可委託律師陪同協商，提升談判籌碼

四、終止契約程序

（一）發送終止契約通知

若催告期限屆滿後出租人仍未改善，承租人應以書面（存證信函）通知出租人終止契約。

終止通知應載明事項：

• 終止契約之法律依據（民法第424條、第430條或第435條）
• 終止日期（2025年4月30日）
• 點交時間及地點
• 請求返還全額押金
• 附上先前催告函及相關證據

（二）辦理點交

• 依約定時間辦理點交，建議找第三方見證（如友人、律師）
• 拍照存證，製作詳細之點交清單
• 點交清單應載明租賃物現況、設備狀態、鑰匙數量等
• 雙方於點交清單上簽名確認
• 若出租人拒絕點交，可請公證人到場公證

（三）押金返還

• 點交完成後，出租人應立即返還押金
• 若出租人主張扣除押金，應提出具體事由及金額計算
• 承租人若不同意扣除，應當場表示異議並保留證據

五、法律救濟途徑

（一）調解程序（建議優先採用）

若出租人拒絕返還押金或雙方對扣除金額有爭議，建議先向鄉鎮市區公所或法院聲請調解。

調解之優點：

• 費用低廉（新台幣1,000元以下）
• 程序簡便快速
• 調解成立後具有執行力，等同法院判決
• 可由調解委員居中協調，促成雙方和解

（二）訴訟程序

若調解不成立，可向法院提起民事訴訟。

訴訟請求項目：

• 主要請求：返還押金全額
• 附帶請求：
• 自應返還日起之法定遲延利息（年息5%）
• 訴訟費用由出租人負擔

訴訟程序選擇：

• 若押金金額在新台幣50萬元以下，可採用小額訴訟程序，較為簡便快速
• 若金額超過50萬元，則適用通常訴訟程序

（三）若出租人主張違約金之因應

若出租人主張承租人提前解約應支付違約金，承租人應提出以下抗辯：

• 主張合法終止：本案係依法終止契約，非違約，違約金條款不適用
• 主張違約金過高：即使法院認定應付違約金，依民法第252條規定，可請求法院酌減至相當數額
• 舉證瑕疵存在：提出噪音測量、醫療證明等證據，證明租賃物確有瑕疵

六、時間規劃建議

• 即日起：開始蒐集證據（噪音測量、影片、照片等）
• 1週內：發送正式催告函（存證信函或律師函）
• 催告期限屆滿（約1個月後）：發送終止契約通知
• 2025年4月30日：辦理點交
• 點交後7日內：若未返還押金，立即聲請調解
• 調解不成立後1個月內：提起民事訴訟

七、風險評估

（一）有利因素

• 已承租3年多，為長期穩定房客，較具談判籌碼
• 施工確實存在且持續半年，影響明顯
• 已向出租人反應，出租人亦提供換屋方案，間接承認影響存在
• 民法明確規定出租人之瑕疵擔保責任
• 提前2個月通知解約，已給予合理緩衝期

（二）不利因素與因應

• 舉證責任：需證明噪音及震動已達「危及健康」或「不能使用收益」之程度
• 因應：積極蒐集證據，包括噪音測量、醫療證明、影片等
• 出租人可能主張已提供換屋方案：
• 因應：主張換屋非唯一改善方式，且搬遷成本應由出租人負擔
• 租約可能有違約金條款：
• 因應：主張本案係合法終止非違約；若法院認定應付，請求依民法第252條酌減

肆、結論

一、問題回覆

問題一：提前於4/30終止契約，是否屬合理/合法終止？

結論：應屬合法終止，理由如下：

考量租賃物因鄰地施工產生之噪音及震動，已持續約半年，每日上午8時開工，嚴重干擾承租人之居住安寧，應已不符合民法第423條所定「合於約定使用收益」之狀態。承租人已向出租人反應，惟未獲實質改善。

若承租人能證明噪音及震動已達危及健康之程度，應可依民法第424條終止契約。或者，承租人可依民法第430條規定，定相當期限催告出租人改善，若期限內未改善，即可終止契約。此種終止應屬合法終止，而非違約。

出租人主張「施工地非其所有」之抗辯，依法不能成立。民法第423條之瑕疵擔保責任屬無過失責任，不以出租人可歸責為要件。租賃物之使用收益包含周遭居住環境，鄰地施工影響居住品質，出租人仍應負責。

建議：承租人應先以書面催告出租人改善，定30日期限，若期限屆滿仍未改善，再發送終止契約通知，以確保程序完備。

問題二：提前解約是否應全額退押金？

結論：應全額退還押金，理由如下：

若承租人係依民法第424條或第430條等規定合法終止契約，並非違約，出租人不得以「提前解約」為由扣除押金。押金僅得就承租人實際造成之損害或未付租金予以扣除。

承租人應注意：

• 繳清租金至終止日（2025年4月30日）
• 返還租賃物時保持良好狀態（扣除正常損耗）
• 依約定辦理點交手續

若符合上述條件，出租人應全額返還押金。若出租人拒絕返還或主張扣除，承租人可透過調解或訴訟程序主張權利。

二、綜合建議

本案法律關係明確，承租人之主張具有相當法律依據。建議採取以下步驟：

• 立即蒐集證據：噪音測量、影片、醫療證明等，證據越充分越有利
• 發送催告函：以書面正式催告出租人改善，定30日期限
• 同步協商：與出租人協商，爭取和平解決
• 依法終止：若催告期限屆滿仍未改善，發送終止契約通知
• 辦理點交：依約點交，保留完整證據
• 法律救濟：若未返還押金，透過調解或訴訟主張權利

本案關鍵在於證據之蒐集及程序之完備。建議承租人積極主張權益，必要時尋求律師協助，以確保權益獲得保障。

本法律意見書僅供參考，具體個案仍應視實際情況及證據而定。建議攜帶相關資料，與專業律師進行詳細諮詢，以獲得最適切之法律建議。

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