租屋處旁施工噪音嚴重，能否提前解約並全額退押金？

壹、案件摘要

當事人承租房屋已逾3年，租約至2026年6月30日止。約半年前起，租屋處旁開始大型施工，每日上午8點起產生明顯噪音及震動，嚴重影響生活品質。當事人向房東反映後，房東提供換至其他棟（距離不足100公尺）之方案，但當事人因搬遷成本考量未接受。當事人提出提前至2025年4月30日解約之要求，房東則主張施工地已非其所有，且已提供改善方案，故不負責任，並認為提前解約屬違約行為。

貳、法律分析

一、出租人之瑕疵擔保責任

（一）出租人之基本義務

依據民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

本案中，雖施工地非房東所有，但租賃物旁持續半年之噪音及震動，已實質影響租賃物之使用收益狀態。出租人依法負有維持租賃物於租賃期間內處於適合居住使用狀態之義務，不能以「施工地非其所有」為由完全免除其責任。

（二）瑕疵之判斷

本案情形：

• 每日上午8點起之持續噪音及震動
• 已持續半年且仍在進行中
• 嚴重干擾正常生活作息

上述情況應已構成租賃物使用收益之妨礙，影響租賃物維持合於約定使用狀態之要件。

二、承租人之法定終止權

（一）民法第424條之適用

民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」

本案適用分析：

1. 租賃物為供居住之房屋
2. 長期噪音及震動可能影響身心健康
3. 若符合「危及健康」之要件，承租人應有權終止契約

關於「危及健康」之認定，建議當事人蒐集相關證據：

• 噪音分貝測量紀錄
• 影響生活作息之具體事證
• 如有就醫紀錄（如失眠、焦慮等），可作為輔助證明

若能證明長期噪音及震動確實危及健康，依民法第424條規定，當事人應可主張終止契約，且此終止權之行使不構成違約。

（二）民法第430條之適用

民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

本案中，雖非租賃物本身需要修繕，但出租人未能維持租賃物合於約定使用狀態，當事人已向房東反映，若房東未能於相當期限內改善，當事人可能得依此條主張終止契約。

（三）民法第435條之適用

民法第435條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」

雖租賃物本身未毀損，但使用價值已明顯減損，若當事人認為已無法達成租賃之居住目的，可能得依此條主張終止契約。

三、不完全給付之法律效果

（一）民法第227條之適用

民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」

本案中，出租人未能提供符合約定使用狀態之租賃物，可能構成不完全給付。若能證明係可歸責於出租人之事由（如出租人未盡合理注意義務、未採取適當改善措施等），當事人應可依此規定行使相關權利。

四、房東提供換房方案之法律效果

（一）換房方案之性質

房東提供換房方案，屬於出租人提出之補正或改善措施。然而，此方案是否合理，應考量：

1. 換房地點仍在施工影響範圍內（不足100公尺），可能無法根本解決噪音問題
2. 搬遷成本高昂（家具、生活用品已完整安置）
3. 實質上構成變更租賃標的物，需雙方合意

（二）承租人是否有義務接受換房

依據契約自由原則，承租人並無義務接受變更租賃標的物。換房方案需雙方合意始得成立，當事人有權基於合理理由拒絕。

拒絕換房之正當理由包括：

• 搬遷成本應由出租人負擔，不應轉嫁承租人
• 換房地點仍受施工影響，無法達成改善目的
• 已建立之生活安排將受重大影響

（三）拒絕換房對終止權之影響

當事人拒絕換房，不應影響其依民法第424條或其他相關規定行使終止權。出租人不得以「已提供換房方案」為由，主張承租人喪失或不得行使法定終止權。

五、押金返還問題

（一）押金之法律性質

依據民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」

民法第249條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」

租賃契約中之押金，通常係擔保租金給付及租賃物返還之用，非屬違約金性質。

（二）本案押金應否返還

若當事人係依民法第424條等法定終止權終止契約，此終止行為不構成違約，押金應予返還。依民法第249條規定：

1. 若認定係「因可歸責於受定金當事人（出租人）之事由，致不能履行」，出租人應返還押金
2. 若認定係「因不可歸責於雙方當事人之事由」，押金亦應返還
3. 僅在「可歸責於付定金當事人（承租人）之事由」時，押金始不得請求返還

本案中，若能證明係因出租人未能維持租賃物合於約定使用狀態，或租賃物瑕疵危及健康，應可主張押金應予返還。

（三）可扣除之項目

押金返還時，出租人僅得扣除：

• 積欠之租金
• 積欠之水電費等相關費用
• 租賃物損壞之賠償（超過正常損耗部分）

出租人不得以「提前解約違約金」為由扣除押金，因本案若係依法定終止權終止，不構成違約。

六、違約責任之判斷

（一）是否構成違約

若當事人係依民法第424條、第430條或第435條等法定終止權終止契約，此終止行為係法律賦予之權利，不構成違約。

（二）舉證責任

為主張法定終止權，建議當事人蒐集以下證據：

1. 噪音及震動之客觀證據（如分貝測量、影音紀錄）
2. 持續時間及頻率之紀錄
3. 向房東反映之通知紀錄（LINE、email、簡訊等）
4. 如有健康影響，相關就醫紀錄或診斷證明
5. 施工持續進行之證明

參、處理建議

一、證據蒐集（最優先）

（一）噪音及震動證據

1. 使用手機APP測量分貝數（如：噪音計APP）
2. 錄製影音檔案，記錄日期、時間、持續時間
3. 拍攝物品震動之影片
4. 建議至少蒐集2週以上之連續紀錄
5. 記錄每日施工時間及影響程度

（二）通知紀錄

1. 保存所有與房東溝通之LINE、email、簡訊
2. 若為口頭通知，建議補發書面通知
3. 記錄房東提供換房方案之內容及當事人回應

（三）健康影響證明

1. 如有就醫紀錄（失眠、焦慮、耳鳴等），請保存診斷證明
2. 可強化「危及健康」之主張
3. 記錄因噪音影響之具體生活困擾

二、書面通知房東

建議以存證信函方式，正式通知房東終止契約。內容應包含：

1. 租賃契約基本資訊（租賃標的、租期、租金等）
2. 施工噪音及震動之具體情形
3. 已向房東反映及房東回應之經過
4. 依民法第424條（或其他相關條文）主張終止契約
5. 終止日期（建議為2025年4月30日）
6. 請求返還全額押金
7. 請求於終止日前辦理點交

三、協商方案（優先建議）

方案一：協議提前終止（最理想）

建議先嘗試與房東協商，提議內容：

• 終止日：2025年4月30日
• 押金全額退還
• 雙方互不追究其他責任

協商時可強調：

1. 依法律規定，當事人可能有終止權
2. 若進入訴訟程序，雙方均需負擔時間及費用成本
3. 和平解決對雙方都較為有利

方案二：折衷方案

若房東堅持，可考慮：

• 當事人負擔相當於半個月至一個月租金之金額，作為提前通知期之補償
• 押金扣除此部分後返還
• 但不應接受扣除「違約金」，因本案可能不構成違約

四、調解程序（協商不成時）

（一）聲請調解

若協商不成，建議向鄉鎮市區調解委員會聲請調解：

1. 費用低廉（免費）
2. 程序簡便快速
3. 調解成立後，經法院核定，具有強制執行力

（二）調解主張

1. 依民法第424條等規定，主張有權終止契約
2. 請求返還全額押金
3. 必要時請求賠償相關損失（如搬家費用等）

五、訴訟程序（最後手段）

若調解不成，可考慮提起訴訟：

（一）確認之訴

提起「確認租賃關係不存在」或「確認終止契約合法」之訴，確認當事人依法終止契約，不構成違約。

（二）給付之訴

提起「請求返還押金」之訴，請求房東返還全額押金。若押金金額在新台幣10萬元以下，適用小額訴訟程序，程序較為簡便。

六、時程規劃建議

• 即日起至1週內：蒐集噪音、震動等相關證據
• 1週內：發送存證信函，正式通知終止契約
• 2週內：等待房東回應，嘗試協商
• 3週內：若協商不成，聲請調解
• 4月底前：依約定日期辦理點交

七、注意事項

（一）繼續履行義務

在正式終止契約前：

1. 仍應按時繳納租金，避免房東主張承租人違約
2. 正常使用租賃物，避免造成損壞
3. 保持租賃物完好狀態

（二）點交準備

1. 點交時應拍照存證，記錄租賃物狀態
2. 確認水電費等相關費用已結清
3. 準備點交清單，雙方簽名確認

（三）尋求專業協助

本意見書僅為初步分析，建議當事人：

1. 諮詢專業律師，評估個案具體情況
2. 必要時委任律師協助處理
3. 如有訴訟需求，及早準備相關證據

肆、問題回覆

問題一：在此情況下提前於4/30終止契約，是否屬合理／合法終止，而非違約？

回覆：若能證明租賃物瑕疵危及健康，應屬合法終止，不構成違約。

依據民法第424條規定，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人得終止契約。本案中，若能證明長期噪音及震動確實危及健康（建議蒐集噪音測量紀錄、就醫證明等），當事人應可主張依此條規定終止契約。

此外，依民法第430條規定，若出租人未能於相當期限內改善租賃物使用狀態，承租人亦得終止契約。

若係依上述法定終止權終止契約，此終止行為係法律賦予之權利，不構成違約。惟建議當事人應蒐集充分證據，並以書面（如存證信函）正式通知房東，以確保終止行為之合法性。

問題二：若提前解約是否仍應全額退押金？

回覆：若係依法定終止權終止契約，押金應予返還。

依據民法第249條規定，定金（押金）之返還，應視契約不能履行之原因而定。若係因可歸責於出租人之事由（如未能維持租賃物合於約定使用狀態），或因不可歸責於雙方之事由，押金應予返還。

本案中，若當事人係依民法第424條等法定終止權終止契約，不構成違約，押金應予返還。出租人僅得扣除積欠之租金、水電費或租賃物損壞之賠償（超過正常損耗部分），不得以「提前解約違約金」為由扣除押金。

惟實務上，建議當事人：

1. 確保所有租金、水電費等已繳清
2. 點交時確認租賃物無損壞（超過正常損耗部分）
3. 保存相關繳費證明及點交紀錄

問題三：房東提供同等房間換房，就不可以合法提早中止合約嗎？

回覆：仍可主張合法終止契約。

房東提供換房方案，屬於出租人提出之補正或改善措施，但承租人並無義務接受。理由如下：

1. 契約自由原則：換房實質上構成變更租賃標的物，需雙方合意始得成立。當事人有權基於合理理由拒絕。

2. 換房方案之合理性存疑：

• 換房地點距離現址不足100公尺，仍在施工影響範圍內，可能無法根本解決噪音問題
• 搬遷成本高昂（家具、生活用品已完整安置），此成本應由出租人負擔，不應轉嫁承租人
• 已建立之生活安排將受重大影響

3. 法定終止權不受影響：當事人拒絕換房，不影響其依民法第424條等規定行使法定終止權。出租人不得以「已提供換房方案」為由，主張承租人喪失或不得行使終止權。

因此，即使房東提供換房方案，當事人仍可主張依法定終止權終止契約，不構成違約。

問題四：房東有權要求租戶只能接受換房嗎？

回覆：房東無此權利。

依據契約自由原則，契約之變更需雙方合意。房東提供換房方案，僅係提出要約，承租人有權接受或拒絕，房東不得強制承租人接受。

理由如下：

1. 契約變更需合意：換房實質上構成變更租賃標的物，屬於契約之重要變更，需雙方合意始得成立。房東不得單方面強制變更。

2. 承租人有選擇權：面對租賃物瑕疵，承租人有多種選擇：

• 依民法第435條請求減少租金
• 依民法第430條請求出租人修繕或自行修繕
• 依民法第424條終止契約
• 接受房東提出之換房方案

承租人有權選擇最符合其利益之方式，房東不得限制承租人僅能選擇換房。

3. 法定終止權之保障：民法第424條明文規定，承租人「雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約」，顯見法律對承租人終止權之保障。房東不得以任何方式剝奪此法定權利。

因此，房東無權要求承租人只能接受換房，承租人有權選擇終止契約。

伍、結論

綜合上述分析，本案涉及租賃物因鄰近施工產生噪音及震動，影響居住品質之問題。考量當事人已承租3年多，施工已持續半年且仍在進行中，對生活造成嚴重干擾，若能證明確實危及健康，依民法第424條規定，當事人應有權終止契約，且不構成違約。

關於房東提供之換房方案，當事人並無義務接受，且拒絕換房不影響法定終止權之行使。若係依法定終止權終止契約，押金應予返還，出租人不得以「提前解約違約金」為由扣除押金。

建議當事人採取以下步驟：

1. 立即蒐集證據：包括噪音測量紀錄、影音檔案、通知紀錄、健康影響證明等
2. 發送書面通知：以存證信函正式通知房東終止契約，載明終止日期及請求返還押金
3. 優先協商：嘗試與房東協商和平解決，避免進入訴訟程序
4. 必要時聲請調解或提起訴訟：若協商不成，可透過調解或訴訟途徑處理
5. 繼續履行義務：在正式終止前，仍應按時繳納租金，保持租賃物完好狀態

特別提醒：

本法律意見書係基於當事人提供之資訊及相關法律規定進行初步分析，實際個案仍應視具體事實及證據而定。建議當事人諮詢專業律師，評估個案具體情況，並於必要時委任律師協助處理，以確保權益獲得充分保障。

本法律意見書僅供參考，不構成正式法律意見。具體個案處理仍應諮詢合格律師，並視實際情況調整。

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