管委會催討欠繳管理費，一定要先開會徵求住戶同意嗎？

壹、案件摘要

本案涉及公寓大廈管理委員會欲向欠繳管理費之住戶進行催討時，是否需要事先召開區分所有權人會議取得其他住戶同意之程序問題。此為公寓大廈管理實務中常見之疑義，涉及管理委員會職權範圍與執行程序之認定。

貳、法律分析

一、管理費繳納義務之法律基礎

（一）管理費之性質與繳納義務

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

本條文確立住戶應分擔共用部分管理維護費用之義務。管理費之收取標準、繳納期限及方式，通常已由區分所有權人會議決議通過，並載明於規約中，形成住戶應遵守之義務。

（二）公共基金之管理

依公寓大廈管理條例第18條規定，公寓大廈應設置公共基金，其來源包括：

（1）起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列

（2）區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納

（3）本基金之孳息

（4）其他收入

公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之。此規定顯示管理費之收取與管理，應屬管理委員會之職責範圍。

二、管理委員會催討管理費之職權依據

（一）管理委員會之法定職務

管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項之組織，其設置目的在於處理公寓大廈日常管理事務。依公寓大廈管理條例相關規定，管理委員會應執行區分所有權人會議決議事項，包括管理費之收取與管理。

（二）催討欠繳管理費屬執行既有決議

管理費之收取標準、數額、繳納期限及方式，依法應由區分所有權人會議決議。一旦區分所有權人會議已就管理費相關事項作成決議，管理委員會向欠繳管理費之住戶進行催討，應屬執行既有決議之行為，而非創設新的權利義務關係。

從法理而言，若管理委員會每次催討欠繳管理費都需要另行召開區分所有權人會議取得授權，將使管理效率低落，不符合設置管理委員會之立法目的。因此，一般催討行為應認為屬於管理委員會執行職務之範圍，無需另行開會取得授權。

三、催討程序之合法性要求

（一）應遵循之法律規範

管理委員會執行催討管理費之職務時，應注意不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。所有處理方式均應有法律依據，並遵循正當法律程序。

（二）不得自行擴權處罰

依公寓大廈管理條例第15條及第16條規定，住戶違反使用規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。此顯示管理委員會之權限有其界限，不得未經法律授權即對住戶進行處罰。

管理委員會不得因住戶欠繳管理費，即擅自採取消磁門禁卡、斷水斷電等自力救濟措施，否則可能構成侵權行為，反而衍生民事賠償責任。

四、特殊情況之處理

（一）採取法律訴訟程序時

若一般催討無效，管理委員會擬採取法律途徑時，基於事項之重大性及審慎原則，建議應經管理委員會會議決議後再行處理。此不僅可確保程序正當性，亦可分散決策風險，避免日後爭議。

（二）規約另有規定時

若公寓大廈規約明定催討管理費需經特定程序或會議決議，管理委員會應從其規定，不得逕行處理。

（三）涉及重大金額或特殊處理方式時

如擬同意欠繳住戶分期付款、減免部分管理費等涉及變更原有決議內容之措施，因涉及全體區分所有權人之權益，宜經適當會議決議後為之。

參、處理建議

一、一般催討程序（無需另行召開區分所有權人會議）

（一）書面催告

管理委員會可逕行發送催繳通知函予欠繳住戶，載明欠繳期數、金額及繳納期限。建議採取以下方式：

（1）以存證信函或掛號方式寄送，保留送達證據

（2）可分階段催告（第一次催告、第二次催告等），逐步提高催告強度

（3）於催告函中說明繳納管理費之法律義務，並告知持續欠繳可能之法律後果

（二）溝通協調

管理委員會可透過電話或當面溝通方式：

（1）了解住戶欠繳原因，是否有特殊困難

（2）說明繳納管理費之義務及其法律依據

（3）探詢是否有分期繳納或其他解決方案之可能性

（三）記錄保存

管理委員會應完整保存催討過程之相關紀錄：

（1）催繳通知函之副本及送達證明

（2）溝通協調之紀錄

（3）欠繳管理費明細表

（4）其他相關證據資料

二、進入法律程序時之建議

若一般催討無效，管理委員會擬採取法律途徑時，建議採取以下程序：

（一）召開管理委員會會議

（1）決議是否提起訴訟或聲請支付命令

（2）授權主任委員或特定委員處理相關法律事宜

（3）決議訴訟費用之支出來源

（4）評估訴訟成本與效益

（二）選擇適當法律途徑

（1）聲請支付命令：程序簡便、費用較低，適合債權債務關係明確之案件

（2）提起民事訴訟：若支付命令遭異議，或案情較為複雜時採用

（3）聲請假扣押：若擔心債務人脫產，可先聲請假扣押保全債權

（三）諮詢專業律師

建議管理委員會於採取法律行動前，諮詢專業律師意見：

（1）確認訴訟策略及勝訴可能性

（2）準備相關證據資料

（3）評估執行可能性及實際可回收金額

（4）了解訴訟程序及所需時間

三、應注意事項

（一）遵循合法程序

所有催討措施均應符合公寓大廈管理條例及規約規定，保持程序正當性，不得採取違法之自力救濟手段。

（二）保持客觀公正

管理委員會處理欠繳管理費事宜時，應保持客觀公正立場，對所有住戶一視同仁，不得有差別待遇。

（三）考量執行可能性

採取法律行動前，應評估實際執行可能性，包括：

（1）欠繳住戶之財產狀況

（2）是否有其他債權人

（3）訴訟成本與可能回收金額之比較

（4）時間成本之考量

（四）維護社區和諧

在依法催討之同時，亦應考量社區和諧，適度給予欠繳住戶說明或協商機會，避免過度對立。

肆、結論

關於管理委員會向欠繳管理費之住戶進行催討是否需要事先開會取得其他住戶同意之問題，依據公寓大廈管理條例相關規定分析，應認為一般催討行為屬於管理委員會執行區分所有權人會議既有決議之職務範圍，原則上無需另行召開區分所有權人會議取得授權。

惟若管理委員會擬採取法律訴訟等重大措施時，基於事項之重大性及審慎原則，建議應先經管理委員會會議決議後再行處理，以確保程序正當性並分散決策風險。

整個催討過程中，管理委員會應注意遵循合法程序，不得自行擴權對住戶進行處罰，所有措施均應有法律依據。若採取違法之自力救濟手段，如擅自消磁門禁卡、斷水斷電等，可能反而衍生管理委員會之民事賠償責任。

考量本案涉及管理費催討之程序問題，建議管理委員會於實際執行前，詳閱該公寓大廈之規約規定，確認是否有特別約定。若規約另有規定需經特定程序，應從其規定。必要時，可諮詢專業律師意見，以確保處理程序之合法性與妥適性。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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