借名貸款買繼承土地，律師公證契約能降低風險嗎？

壹、案件摘要

當事人擬以「借名貸款」方式向銀行貸款，用以購買遺產繼承後另外二分之一的土地，並考慮請律師公證契約。本案涉及借名登記、不動產買賣及繼承等法律問題，需審慎評估相關法律風險。

貳、法律分析

一、繼承取得不動產之法律效力

（一）繼承開始與權利承受

依民法第1147條規定：「繼承，因被繼承人死亡而開始。」當事人於被繼承人死亡時，即因繼承關係取得遺產之權利。

依民法第1148條第1項規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」當事人自繼承開始時，應已取得部分土地之繼承權利。

（二）繼承不動產之登記與處分限制

依民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」

本條文明確規範，當事人雖因繼承已取得不動產物權，但在辦理繼承登記前，應無法處分該不動產物權。此處所稱「處分」，包括買賣、贈與、設定抵押權等行為。因此，若當事人尚未辦理繼承登記，可能無法以該土地作為擔保向銀行申請貸款。

二、不動產物權變動之登記要件

（一）法律行為取得不動產之登記效力

依民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」

若當事人欲購買其他繼承人所持有之另外二分之一土地，該買賣行為屬於「依法律行為而取得」不動產物權，依上開規定，應經登記始生效力。

（二）不動產之定義

依民法第66條第1項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」本案所涉及之土地，屬於不動產範疇，應適用不動產物權變動之相關規定。

三、借名貸款之法律風險分析

（一）物權登記與實質權利分離之風險

若當事人採用借名貸款方式，可能產生以下情形：

（1）土地登記名義人為借名人，而非當事人

依民法第758條規定，不動產物權非經登記不生效力。若土地登記在借名人名下，當事人僅具有對借名人之債權請求權，而無不動產物權。此時，當事人面臨之風險包括：

• 借名人可能主張其為真正所有權人，否認借名關係
• 借名人之債權人可能對該不動產聲請強制執行
• 借名人死亡時，其繼承人可能否認借名關係，主張繼承該不動產

（2）貸款債務人與實際受益人不一致

若以借名人名義向銀行貸款，貸款契約之當事人為借名人，銀行將向借名人追償。若借名人未依約還款，將影響借名人之信用紀錄，且當事人無法直接對銀行主張權利。

（二）律師公證之效力與限制

即使當事人與借名人間之借名契約經律師公證，該公證文書僅具有證明契約存在及內容之效力，無法改變不動產物權登記之法律效果，亦無法阻止借名人之債權人對該不動產聲請強制執行。

公證之主要功能在於提高契約之證據力，但無法完全排除前述借名登記所衍生之法律風險。

（三）稅務風險

借名登記可能涉及贈與稅、土地增值稅、契稅等稅負問題，且稅負歸屬可能產生爭議。若稅捐機關認定當事人與借名人間存在贈與關係，可能課徵贈與稅。

四、風險評估與法律關係初判

綜合上述分析，本案若採用借名貸款方式，應涉及以下法律風險：

（1）物權保障不足：當事人無法取得不動產物權，僅有債權請求權

（2）借名人信用風險：借名人可能否認借名關係或其債權人可能聲請強制執行

（3）貸款債務風險：貸款契約當事人為借名人，當事人無法直接對銀行主張權利

（4）稅務風險：可能涉及贈與稅等稅負問題

（5）繼承登記限制：若當事人尚未辦理繼承登記，依民法第759條規定，應無法處分其因繼承取得之不動產物權

參、處理建議

一、優先建議方案：先辦理繼承登記，再以自己名義貸款購買

（一）辦理繼承登記

建議當事人優先辦理繼承登記，將已繼承之土地登記至自己名下。依民法第759條規定，因繼承取得不動產物權者，應經登記始得處分其物權。辦理繼承登記後，當事人即可處分該不動產，包括以該土地作為擔保向銀行申請貸款。

（二）以自己名義向銀行申請貸款

辦理繼承登記後，建議當事人以自己名義向銀行申請貸款，並以已登記之土地作為擔保。此方式可避免借名登記所衍生之法律風險，確保當事人對不動產之物權保障。

（三）與其他繼承人協議購買另外二分之一土地

建議當事人與其他繼承人協商購買條件，簽訂買賣契約，並依民法第758條規定辦理所有權移轉登記，以取得完整之土地所有權。

二、若堅持採用借名貸款方式，應採取之保護措施

若當事人因特殊原因必須採用借名貸款方式，建議採取以下保護措施：

（一）契約明確化

建議在借名契約中明確約定：

（1）借名關係及實質權利歸屬

（2）貸款本息由當事人負擔

（3）借名人應配合辦理移轉登記之義務及違約責任

（4）借名人不得擅自處分該不動產

（二）擔保措施

建議要求借名人提供以下擔保：

（1）預先簽立不動產買賣契約書及所有權移轉同意書

（2）考慮以信託方式保障權益

（3）要求借名人提供連帶保證或其他擔保

（三）公證與見證

建議將借名契約及相關文件（如移轉同意書）辦理公證，以提高證據力。惟需注意，公證僅能證明契約存在及內容，無法完全排除借名登記之法律風險。

三、具體建議步驟

第一階段：釐清現況

（1）確認遺產繼承狀況及應繼分

（2）確認土地登記現況

（3）評估自身貸款能力

第二階段：辦理繼承登記

（1）準備繼承相關文件（如繼承系統表、遺產分割協議書等）

（2）向地政機關申請繼承登記

（3）取得土地所有權狀

第三階段：協商購買

（1）與其他繼承人協商購買條件

（2）以自己名義向銀行申請貸款

（3）簽訂買賣契約並辦理所有權移轉登記

第四階段：完成登記

（1）辦理土地所有權移轉登記

（2）辦理抵押權設定登記

（3）確保完整物權

肆、結論

考量本案涉及繼承不動產之處分及借名登記等法律問題，建議當事人優先辦理繼承登記，再以自己名義向銀行申請貸款購買另外二分之一土地。此方式可避免借名登記所衍生之物權保障不足、借名人信用風險、稅務風險等問題，確保當事人對不動產之完整物權。

若當事人因特殊原因必須採用借名貸款方式，建議尋求專業律師協助，建立完整之保護機制，包括契約明確化、擔保措施及公證等，以降低法律風險。惟需注意，即使採取上述保護措施，仍無法完全排除借名登記之法律風險，當事人應審慎評估。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並攜帶完整資料（包括土地登記謄本、繼承系統表、遺產分割協議等）諮詢合格律師，以獲得更具體之法律建議。

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