房東要求賠5000元修沙發，能按破損比例和折舊來減少賠償嗎？

壹、案件摘要

承租人於租賃期間造成租賃物（沙發）破損約2公分，出租人要求承租人：

1. 賠償新台幣5,000元現金，或
2. 購買一個相同之新沙發作為賠償

承租人認為賠償金額過高，詢問是否可按折舊或破損比例計算賠償金額。

貳、法律分析

一、民事責任

（一）承租人之損害賠償責任

依據民法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

本案中，若承租人未盡善良管理人注意義務，導致沙發破損，應負損害賠償責任。惟需判斷該破損是否屬於正常使用耗損，或係因未善盡保管義務所致。

（二）損害賠償範圍之計算原則

1. 回復原狀原則

依據民法第213條規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者,自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」

民法第215條規定：「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。」

依上開規定，損害賠償應以「回復損害發生前之原狀」為原則，而非「回復至全新狀態」。若沙發可透過修復方式回復原狀，應優先考慮修復；若無法修復或修復顯有重大困難，始以金錢賠償。

2. 折舊之適用

依據最高法院實務見解，損害賠償之目的在於填補所生之損害，應回復者為「損害發生前之狀態」，而非「全新狀態」。因此，對於非全新物品，應扣除折舊後計算其價值。

民法第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」

依此規定，賠償範圍應以實際損害為限，不得使權利人因賠償而獲得超過原有之利益，否則可能構成不當得利。

3. 比例賠償原則

針對部分毀損之情形，應依下列原則判斷：

（1）可修復者：以修復費用為賠償範圍

（2）不可修復但不影響整體使用：按貶值程度計算

（3）影響整體使用價值：可能需賠償整體價值損失

（三）本案分析

1. 出租人要求之合理性檢視

本案中，出租人要求賠償5,000元或購買相同新沙發，可能存在以下問題：

（1）未考慮折舊：若沙發非全新，應扣除使用年限之折舊

（2）未考慮破損比例：僅2公分破損，要求全額賠償或更換整個沙發，可能不符比例原則

（3）可能違反損益相抵原則：若賠償新沙發，出租人可能獲得超過原有價值之利益

2. 合理賠償方式建議

依據前述法律原則，本案應考慮以下賠償方式：

（1）優先考慮修復：若沙發可修復（如重新縫補、換皮等），應以修復費用為準，此為最符合「回復原狀」原則之方式

（2）若無法修復，按折舊計算：

賠償金額應為：沙發購入價格 × (1 - 折舊率) × 破損影響比例

折舊率計算：一般家具每年折舊率約10-20%

破損影響比例：需評估2公分破損對整體使用價值之影響

（3）參考計算範例：

假設沙發原價20,000元，使用3年（折舊率以每年15%計），剩餘價值約11,000元；若破損影響比例為10-20%，合理賠償金額約為1,100-2,200元

二、相關法律依據補充

（一）租賃物返還義務

民法第435條規定：「租賃關係終止時，承租人應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」

承租人於租賃關係終止時，應返還租賃物，若有毀損，應負回復原狀或損害賠償責任。

（二）押金用途

依據租賃住宅市場發展及管理條例第10條規定，押金之用途僅得供擔保承租人租賃住宅之損害賠償及其他債務。出租人若欲自押金中扣除賠償金額，應符合合理性及比例原則。

參、處理建議

一、立即行動建議

（一）蒐集證據

1. 拍攝破損照片：多角度拍攝，標示破損位置及尺寸
2. 保存租賃契約：確認契約中關於損害賠償之約定
3. 取得沙發資訊：購入時間、原始價格、品牌型號

（二）取得修復報價

1. 聯繫專業家具修復業者
2. 取得至少2-3家修復報價單
3. 評估修復可行性及費用

二、協商策略

（一）第一階段：提出修復方案

建議向出租人表示：「關於沙發破損，本人願意負責修復。已取得專業修復報價，修復費用為___元，此方式可恢復沙發原狀，亦符合法律上回復原狀之義務。」

（二）第二階段：提出折舊計算

若出租人堅持金錢賠償，可說明：「若不接受修復，依據民法第213條及第216條規定，賠償應以損害發生前的價值為準。沙發已使用___年，扣除折舊後價值約___元，破損部分影響約___％，合理賠償金額應為___元。」

（三）第三階段：尋求第三方協助

1. 申請調解：向鄉鎮市區公所申請調解，免費且具法律效力
2. 消費爭議調解：若透過租屋平台，可向消保官申訴
3. 法律諮詢：各地方政府免費法律諮詢或法律扶助基金會

三、書面回覆範例

○○○先生/女士您好：

關於沙發破損賠償乙事，說明如下：

一、本人願意負擔合理賠償責任，惟您要求之金額可能有違法律規定：

（1）依民法第213條規定，賠償應「回復原狀」，而非「回復至全新狀態」

（2）沙發已使用___年，依法應扣除折舊

（3）破損僅約2公分，要求更換整個沙發，可能不符比例原則

二、本人提出以下合理解決方案：

方案一：由本人負擔修復費用___元（檢附報價單）

方案二：依折舊及破損比例，賠償___元

三、若無法達成共識，本人將申請調解或循法律途徑解決。

此致

○○○先生/女士

承租人：___（簽名）

日期：___

四、注意事項

（一）押金扣除問題

1. 出租人不得任意扣押全部押金
2. 扣除金額應合理且有憑證
3. 若有爭議，可拒絕簽署點交單

（二）時效問題

損害賠償請求權時效為2年（民法第197條），建議儘速處理，避免爭議擴大。

（三）保留證據

1. 所有溝通紀錄（LINE、簡訊、email）
2. 匯款或付款證明
3. 照片、錄影等證據

五、預期結果評估

（一）最佳結果

出租人接受修復方案，費用約500-1,500元

（二）次佳結果

協商折舊後金額，費用約1,000-2,500元

（三）最差結果

進入調解或訴訟，但依法律規定，承租人之主張應有相當理據

肆、結論

一、關於出租人要求賠償5,000元或購買新沙發之要求，考量未考慮折舊及破損比例，可能不符合民法第213條、第215條及第216條之損害賠償原則。

二、承租人可主張：

（1）優先以修復方式處理

（2）若以金錢賠償，應扣除折舊並按破損比例計算

（3）合理金額約1,000-2,500元（需視實際情況調整）

三、建議作法：

（1）先取得修復報價

（2）以書面提出合理方案

（3）保留所有證據

（4）必要時申請調解

四、承租人之主張符合民法規定及實務見解，若進入調解或訴訟程序，應有相當之法律依據支持其主張。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體契約內容、沙發狀況等因素調整，並建議諮詢合格律師以獲得更完整之法律協助。

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