想請問 租屋合約問題 我12月初已經簽好合約(和其他不認識兩人一同和房東簽約) 當天給完兩個月押金(房東和另外兩位是朋友) 合約是政府公版的租屋合約 沒有另外附加條件 1月10日才開始入住 但我因12/17日 因個人事情 導致無法入住 房東說押金兩個月 將無法取回 請問我網路上查最多只能扣留一個月 是否有出入?
（1）甲方於民國112年12月初與乙方及其他兩位不相識之人共同簽訂租賃契約 （2）簽約當日甲方已支付兩個月押金 （3）租賃契約使用政府公版租賃契約，無另外附加條件 （4）約定入住日期為113年1月10日 （5）甲方因個人事由於112年12月17日通知無法入住 （6）乙方主張將扣留全部兩個月押金 （7）甲方實際上從未入住該租賃處所
房東是否有權扣留全部兩個月押金？或僅能扣留一個月押金？
依據民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」本案中，甲方已於12月初簽訂契約並支付押金，租賃契約應已合法成立。縱使尚未實際入住，契約關係已然存在，雙方均應受契約拘束。
本案特殊之處在於甲方雖已簽約，但尚未開始實際履行契約（入住日為1月10日，而甲方於12月17日即表示無法入住）。甲方片面表示無法履行，可能構成預期違約。
依民法第216條第1項規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」房東所受損害應為尋找新房客期間之租金損失、重新招租之成本等實際損害。
依民法第250條規定，當事人得約定債務人於債務不履行時應支付違約金。違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。
民法第252條明定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」本條賦予法院調整違約金之權限，以避免違約金過高而有失公平。
民法第251條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」本案中，甲方雖未實際入住，但已支付押金，且房東尚有時間另覓房客，實際損害可能有限。
本案使用「政府公版租賃契約」，該契約應已納入內政部公告之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規範。依該規範：
此規定之立法目的在於避免出租人藉押金之名，行收取過高違約金之實，以保護承租人之權益，促進租賃市場之公平交易。
考量本案使用政府公版契約，且甲方於入住前即通知無法履行，房東實際損害可能較小（尚有時間另覓房客），依定型化契約規範，乙方扣除之違約金應以一個月租金為限，剩餘押金應予返還。
依民法第125條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」甲方請求返還押金之權利，時效為15年。惟建議儘速處理，避免證據滅失或記憶模糊。
建議甲方先以書面方式（建議使用存證信函）向乙方表達以下內容：
若協商不成，建議採取以下步驟：
優點：
準備文件：
管轄：租賃房屋所在地之鄉鎮市區調解委員會
若該租賃關係符合消費者保護法之適用（房東為企業經營者），可向消費者服務中心申訴或消費爭議調解委員會申請調解。
若調解不成，可考慮提起民事訴訟：
若請求金額在新臺幣10萬元以下：
訴之聲明：
事實及理由：
證據方法：
考量因素：
建議：若金額不大，可考慮適度讓步以達成和解
未來簽訂租約時應注意：
關於本案，甲方雖有違約事實，但依據內政部公告之住宅租賃定型化契約規定，乙方扣除之違約金應以一個月租金為限。乙方主張扣留全部兩個月押金，可能不符合定型化契約規範。
考量甲方於入住前即通知無法履行，房東實際損害可能較小，且依民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。建議甲方先以存證信函方式要求返還一個月押金，若房東仍堅持扣留全額，再依序採取調解、訴訟等法律途徑。
本案法律關係明確，甲方主張應有充分法律依據。惟實際處理時仍應視具體情況及最新法令調整，如需進一步協助，建議諮詢合格律師。
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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