大樓唯一出入口被私人土地堵住，住戶能否強制通行？建商合約條款有效嗎？

壹、案件摘要

本案涉及住家大樓唯一出入口遭新地主以農用貨車堵住，並於地上標示「私人用地」。經查證，建商與前地主簽訂土地合約時，約定該地「永久供住戶通行使用」。嗣後前地主將土地出售予新地主，建商已與新舊地主涉訟中。住戶對此情形毫不知情，建商亦未說明，報警後警方以私人土地為由不予處理。住戶尋求自救方法。

貳、法律分析

一、通行權之法律性質

（一）地役權之成立可能性

依民法第851條規定：「稱地役權者，謂以他人土地供自己土地通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。」本案建商與前地主約定「永久供住戶通行使用」，若已完成登記，可能成立通行地役權，具有物權效力。

（二）物權效力之判斷

依民法第758條規定，不動產物權之得喪變更，非經登記不生效力。若通行地役權已登記，則具有對世效力，新地主受讓土地時應受該地役權之拘束（民法第866條）。惟本案尚需確認該通行權是否已辦理地役權登記，此為判斷法律關係之關鍵事實。

（三）債權契約之效力範圍

若僅為債權約定而未辦理地役權登記，依民法第425條買賣不破租賃原則類推適用之可能性，新地主原則上不受前手契約拘束，但仍有例外情形需視具體情況判斷。

二、住戶之法律地位

（一）區分所有權人之權利

依公寓大廈管理條例第3條規定，住戶為區分所有權人或承租人。若該通行道路為法定通行必要設施，住戶可能有權主張通行權。

（二）第三人利益契約之適用

建商與地主約定「供住戶通行使用」，住戶為該契約之受益第三人（民法第269條），可能得直接向地主請求履行通行義務，惟仍需視契約具體內容而定。

（三）袋地通行權之可能性

依民法第787條規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。」若該出入口為唯一聯外道路，住戶所屬建物土地可能符合袋地要件，得主張袋地通行權。

三、新地主堵路行為之法律責任

（一）刑事責任之可能性

1. 妨害公眾往來安全罪

依刑法第185條第1項規定：「損壞或壅塞陸路、水路、橋樑或其他公眾往來之設備或以他法致生往來之危險者，處五年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。」

本案若該道路為唯一出入口且供不特定多數住戶通行使用，可能屬於「公眾往來之設備」。新地主以農用貨車堵住該道路，可能構成「壅塞」行為，致生往來之危險，可能涉及本罪。惟實務上對於「公眾往來之設備」之認定，需視該道路是否供不特定多數人通行而定，若僅供特定社區住戶使用，可能不符合本罪構成要件。

2. 強制罪之適用

依刑法第304條規定：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」

堵路行為若妨害住戶行使通行權，可能構成妨害人行使權利之強制罪。惟需先確認住戶是否確實享有通行權利，方能成立本罪。

（二）民事侵權責任

依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」

新地主若無正當理由堵住唯一出入口，侵害住戶通行權，應構成侵權行為。住戶得依民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」類推適用，請求排除侵害及損害賠償。

四、警察處理方式之檢討

警察以「私人土地」為由不處理，可能有以下問題需釐清：

（一）公共安全之考量

唯一出入口被堵，可能涉及公共安全，特別是消防救災、緊急醫療等情況，警察有維護公共秩序之職責。

（二）刑事案件之受理義務

若構成刑法第185條妨害公眾往來安全罪或第304條強制罪，屬公訴罪，警察應依法受理。

（三）民事糾紛與刑事犯罪之區別

雖涉及私人土地，但若有刑事犯罪嫌疑，警察不得以民事糾紛為由拒絕受理。

參、處理建議

一、立即性措施（緊急自救）

（一）再次報警並明確主張

建議住戶再次報警時，應明確說明：

1. 該道路為唯一出入口，涉及消防、救護等公共安全
2. 可能涉及刑法第185條妨害公眾往來安全罪
3. 可能涉及刑法第304條強制罪
4. 要求製作受理報案紀錄，保留證據
5. 若警方仍不處理，可向警察局督察室或縣市政府投訴

（二）向消防單位陳情

考量該道路為唯一出入口，可能妨害消防救災，建議向消防單位陳情，請求協助排除障礙。消防法對於妨害救災通道有明確規範。

（三）向地方政府陳情

建議向縣市政府建設局、工務局或法制局陳情，請求協助排除障礙，並說明涉及公共安全之急迫性。

二、民事救濟途徑

（一）聲請定暫時狀態假處分（建議優先採行）

1. 法律依據：民事訴訟法第532條規定：「於爭執之法律關係，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，得聲請為定暫時狀態之處分。」

2. 聲請理由：唯一出入口被堵，造成急迫危險，有保全必要

3. 請求內容：命新地主移除車輛，不得妨害通行

4. 優點：程序較為快速，可能於數日內獲得裁定

5. 擔保金：法院可能要求提供擔保金，但金額通常不高

（二）提起民事訴訟

1. 確認通行權存在之訴：確認住戶對該地有通行權
2. 排除侵害之訴：依民法第767條類推適用請求排除妨害
3. 損害賠償之訴：請求因堵路造成之損害

（三）主張袋地通行權

若無其他通行路徑，可依民法第787條主張袋地通行權，此為法定權利，無需登記。

三、刑事救濟途徑

（一）直接向檢察署提出告訴

若警方不受理，建議直接向地檢署遞狀告訴，主張：

1. 可能涉及刑法第185條妨害公眾往來安全罪
2. 可能涉及刑法第304條強制罪

（二）聲請再議

若檢察官為不起訴處分，可依法聲請再議。

四、集體行動策略

（一）召開區分所有權人會議

建議依公寓大廈管理條例第25條召開會議，決議：

1. 授權管理委員會代表全體住戶處理
2. 分攤相關費用
3. 委任律師統一處理

（二）成立自救會

1. 集結住戶力量
2. 統一對外發聲
3. 分攤法律費用
4. 必要時向媒體陳情

（三）要求建商說明並協助

1. 建商為契約當事人，應說明情況
2. 提供完整契約資料
3. 協助住戶主張權利
4. 若建商出售房屋時未告知通行權瑕疵，可能構成債務不履行

五、蒐證與保全證據

（一）立即蒐證

1. 拍照錄影：堵路現場、車輛、標示等
2. 保留報警紀錄：警方處理過程
3. 調閱監視器：大樓監視器畫面
4. 證人證詞：其他住戶證詞

（二）調取相關文件

1. 土地登記謄本：確認地役權是否登記
2. 建商契約：取得建商與地主之契約
3. 買賣契約：住戶與建商之買賣契約
4. 使用執照：確認該道路之法定用途

六、具體行動步驟建議

第一階段（1-3天）：緊急處理

1. 再次報警，明確主張可能涉及刑事犯罪
2. 向消防單位陳情
3. 拍照錄影蒐證
4. 召集住戶緊急會議

第二階段（3-7天）：法律程序啟動

1. 考量委任律師
2. 評估聲請假處分之可行性
3. 考量向檢察署提出告訴
4. 調取相關文件

第三階段（7-30天）：全面處理

1. 評估提起民事訴訟
2. 要求建商說明並協助
3. 持續向政府機關陳情
4. 必要時向媒體陳情

肆、風險評估與注意事項

一、勝訴可能性評估

（一）有利因素

1. 唯一出入口，具有通行必要性
2. 建商與前地主有明確約定
3. 涉及公共安全，法院通常從寬認定
4. 可主張袋地通行權作為備位

（二）需釐清之事項

1. 地役權是否已登記，影響對新地主之效力
2. 需證明「永久供住戶通行」之約定內容
3. 該道路是否符合「公眾往來之設備」要件
4. 訴訟程序需時，緩不濟急

二、費用考量

1. 假處分擔保金：可能需數萬至數十萬元（可取回）
2. 訴訟費用：依訴訟標的計算
3. 律師費用：建議集體委任，分攤費用
4. 時間成本：假處分較快，本案訴訟需時較長

三、注意事項

1. 避免私力救濟：不可自行移車或破壞，以免觸法
2. 保持理性：與新地主溝通時保持冷靜，避免衝突
3. 團結一致：住戶應團結，避免被各個擊破
4. 持續施壓：多管齊下，不要只依賴單一途徑
5. 保全證據：完整蒐集相關證據，以利後續主張權利

伍、結論

本案住戶面臨唯一出入口被堵之困境，考量涉及刑法第185條妨害公眾往來安全罪及第304條強制罪之可能性，建議採取「假處分+刑事告訴+民事訴訟」多管齊下策略：

1. 建議優先考量：立即聲請假處分，快速排除妨害
2. 同步進行：向檢察署提出刑事告訴，施加壓力
3. 長期規劃：評估提起民事訴訟，確認通行權並請求損害賠償
4. 集體行動：召開區分所有權人會議，授權管理委員會統一處理
5. 要求建商：建商應說明情況並協助住戶主張權利

住戶應團結一致，透過合法途徑主張權利。切勿採取私力救濟，以免衍生其他法律問題。實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師進行詳細評估。

本意見書僅供參考，具體個案處理建議委任律師詳細評估後再行決定。

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