新成屋109年住戶陸續入住後，110開始至114年，至少15戶陸續發現三間浴室漏水問題。建商保固5年，我們在110/5月中入住，不到六個月便發現浴室牆面近地面處油漆脫落，主浴最嚴重。管理室人員只交代乾區要收乾並加強除濕，並沒想到強調豪宅高品質的建案，是浴室防水層失效。直至114年4月中，樓下通報主浴天花板滴水發霉，才確知是浴室漏水。報修在保固期內，但因前面十幾戶維修住戶提醒要注意，因為修繕後，乾區沒恢復防水功能需避免沖水，便花時間協商修復需求且提因修繕需6~8個月，需搬離住處租屋的搬遷費與房租損害賠償之求償。建商不只不願賠償，也不同意我們找法定鑑定單位建議修繕方式，還要求得寫切結書，放棄法律途徑之訴求，才願意幫忙修繕。請問建商可以如此要求嗎？修繕不是建商之責任義務嗎？麻煩提供法律建議，我們該如何保障自身權益？謝謝。
依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」
法律分析：
本案浴室防水層失效，導致漏水問題，應屬「減少其通常效用之瑕疵」。您於110年入住不到六個月即發現油漆脫落，顯示交屋時防水層可能已存在瑕疵。依民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」危險移轉時點為交屋時，建商應就交屋時存在之瑕疵負擔保責任。
依民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
法律分析：
您可依本條規定請求建商修補瑕疵。考量您已入住多年，解除契約可能顯失公平，因此請求修補瑕疵應為最適當之救濟方式。
依民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
重要提醒：
您可同時請求修補瑕疵及損害賠償。若建商於交屋時已知悉防水層瑕疵而故意不告知，您更可依本條請求損害賠償。
保固期內修繕是建商依民法第354條、第359條應負之法定義務，建商不得以「願意修繕」作為交換條件，要求您放棄其他法律權利。
依民法第71條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」若切結書內容要求您放棄法律訴訟權利，可能違反民法關於瑕疵擔保責任之強制規定。
依民法第72條規定：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」要求消費者預先拋棄法定權利，可能違反公序良俗。
依消費者保護法第12條第1項規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」同條第2項規定：「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」
若建商要求簽署之切結書屬定型化契約條款，且排除您依法應享有之瑕疵擔保請求權，應屬違反平等互惠原則，推定為顯失公平而無效。
結論：
建商要求簽署放棄法律途徑之切結書，應屬違法且無效。即使您簽署該切結書，該切結書亦不生法律效力，您仍可依法主張權利。
您有權委託公正第三方鑑定單位（如建築師公會、土木技師公會等）確認漏水原因及適當修繕方式。建商不得拒絕您委託鑑定之權利。建議您可委託專業鑑定單位出具鑑定報告，作為後續協商或訴訟之依據。
依民法第216條第1項規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」同條第2項規定：「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」
1. 所受損害（積極損害）
2. 所失利益（消極損害）
修繕期間無法居住，需搬遷並租屋，應屬因建商未履行瑕疵擔保責任所生之直接且可預見之損害。搬遷費與租金損失與建商之瑕疵擔保責任違反具有相當因果關係，建商應負賠償責任。
依民法第216-1條規定：「基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益。」若您因搬遷而有任何利益（例如原房屋出租收益），應予扣除。
依民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」
您的情況：
您仍在五年期限內，但建議儘速以書面（存證信函）正式通知建商，並保留通知證明。
依民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」
法律分析：
浴室防水層瑕疵屬「不能即知之瑕疵」，您於114年4月確認漏水後應即通知建商。雖您於110年10月已發現油漆脫落，但當時尚無法確知係防水層瑕疵，應不影響您之通知義務履行。建議您儘速以書面正式通知建商，避免被視為承認所受領之物。
建議以存證信函或律師函通知建商，載明：
重要提醒：
建議委託單位：
鑑定項目：
修繕方案應包含：
書面協議應載明：
管道：
優點：
準備文件：
可向鄉鎮市區調解委員會申請調解：
準備：
有利因素：
需補強部分：
考量本案事實及法律依據，您應有相當機會透過協商或訴訟獲得：
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並建議諮詢合格律師以保障您的權益。
您可以：
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