您購買的房屋於交屋後發現有漏水問題，現欲了解如何處理及主張權利。此類糾紛涉及房屋買賣契約之物之瑕疵擔保責任，應依漏水原因、責任歸屬及契約約定等因素綜合判斷。
依民法第348條規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」出賣人除負有移轉所有權及交付標的物之義務外，尚應確保交付之房屋符合通常效用。
本案房屋於交屋後發現漏水，若該瑕疵於危險移轉時即已存在，且您於契約成立時不知有此瑕疵，賣方應負瑕疵擔保責任。依民法第353條規定：「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」
若賣方未履行交付無瑕疵房屋之義務，您可依債務不履行之相關規定主張：
惟實際可行使之權利範圍，仍須視漏水嚴重程度、修繕可能性及契約約定等具體情況而定。
漏水成因不同，責任歸屬可能有所差異：
建議先釐清漏水原因，以確定責任歸屬。
關於瑕疵擔保請求權之時效，實務上多有爭議，建議您：
依民法第351條規定：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」
建議檢視買賣契約是否有關於瑕疵擔保之特別約定，例如：
若契約有不利於您之約定，仍應視該約定是否違反誠信原則或顯失公平而定其效力。
（1）拍照存證
（2）確認漏水原因
（3）立即通知賣方
（1）要求賣方修繕
（2）協商賠償方案
若協商不成，建議寄發存證信函，內容應包含：
若賣方拒絕處理或賠償金額無法達成共識：
（1）調解程序：可先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解
（2）民事訴訟：
（3）訴訟準備文件：
（1）時效問題：務必於發現後立即通知賣方，並儘速行使權利
（2）保存證據：所有與漏水相關之證據均應妥善保存
（3）避免擴大損害：發現漏水後應採取必要措施防止損害擴大
（4）契約特別約定：檢視買賣契約是否有關於瑕疵擔保之特別約定
（5）專業協助：建議諮詢專業律師，以確保權益獲得完整保障
考量您購買之房屋交屋後發現漏水，可能涉及賣方之瑕疵擔保責任，建議您：
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。由於個案情況可能影響法律關係之認定，建議您攜帶完整契約書及相關證據，尋求專業法律諮詢，以獲得更精確之建議。
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