大樓唯一出入口被地主阻擋，建商未揭露爭議土地，住戶該怎麼辦？

壹、案件摘要

本案涉及大樓唯一出入口土地使用權爭議。建商與原地主簽訂土地使用合約，約定該土地供管線埋設、鋪路及住戶通行使用。嗣後原地主將土地出售予新地主，新地主否認該使用權利，並以停放車輛等方式阻擋住戶通行。住戶面臨唯一出入口遭阻斷之困境，涉及通行權、契約效力、建商責任及緊急救濟等法律問題。

貳、法律分析

一、地主阻擋唯一出入口之合法性（問題1）

（一）袋地通行權之適用

依據民法第787條第1項規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。」本案大樓若僅有該唯一出入口可通行至公路，該大樓基地應屬「袋地」，住戶（或區分所有權人）應享有法定通行權。

重要法律要點：

• 袋地通行權為法定權利，不因地主意願而消滅
• 新地主取得土地時，應受此法定通行權之限制
• 通行權人應支付償金，但阻擋通行仍屬違法

（二）地役權或通行權約定之效力

建商與原地主間之通行約定，若已辦理地役權登記，則依民法第851條規定，對新地主具有對世效力。即使未登記，若新地主購地時明知或可得而知該通行事實，仍可能受該權利拘束。

（三）刑事責任之可能性

新地主以停放農用貨車等方式阻擋住戶通行，依刑法第304條第1項規定：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」新地主之行為可能構成妨害自由罪。

法律結論： 關於地主阻擋唯一出入口之行為，應屬違法。此舉可能涉及：

• 侵害袋地通行權（民法第787條）
• 妨害通行自由（刑法第304條強制罪）
• 侵權行為（民法第184條）

二、建商之協調義務（問題2）

（一）契約責任

建商與住戶間之買賣契約，若包含「提供合法通行出入口」之默示保證，建商即負有物之瑕疵擔保責任（民法第354條）。通行權爭議導致住戶無法正常使用出入口，可認定為「物之瑕疵」。

（二）建商之義務內容

（1）瑕疵修補義務：建商應排除通行障礙，確保住戶通行權利 （2）損害賠償責任：若無法修補，應賠償住戶損失 （3）減少價金或解除契約：嚴重影響使用時，住戶得主張減價或解約

法律結論： 關於建商協調義務，建商應負有協調處理通行爭議之義務，此為其契約義務及瑕疵擔保責任之一部分。

三、建商未告知之法律責任（問題3）

（一）消費者保護法之適用

依據消費者保護法第22條：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」若建商銷售時宣稱有合法出入口，卻隱瞞土地爭議，可能構成：

（1）不實廣告（消保法第22條） （2）隱瞞重要交易資訊（消保法第7條）

（二）民法詐欺之成立要件

依民法第92條規定，若建商故意隱瞞通行權爭議之重要事實，致住戶陷於錯誤而購買，住戶得主張：

• 撤銷買賣契約（民法第92條）
• 請求損害賠償（民法第184條）

（三）刑事責任之可能性

若建商明知通行權有爭議仍故意隱瞞，依刑法第339條規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」建商之行為可能涉及詐欺罪。

法律結論： 考量建商隱瞞通行權爭議之行為，可能涉及欺騙消費者之嫌疑，住戶可依消保法及民法主張權利。

四、住戶緊急自救措施（問題4）

（一）民事保全程序

（1）聲請假處分（民事訴訟法第532條）

• 向法院聲請禁止地主妨害通行之假處分
• 請求排除地上障礙物（如農用貨車）
• 提供擔保金後，通常可於數日內獲得裁定

（2）本案訴訟

• 提起確認通行權存在之訴
• 請求排除妨害並損害賠償

（二）刑事救濟途徑

（1）提出刑事告訴 依刑法第304條第1項規定，新地主阻擋通行之行為可能構成妨害自由罪，住戶得向地檢署提出告訴，請求偵辦。

（2）報警處理 每次遭阻擋時立即報警，要求警方製作筆錄，建立妨害通行之證據，並明確表示欲對地主提出妨害自由告訴。

（三）行政救濟

（1）向建管單位檢舉 若大樓使用執照載明該出入口，地主阻擋可能違反建築法規，請建管單位介入處理。

（2）向消保官申訴 針對建商隱瞞事實，向地方政府消保官申訴。

（四）緊急自力救濟注意事項

在緊急且合法範圍內，住戶可會同里長、警察到場見證，移除明顯妨害通行之障礙物。但須注意不得逾越必要程度，避免觸犯毀損罪。

參、處理建議

一、立即性措施（1至2週內）

（一）蒐集證據

（1）拍攝現場照片、錄影，記錄妨害通行之具體情形 （2）保存建商銷售時之廣告、契約、使用執照等文件 （3）調閱土地登記謄本，確認地主及權利狀態 （4）取得大樓使用執照，確認法定出入口位置

（二）發函建商

以存證信函通知建商：

• 告知通行權爭議事實
• 要求建商於7日內提出解決方案
• 保留主張瑕疵擔保責任之權利

（三）報警並製作筆錄

• 每次遭阻擋時立即報警
• 要求警方製作筆錄，建立妨害通行之證據
• 明確表示欲對地主提出妨害自由告訴

二、短期法律行動（2週至1個月）

（一）聲請假處分

委任律師向法院聲請：

• 禁止地主妨害通行之假處分
• 請求移除障礙物（如農用貨車）
• 提供擔保金後，通常可快速獲得裁定

（二）提出刑事告訴

向地檢署對地主提出妨害自由罪告訴：

• 檢附報案紀錄、照片、影片等證據
• 請求檢察官偵辦

（三）向消保官申訴

針對建商隱瞞事實：

• 向縣市政府消保官提出申訴
• 請求消保官協調或裁處建商

三、中期訴訟策略（1至3個月）

（一）對地主提起民事訴訟

（1）確認通行權存在之訴

• 主張袋地通行權（民法第787條）
• 或主張地役權之存在

（2）排除妨害之訴

• 請求排除地上障礙物
• 禁止地主未來妨害通行行為

（3）損害賠償之訴

• 請求賠償因無法通行所生損害

（二）對建商提起訴訟

（1）物之瑕疵擔保責任

• 請求減少價金
• 或請求損害賠償

（2）詐欺撤銷買賣契約（若建商故意隱瞞）

• 主張撤銷契約
• 請求返還價金及損害賠償

四、長期解決方案（3個月以上）

（一）協調取得通行權

（1）由建商出面與地主協商 （2）支付合理償金取得永久通行權 （3）辦理地役權登記，確保權利穩定

（二）另闢合法出入口

若協調困難，評估：

• 向其他鄰地取得通行權
• 由建商負擔費用另闢出入口

（三）集體求償

住戶可組成自救會：

• 共同委任律師處理
• 分攤訴訟費用
• 向建商求償或要求解約

五、特別注意事項

（一）時效問題

• 瑕疵擔保請求權：自交屋日起5年（民法第365條）
• 詐欺撤銷權：自發現詐欺起1年（民法第93條）
• 損害賠償請求權：自知悉損害起2年（民法第197條）

（二）保全證據

• 持續記錄每次妨害通行事件
• 保存與建商、地主之所有往來文件
• 錄音、錄影應注意合法性

（三）避免自力救濟過當

• 移除障礙物應在合法範圍內
• 最好會同警察或里長到場
• 避免與地主發生肢體衝突

肆、結論

一、法律評估

（1）關於地主阻擋唯一出入口之行為，應屬違法，住戶享有袋地通行權，地主行為已構成侵權，並可能涉及刑法第304條妨害自由罪。

（2）關於建商協調義務，建商應負有協調處理通行爭議之義務，此為其契約義務及瑕疵擔保責任之一部分。

（3）考量建商隱瞞通行權爭議之行為，可能涉及消保法違反及民法詐欺，甚至可能構成刑法第339條詐欺罪。

（4）關於住戶自救措施，建議採取民事假處分、刑事告訴、行政申訴等多重救濟途徑並行。

二、優先建議行動

第一優先：聲請假處分

• 最快速有效排除妨害
• 建議立即委任律師辦理

第二優先：刑事告訴

• 對地主施加壓力
• 可能促使其願意協商

第三優先：要求建商負責

• 發函建商限期處理
• 保留後續求償權利

三、預估費用與時程

• 假處分程序：律師費約3至5萬元，擔保金視個案而定，時程約1至2週
• 本案訴訟：律師費約10至20萬元，時程約6個月至2年
• 刑事告訴：免費（自行提告）或律師費約5至10萬元

四、風險提醒

（1）訴訟曠日廢時，應有長期抗戰準備 （2）即使勝訴，執行仍需時間 （3）建議住戶團結一致，共同行動較有力量 （4）可考慮尋求媒體協助，增加談判籌碼

本法律意見書僅供參考，具體個案仍應委任律師詳細評估後處理。建議儘速諮詢專業律師，以保障自身權益。

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